Тема 10.

СОВМЕСТНОЕ ДОМОВЛАДЕНИЕ. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

1. Возникновение и прекращение совместного домовладения

2. Обязанности участника совместного домовладения по несению расходов по эксплуатации общего имущества

3. Способы управления общим имуществом. Договор управления общим имуществом

4. Порядок управления общим имуществом

5. Общее собрание участников совместного домовладения

1. Возникновение и прекращение совместного домовладения

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников.

Совместное домовладение прекращается в случае:

- перехода права собственности на все объекты недвижимого имущества к одному гражданину или организации;

- гибели или уничтожения всех объектов недвижимого имущества; в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

2. Обязанности участника совместного домовладения по несению расходов по эксплуатации общего имущества

Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество.

Доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, принадлежащих всем участникам совместного домовладения.

Следует отметить, что доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на них к другим гражданам или организациям переходит только вместе с ним.

Взыскание задолженности участника по расходам производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора - в судебном порядке.

Неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации общего имущества.

В случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. При этом любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачи­вать их.

3. Способы управления общим имуществом. Договор управления общим имуществом.

Управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:

- непосредственно участниками совместного домовладения;

- организацией, управляющей общим имуществом;

- уполномоченным лицом;

- организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

Управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества.

Решение о выборе одного из способов управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения.

Общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.

Участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) жилом доме, ином капитальном строении, расположенном на придомовой территории, обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капи­тального строения в эксплуатацию выбрать один из установленных Законом способов управления общим имуществом.

При выборе способа управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения они заключают между собой договор о совместном домовладении. Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

При выборе участниками совместного домовладения способа управления общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, эта организация в письменной форме направляет всем участникам совместного домовладения информацию, в которой должны быть указаны:

- место ее нахождения и режим работы;

- фамилия, собственное имя, отчество ее руководителя, его заместителей и работников организации, управляющей общим имуществом, номера их служебных телефонов;

- документы, представляемые для заключения (изменения, расторжения) договора управления общим имуществом, должностные лица, ответственные за заключение (изменение, расторжение) этого договора;

- перечень жилищно-коммунальных услуг, которые будут оказываться организацией, управляющей общим имуществом;

- перечень жилищно-коммунальных услуг, для оказания которых будут привлекаться иные организации и индивидуальные предпри­ниматели;

- специальные разрешения (лицензии) на осуществление отдельных видов деятельности и иные разрешения, сертификаты соответствия организации, управляющей общим имуществом, если необходимость их получения для оказания жилищно-коммунальных услуг предусмотрена законодательством;

- тарифы на жилищно-коммунальные услуги;

- иная информация, которую в соответствии с решением общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом необходимо довести до сведения участников совместного домовладения.

Предоставление услуг по управлению общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, осуществляется на основании договора управления общим имуществом.

Руководитель организации, управляющей общим имуществом, и его заместители должны иметь высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

В случае, если участниками совместного домовладения в течение шести месяцев не выбран способ управления общим имуществом, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней со дня проведения открытого конкурса письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если открытый конкурс не состоялся, местный испол­нительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней назначает уполномоченное лицо, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов за­конодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.

Предоставление услуг по управлению общим имуществом уполномоченным лицом осуществляется на основании договора управления общим имуществом.

Уполномоченное лицо - гражданин либо руководитель уполномоченного лица - организации должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

Участник совместного домовладения обязан заключить договор управления общим имуществом.

При отказе заключить договор управления общим имуществом организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор.

Договор управления общим имуществом заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Типовой договор управления общим имуществом утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

По договору управления общим имуществом одна сторона (организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, организовывать предоставление жилищно-коммунальных услуг участникам совместного домовладения, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом.

Договор управления общим имуществом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет (в случае управления общим имуществом уполномоченным лицом - не более чем на три года).

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления общим имуществом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены этим договором.

Организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо за тридцать дней до прекращения срока действия договора управления общим имуществом обязаны передать техническую документацию на объекты недвижимого имущества и иные документы, связанные с управлением общим имуществом, избранной организации, управляющей общим имуществом, организации застройщиков, товариществу собственников или уполномоченному лицу либо в случае управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения - одному из участников совместного домовладения, указанному в решении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, или в случае, если такой участник не указан, - любому участнику совместного домовладения.

Если иное не установлено договором управления общим иму­ществом, организация, управляющая общим имуществом, уполно­моченное лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляют участникам совместного домовладения письменный отчет о выполнении договора управления общим имуществом за предыдущий год и план работы на текущий год.