Тема 11.

ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ

1. Общие положения о создании и деятельности организации застройщиков

2. Формирование организации застройщиков Реорганизация или ликвидация организации застройщиков

3. Членство в организации застройщиков

4. Органы управления организации застройщиков

5. Права и обязанности организации застройщиков и членов организации застройщиков

6. Эксплуатация жилого дома организации застройщиков

1. Общие положения о создании и деятельности организации застройщиков.

Организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов и может осуществлять с го­сударственной поддержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых или капитально отремонтированных, ре­конструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные объекты недвижимого имущества, а также объекты недвижимого имущества, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их.

Организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.

В организации застройщиков, формируемые по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, принимаются граждане как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на этом учете, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Организация застройщиков является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать. Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив».

Организация застройщиков создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом.

Создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается.

Допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами.

2. Формирование организации застройщиков Реорганизация или ликвидация организации застройщиков.

Для формирования организации застройщиков по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей эти лица созывают собрание учредителей, формирующих организацию застройщиков. На собрании учредители принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного взноса, утверждают устав организации застройщиков и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

При определении состава членов формируемой организации застройщиков государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

- имеют в соответствии с законодательными актами право на вне­очередное получение льготных кредитов на строительство, рекон­струкцию, приобретение жилых помещений;

- из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь;

- проживают в городе Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее десяти квадратных метров на одного человека, - для организаций застройщиков, формируемых в городе Минске;

- из числа руководящих работников государственных органов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, в том числе освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

В случае формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в государственной организации, хозяйственном обществе, в ее состав, кроме вышеуказанных категорий граждан вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этой государственной организации, хозяйственном обществе на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные коллективным договором (соглашением), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - решением администрации государственной организации, хозяйственного общества и профсоюзного комитета (при его наличии). Перечень категорий работников, которые вне очереди могут быть включены в организацию застройщиков, должен быть согласован с вышестоящим государственным органом, вышестоящей организацией, а количество работников из числа данных категорий в формируемой организации застройщиков не должно превышать двадцати процентов.

В случае отсутствия либо отказа лиц, имеющих право на внеочередное включение в состав членов организации застройщиков, от вступления в организацию застройщиков она может быть сформирована только с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при отказе этих граждан от вступления в организацию застройщиков - с участием граждан, не состоящих на таком учете.

Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, о формировании организации застройщи­ков заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под роспись.

Гражданин, уведомленный о формировании организации застройщиков, в тридцатидневный срок со дня получения такого извещения обязан подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в организацию застройщиков или письменно отказаться от вступления в нее. К заявлению о вступлении в организацию застройщиков прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Неподача заявления гражданином в установленный срок рассматривается как отказ от вступления в организацию застройщиков. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном ее подтверждении.

Государственные организации, хозяйственные общества созывают собрание учредителей - граждан, формирующих организацию застройщиков. На собрании учредителей граждане принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов, утверждают устав организации застройщиков и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

Решение собрания учредителей оформляется протоколом, ко­торый подписывают все учредители организации застройщиков.

Организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации в порядке, установленном законодательством, имеет обособленное имущество и самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные, личные неимущественные права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Государственная регистрация организаций застройщиков осуществляется областными, Минским городским исполнительными комитетами, а также городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть указанных полномочий другим местным исполнительным и распорядительным органам, а Минский городской исполнительный комитет и городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.

Реорганизация организации застройщиков может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другой организации застройщиков, а также преобразования в соответствии с законодательством и ее уставом в товарищество собственников.

Реорганизация организации застройщиков осуществляется в со­ответствии с решениями общего собрания ее членов о реорганизации организации застройщиков в товарищество собственников или о выборе иной формы управления жилым домом.

Организация застройщиков может быть ликвидирована по решению общего собрания ее членов или государственных органов, в том числе суда, в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами.

Общее собрание членов организации застройщиков, государственный орган, принявшие решение о ликвидации организации застройщиков, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и срок ликвидации этой организации. Со дня принятия решения о ликвидации организации застройщиков ее члены обязаны погасить в полном объеме задолженность по взносам и пене в течение одного месяца.

С даты назначения комиссии к ней переходят полномочия по управ­лению делами организации застройщиков. Комиссия выступает от имени организации застройщиков в государственных органах и в отношениях с другими юридическими и физическими лицами.

Комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации организации застройщиков.

Если денежных средств организации застройщиков недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, комиссия обязана осуществить продажу части или всего имущества организации застройщиков с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

После завершения расчетов с кредиторами комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов организации застройщиков или государственным органом, принявшим решение о ликвидации организации застройщиков.

При ликвидации организации застройщиков имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами этой организации в порядке, установленном ее уставом.