Иные права на земельные участки (кроме права собственности)

1. Виды прав на земельные участки

Согласно ЗК к иным правам на земельные участки (кроме права собственности):

• Право постоянного бессрочного пользования ЗУ (земельным участком) ст.20 ЗК и ст.268-269 ГК

• Пожизненное наследуемое владение ЗУ (ст. 21 ЗК, 265-267 ГК)

• Право ограниченного пользования ЗУ (сервитут) ст. 23 ЗК, ст.274-277 ГК

• Безвозмездное срочное пользование ст.24 ЗК

• Аренда ЗУ (предусмотренная на ряду с другими вещными правами в гл.4 ЗК относится к числу не вещных, а обязательственных прав)

Перечисленные виды прав на ЗУ производны от права собственности и различаются между собой объёмом полномочий владельцев данных прав по пользованию и распоряжению ЗУ, порядком предоставления ЗУ по субъектному составу и т.д.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ с правом его использования

Это вещное право при котором субъекту предоставляется ЗУ с правом его использования (извлечение полезных св-в из земли) без установления конкретного срока такого пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования может существовать только в отношении ЗУ находящихся только в гос-ой либо в муниципальной собственности, т.е собственник ЗУ является гос-во или органы МСУ. Регулируется ст.20 ЗК, ст.268-269 ГК.

Основанием его возникновения является решение гос-ых органов исполнительной власти, на основании которых затем оформляются право устанавливающие документы (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования), т.е. возникает это право в административном порядке. Большинство ЗУ используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования было предоставлено пользователям ещё в то время когда земля была исключена из гражданского оборота и существовала исключительная государственная собственность на землю.

В ЗК (см.п.1 ст.20 ЗК) указан исчерпывающий перечень субъектов, которым в наст.время могут быть предоставлены ЗУ на праве постоянного (бессрочного) пользования:

• Гос-ые и мун-ые учреждения

• Казённые предприятия

• Органы гос.власти и МСУ

• Центры исторического наследия президента РФ, прекративших исполнение своих полномочий (согласно ФЗ 2008г. № 68 ФЗ «о центрах исторического наследия…» центр является юр.лицом, созданным в организационно-правовой форме – фонда и основными целями деятельности такого центра являются изучение и публичные предоставления исторического наследия президента РФ, прекратившего исполнение своих полномочий, как неотъемлемой части новейшей истории России.

Указанным субъектов в постоянное (бессрочное)пользование ЗУ предоставляются из земель находящихся в гос. и муниципальной собственности.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования (ПбП)

С момента вступления в силу ЗК 2001 году гражданам и юр.лицам не перечисленным в п.1 ст.20 ЗК, ЗУ на праве ПбП больше не предоставляются. Но за физ. и юр.лицами, получившими ЗУ на праве ПбП до введения в действие ЗК 2001г., указанное право сохраняется.

Однако действующим законодательством предусмотрены разные возможности для граждан и юр.лиц по дальнейшему использованию ЗУ на этом праве.

Граждане могут продолжать использовать участки на праве ПбП либо переоформить его на право собственности, причём возможность гражданина переоформить право ПбП на право собственности сроком не ограниченно.

Юр.лица (за искл. указанных в п.1 ст. 20 ЗК) согласно п.2 ст.3 ФЗ «о введении в действии ЗК РФ» обязаны переоформить право ПбП на право аренды либо приобрести ЗУ в собственность до 1 июля 2012г, а религиозные организации переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию (частные случаи переоформления см. п.2 ст.3 ФЗ «о введении в действии ЗК РФ»).

С 1 января 2013г. КоАП будет дополнен ст. 7.34 устанавливающий административную ответственности за нарушение сроков и порядка переоформления права ПбП и предусматривающей штраф в размере от 20 до 100 тыс.руб

Содержание права ПбП.

Граждане и юр.лица, обладающие ЗУ на праве ПбП, не в праве распоряжаться этим ЗУ. Таким образом ЗК в п.4 ст.20 исключил любые способы распоряжения ЗУ на праве ПбП + см.ст.269 ГК.

Основания прекращения права ПбП

Перечень основания прекращения права ПбП закреплён в ст.45 ЗК, что является гарантией обеспечения стабильности данного права на ЗУ.

Существуют 2 вида оснований прекращения права ПбП:

• Прекращение права ПбП по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от данного права на ЗУ

• Принудительное прекращение права ПбП ЗУ в случаях нарушений земельного законодательства, изъятии ЗУ для гос-ых или муниципальных нужд, реквизиции ЗУ (подробный перечень см. в п.2 ст.45 ЗК, а процедуру принудительного прекращения данного права см. в ст.54 ЗК)

3. Право пожизненного наследуемого владения ЗУ (ППНВ)

ППНВ означает владение и пользование ЗУ передаваемого по наследству.

Субъектами ППНВ могут быть только граждане, исторически ППНВ появилось в 1990г. в результате политического компромисса вместо права частной собственности на землю, к введению которого законодатель в тот момент ещё не был готов. С начала 90-х годов до момента введения в действие ЗК 2001г. земельные участки на данном праве предоставлялись всем гражданам на основании решений государственных органов исполнительной власти (т.е. в административном порядке). После введения в действие ЗК 2001г. (т.е после 30 октября 2001г.) предоставление ЗУ гражданам на ППНВ не допускается, но право, приобретенное гражданами до введения в действие ЗК, сохраняется. При этом граждане, имеющие ЗУ в пожизненном, наследуемом владении, имеют право переоформить их в собственность. Сроки добровольного переоформления права не ограничены (причём переоформление является правом, а не обязанностью) тем самым предполагается постепенно свести на нет существование ППНВ.

После введения в действие ЗК 2001г. основанием возникновения ППНВ могут быть:

• Принятие гражданином наследства, если в наследственную массу входит ЗУ, принадлежащий наследодателю на ППНВ;

• Договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здание, строение, сооружение расположенное на ЗУ, принадлежащем на ППНВ бывшему собственнику недвижимости ст.35 ЗК

Содержание

По общему правилу владелец ЗУ в праве возводить на нём здание, сооружение, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности п. 2 ст.266 ГК

По мимо правомочия владения и пользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения, но в строго ограниченном объёме. Так ЗК не допускает распоряжение ЗУ предоставленным на это праве за искл. передачи по наследству, а так же возможности отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение ЗУ (продажа, залог), землевладелец не может.

Принадлежащее наследодателю ППНВ ЗУ входит состав наследства и наследуется либо по закону либо по завещанию на общих основаниях установленных ГК. Объектом наследственного правопреемства является не сам ЗУ, а право на него.

Основания прекращения

Право ППНВ может быть прекращено:

• По волеизъявлению его обладателя (в случае отказа от ППНВ на ЗУ)

• В принудительном порядке в случае нарушений земельного законодательства, изъятие ЗУ для гос. и мун. нужд и т.д (перечень в п.2 ст.45 ЗК, а процедуру в ст.54 ЗК)

3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения означает владение и пользование земельным участком, передаваемое по наследству. Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане. Исторически пожизненное наследуемое владение появилось в 1990 году в результате политического компромисса вместо права частной собственности на землю, к введению которого законодатель в тот момент еще не был. С начала 90-х годов до момента введения в действие ЗК РФ 2001 года земельные участки на данном праве предоставлялись всем гражданам на основании решений государственных органов исполнительной власти (т.е., в административном порядке). После введения в действие ЗК РФ (т.е., после 30.10.2001) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, но право, приобретенное гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. При этом граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право переоформить их в собственность. Сроки добровольного переоформления права не ограничены, причем переоформление является правом, а не обязанностью. Тем самым предполагается постепенно свести на нет существование права пожизненного наследуемого владения.

После введения в действие ЗК РФ основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения могут быть:

- принятие гражданином наследства, если в наследственную массу входит земельный участок, принадлежащий наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения;

- договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащее на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости (ст. 35 ЗК РФ).

Содержание. По общему правилу, собственник земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ). Помимо правомочия владения и пользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения, но в строго ограниченном объеме. Так ЗК РФ не допускает распоряжение земельным участком, предоставленным на этом праве, за исключением передачи по наследству, а так же возможности отказаться от принадлежащего ему права; совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажа, залог), землевладелец не может.

Принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется либо по закону, либо по завещанию на общих основаниях, установленных ГК РФ. Объектом наследственного правопреемства является не сам земельный участок, а право на него.

Основания прекращения. Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено:

А) по волеизъявлению его обладателя (в случае отказа от права пожизненного наследуемого владения на земельный участок);

Б) в принудительном порядке в случае нарушения земельного законодательства, изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд и т.д. (подробно см. в п. 2 ст. 45 ЗК РФ, а процедуру – в ст. 54 ЗК РФ).

1. Земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком

Под сервитутом в общем смысле понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.

По своей сути земельный сервитут – это:

• Вещное право на земельный участок, он будет существовать до тех пор, пока существует земельный участок, в отношении которого он установлен;

• Он является правом на чужую вещь (землю), а не на свою

• Обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение участка сервитута не лишает его владельца владения, пользования, распоряжения.

• Сервитуту как вещному праву присуще право следования; переход прав на земельный участок, который обременен сервитутом, не влечет за собой прекращения этого сервитута, он сохраняется. Сервитут неотделим от земельного участка, который он обременяет.

• Сервитут может перейти к другому лицу только путем передачи недвижимого имущества, д\обеспечения использования которого сервитут был установлен. Это объясняется природой сервитута, который устанавливается не в интересах конкретного лица, а в пользу конкретного земельного участка или иного объекта недвижимости.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач (ЛЭП), обеспечения водоснабжения, мелиорации, а также д\других нужд собственника земельного участка или другой недвижимости.

Таким образом, под земельным сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком, например д\прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Объектом сервитута может быть индивидуально определенный земельный участок, как граничащий с участком, д\обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, д\пользования которыми и устанавливается сервитут.

Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом помимо сервитута. При этом обладатель сервитута вправе использовать земельный участок, обремененный сервитутом, только д\тех целей и теми способами, которые названы в акте (договоре, судебном решении, НПА), установившим сервитут.

Виды сервитутов:

• Сервитут может устанавливаться на определенный срок – это срочный сервитут, или устанавливаться без указания срока (постоянный сервитут).

• В зависимости от того, в частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также по основанию его возникновения (договор, решение суда, НПА), различают частные и публичные сервитуты. Деления сервитута на частный и публичный ГК не знает.

Основания сравнения	Частный сервитут	Публичный сервитут
В чьих интересах устанавливается	Устанавливается в интересах частных лиц	Устанавливается в публичных интересах (в интересах РФ, субъектов РФ, органов МСУ или местного населения, без изъятия земельных участков) В п.3 ст.23 ЗК определен исчерпывающий перечень целей установления публичного сервитута. В целом их можно подразделить на несколько групп: - сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (см. подпункт 1, 6, 10 п.3 ст.23 ЗК). - сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (либо иных действий) на земельном участке (подпункты 4-5, 7-9 п.3 ст.23 ЗК). Например, использование земельного участка в целях охоты и рыболовства - сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подпункт 2,3 п.3 ст.23 ЗК – например, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры)
Основания возникновения	П.3 ст.274 ГК предусматривает 2 способа установления частного сервитута: по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, т.е. по Договору; при не достижении такого соглашения сервитут устанавливается на основании судебного решения	НПА Публичный сервитут устанавливается законом или иным НПА РФ, НПА субъекта РФ, НПА органа МСУ. Таким образом, публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника.
Кто предоставляет (субъект предоставления)	Частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, т.е. право ограниченного пользования земельным участком предоставляет собственник земельного участка	Публичный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, а также в отношении земельного участка, используемого на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочно пользования, т.е. сервитут предоставляют не только Собственники, но и землепользователи и землевладельцы
Обладатели сервитута (кому предоставляется сервитут)	Обладателем частного сервитута является определенный круг заинтересованных лиц \лица (как правило, конкретно указываются лица, д\которых установлен сервитут)	Пользователи публичного сервитута – неограниченный и неопределенный конкретно круг лиц, например, проход\проезд\прогон скота через земельный участок; либо лица конкретно определенные, но действующие в публичных интересах

Порядок установления у частного: по общему правилу – договорный, иначе – в суд.

В отличие от частного установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В связи с тем, что основной отличительной чертой публичных сервитутов является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут, в юридической науке существует мнение, что такие сервитуты не являются вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности. Ограничение права собственности – это стеснения, затруднения собственника в осуществлении его субъективного права с целью обеспечения защиты основ конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т.д.

2. Безвозмездное срочное пользование СМОТРИ СТАТЬЮ 24 ЗК.

Сущность данного права заключается в его бесплатности и срочности. Основания возникновения данного права, его срок, а также субъекты, которые могут получить участки на данном праве, зависит от того, в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок.

Выделяют три возможных вида безвозмездного срочного пользования зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земельные участки

Кто предоставляет	Кому предоставляется	Срок предоставления	Основания возникновения
Государство в лице органов гос.власти и органов МСУ, уполномоченных распоряжаться земельными участками	Смотри п.1 ст.20 ЗК Смотри подпункт 2-6 п.1 ст.24 ЗК (СРОКИ УКАЗАТЬ И ВСЕ ЗАПОЛНИТЬ)	Не более чем на 1 год.	Решение органа исполнительной власти или органа МСУ; данное решение о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование может быть принято только в строго ограниченных случаях, указанных либо в ЗК, либо в ФЗ. Такое ограничение вызвано необходимостью предупреждения возможных злоупотреблений со стороны компетентных органов, т.к. данное использование является безвозмездным
Собственники земельных участков – граждане и юр.лица	Граждане и юр.лица	Определяется договором	Гражданско-правовой договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. Данный договор по своему содержанию напоминает договор аренды, но является безвозмездным
Организации отдельных отраслей экономики	Работники организаций отдельных отраслей экономики (им земельный участок предоставляется в виде служебного надела)	Ограничивается периодом работы работника в данной организации, т.е. на время установления трудовых отношений	Решение соответствующей организации о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование

Отличия прав на земельные участки.

Вид права	Характер права	Субъекты	Содержание1	Схема	Примечание
1.Право собственности	Абсолютное вещное	Все субъекты ГП	У собственника в полном объеме присутствуют права владения (+, 100%), пользования (+, 100%), распоряжения (+, 100%).		Является основным правом, от которого производны все остальные права
2. Постоянное (бессрочное) пользование	Вещное	До 2001 г. – ФЛ и ЮЛ. После 2001 г. – ограниченный круг субъектов, закрепленный в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.	Владение (+, 100%) и пользование (+, 100%) присутствует в полном объеме, а правомочие распоряжения (-) отсутствует
3. Пожизненное наследуемое владение	Вещное	Только ФЛ	Владение (+, 100%), пользование (+, 100%), распоряжение (+, 1%)		С 2001 г. не предоставляется, распоряжение ограничено передачей по наследству либо отказом, граждане имеют право переоформления (бессрочное, порядок оформления идентичен постоянному (бессрочному) пользованию), 2 основания приобретения: наследство или договоры, п. 2 ст. 30 ФЗ «О садоводческих… НКО» предусматривает только передачу по закону
4. Сервитут	Ограниченное вещное	В публичном – неогр. круг лиц, в частном – всевозможные ФЛ	Владение2 (+, 100%), пользование3 (+, 50%), распоряжение (-, 0%)		В законодательстве не урегулирован порядок установления публичного сервитута, проблема формулировки «с учетом результатов общественных слушаний» порождает коллизии (обязательный или рекомендательный характер?)
5. Право безвозмездного срочного пользования	Спорный вопрос: 2 точки зрения – вещное или обязательственное	Государство – круг субъектов ограничен ФЗ; любые ФЛ, ЮЛ; организации – только работникам	Владение (+, 100%), пользование (+, 100%), распоряжение (-, если предоставляет гос-во или организация; если собственники ФЛ или ЮЛ – зависит от условий договора)		В данном праве присутствует в полном объеме владение и пользование, а категория распоряжения зависит от собственника (субъекта, кот. предоставляет ЗУ на данном праве)

Переоформление.

ФЛ – право переоформить – в собственность – срок не ограничен.

ЮЛ – обязанность переоформить – в собственность или аренду (есть искл-я) – до 01.07.2012