Категории земель по земельному законодательству

1. Категории земель РФ. Правовой режим земель и ЗУ

Вследствие различий природных, климатических и иных условий земли отличаются друг от друга качеством, своими природными характеристиками и показателями, имеют неодинаковое экономическое и социальное значение в жизни общества. Применительно к некоторым категориям земель на первый план выходит их значение для охраны окружающей среды. Поэтому подпункт 10 ч.1 ст. 1 ЗК РФ предусматривает дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Принимая во внимание эти обстоятельства, для организации рационального использования и охраны земель все земли РФ подразделяются на различные категории на основе их целевого назначения.

Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, поскольку позволяет правильно организовать процесс их использования.

Исходя из целевого назначения, земли в РФ в соответствии со ст.7 ЗК РФ подразделяются на 7 категорий:

• Земли с/х назначения

• Земли населенных пунктов

• Земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.)

• Земли особо охраняемых территорий и объектов

• Земли лесного фонда

• Земли водного фонда

• Земли запаса

!!!

1. Подразделение земель на категории производится на основе их целевого назначения

2. Каждый ЗУ может быть отнесен только к одной определенной категории земель

3. Перечень категорий земель, закрепленный в ст.7 ЗК, является исчерпывающим (это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений или дополнений в ЗК)

4. Не существует какой-либо иерархической подчиненности одних категорий земель другим

5. Каждая категории земель также может подразделяться на виды (субкатегории)

Таким образом, главным критерием отнесения земель к той или иной категории является различное целевое назначение их использования.

Под целевым назначением понимается особое направление использования земель в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Земли могут использоваться в качестве средства производства или как пространственно-территориальный базис. Все категории земель, кроме земель запаса, поскольку их целевое значение не определено, могут быть отнесены к соответствующей группе. Как средства производства используются земли с/х назначения и земли лесного фонда. Иные категории земель используются преимущественно в качестве пространственного базиса. Земли же особо охраняемых территорий и объектов могут выполнять функцию как средства производства, так и пространственно-территориального базиса.

Категория земель обязательно указывается:

• В актах органов власти о предоставлении ЗУ

• Договорах, предметом которых являются ЗУ

• Государственном кадастре недвижимости

• Документах о гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• Иных документах в случаях, установленных ФЗ и законами субъектов РФ

Правовой режим ЗУ

Целевое назначение определяет правовой режим земель и порядок их использования.

Понятие правового режима применяется в отношении:

• В отношении категорий земель (например, правовой режим земель с/х назначения);

• В отношении каждого конкретного ЗУ

Определить правовой режим категории земель (ЗУ) – это значит:

1. Дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения

2. Определить круг возможных собственников, землепользователей и землевладельцев этих земель, установить их права и обязанности

3. Установить порядок оборота земель

4. Установить порядок пользования данными землями

5. Определить порядок государственного управления этими землями (меры охраны, учета, мониторинга и т.д.)

6. Установить юридическую ответственность за нарушение правил в отношении конкретной категории земель

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В основе разграничения земель на категории лежит целевое назначение земель. Средством уточнения и детализации правового режима конкретной категории земель служит зонирование территорий, предусмотренное в земельном и градостроительном кодексе.

Таким образом, правовой режим земель определяется на основе двух показателей: категорий земель и разрешенного использования. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных процедур и согласований.

Различают понятия «категория земель» и разрешенное «использование».В отличие от понятия категория земель, которых, согласно ст.7 ЗК, всего 7, и число которых не может быть увеличено, число видов разрешенного использования земель больше и регулируется оно локальными актами. ЗУ может быть отнесен только к одной определенной категории земель, но может иметь несколько видов разрешенного использования. Таким образом деление земель по категориям имеет общий характер в то время, как разрешенное использование земель является более узким понятием, конкретизирующим правовой режим использования земель соответствующих категорий.

2. Коллизии и неопределенность правового режима некоторых категорий и видов земель.

Подразделение земель на категории по их целевому назначению порождает коллизии и неопределенность правового режима некоторых категорий и видов земель.

В ЗК не было последовательно проведено деления земель на категории по целевому назначению, поскольку классификация земель сделана по различным основаниям: 6 категорий земель разделены по целевому назначению, а 7 категория (земли запаса) целевого назначения не имеет. Выделенные по основному целевому назначению категорий земель внутренне неоднородны. Иногда земли одного целевого назначения могут находиться в составе земель другого назначения, и в этих случаях мы имеем смешанный правовой режим.

Например, сложным является правовой режим земель населенных пунктов, которые, согласно ст.85 ЗК и нормам градостроительного законодательства, подразделяются на зоны: жилые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, с/х использования и иные. Эти зоны фактически имеют правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. По существу в этом случае применяется двойной правовой режим.

Двойной правовой режим имеют, например, ЗУ, на которых расположены гидроэлектростанции. Ст.89 ЗК признает землями энергетики ЗУ для размещения ГЭС. Однако, ст.102 ЗК относит землям водного фонда также и земли, выделяемые для гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Т.е. с одной стороны, законодательство делит все земли на четко очерченные категории, с другой стороны – допускает внутри этих категорий такие виды использования земель, которые не соответствуют основному хозяйственному значению той или иной категории земель.

Поэтому, фактически, подразделение земель на категории вовсе не означает, что все земли той или иной категории должны использоваться в соответствии с их целевым назначением. Невозможно обеспечить единство правового режима всех ЗУ в пределах одной категории. Поэтому, необходимо различать целевое назначение и целевое использование (т.е. фактически разрешенное использование) земель. Поэтому многими авторами выдвигаются предложения о введении новой более удобной классификации земель.

При возникновении двойного правового режима ЗУ действует общее правило: если земли одного назначения находятся среди земель другого назначения, по общему правилу в отношении предоставления земель и их изъятия (отвода) действуют нормы, установленные для земель, в составе которых они находятся, а в отношении обязанностей и прав землепользователей – нормы, регулирующие положение пользователей именно этими землями.