Задание № 3 формирование объектов недвижимости для целей кадастрового учета

Цель задания: приобретение студентами необходимых знаний и практического опыта по формированию объектов недвижимости, выполнению кадастровых работ в отношении земельных участков и зданий в населенных пунктах.

Задачи задания:

а) сформировать земельные участки многоквартирных жилых домов в кварталах секционной застройки;

б) разработать межевой план земельного участка в квартале с усадебной застройкой;

в) заполнить декларацию об объекте недвижимости;

г) разработать технический план индивидуального жилого дома.

Исходными данными для выполнения курсового проекта являются:

1) Задание на разработку курсовой работы (Приложение А).

2) Материалы проекта планировки застройки населенного пункта, разработанного студентами на предыдущем курсе;

3) Материалы расчетно-графической работы по инженерному обустройству населенного пункта, разработанного студентами на предыдущем курсе;

4) Формы межевого и технического планов, утвержденные приказами Министерства экономического развития

Итоговые документы:

а) глава пояснительной записки курсовой работы с необходимыми расчетами и обоснованиями;

б) графические материалы, отображающие результат работ формированию земельных участков многоквартирных жилых домов в кварталах секционной застройки.

Порядок выполнения задания:

1. Сформировать земельные участки многоквартирных жилых домов в кварталах секционной застройки

Формирование земельных участков производится путем расчетного обоснования размеров и планировочного обоснования местоположения границ земельных участков.

Расчетное обоснование нормативных размеров земельных участков

Определение нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами и установление их границ проводятся с целью формирования единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества; установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в доме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности, эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах.

В основу расчета нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

• территории под жилыми зданиями;

• проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

• открытые площадки для временного хранения автомобилей;

• придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

• хозяйственные площадки;

• физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, в зависимости от этажности и периода строительства приведены далее в таблице.

Нормативный размер земельного участка, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

(1)

где Sнорм.к. - нормативный размер земельного участка, м ²;

Sк - общая площадь жилых помещений доме, м ²

Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности

Таблица 12 - Удельные показатели земельной доли для зданий разной этажности

Строительные нормы	Этажность
	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16	17	18	20	22	Более 22
1957 г.СН 41-58	2,84	2,00	1,57	1,34	1,23	1,19	1,14	-	-	-	-	-	-	-	-	-
1967 г.СНиП II-К.2-62	2,72	1,97	1,81	1,52	1,39	1,30	1,21	1,04	-	-	-
1975 г.СНиП II-60-75	2,30	1,80	1,59	1,36	1,21	1,15	1,10	0,98	0,94	-
ВСН 2-85	-	1,85	1,47	1,32	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65	0,64
1994 г.МГСН 1.01-94	3,57 1,61	1,85 1,43	1,33	1,31	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65	0,64
СНиП 2.07.01-89*	Не менее 0,92
Рекомендуемые показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах	1,5			0,88				0,65			0,45
Примечания 1 В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице. 2 Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле где Уз.д.18 - показатель земельной доли при 18 м2/чел.; Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2.

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

Таблица 13 – Расчет нормативной площади земельных участков под многоквартирными домами

№ п/п	Адрес	Год по­стройки	Этаж­ность	Количе­ство квартир	Площадь жилых по­мещений	Площадь нежилых помещений	Коэффициент	Площадь участка
1	2	3	4	5	6	7	8	9

Определение размеров земельных участков под многоквартирными домами в условиях существующей застройки

При определении размеров земельного участка на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Таблица 14 - Ведомость существующих земельных участков

№ п/п	Адрес	Назначение	Площадь, кв. м
1	2	3	4

Расчет размера земельного участка в проводится по следующей формуле (2):

(2)

где Sк - размер земельного участка в многоквартирном доме;

Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в многоквартирный дом (итоговое значение по столбцу 4 табл. 14);

Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

Sобщ.зд - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

Sобщ.к - общая площадь жилых помещений многоквартирного дома, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

Sзастр.к - площадь застройки многоквартирного дома, для которого рассчитывается земельный участок.

Расчет размеров земельных участков под многоквартирными домами в условиях существующей застройки представить в таблице.

Таблица 15 – Расчет размеров земельных участков под многоквартирными домами в условиях существующей застройки

№ п/п	Адрес	Общая площадь жилых помещений многоквартирного дома, кв. м	Площадь застройки многоквартирного дома, , кв. м	Площадь участка, кв. м	Принятая в проекте площадь земельного участка, кв. м
1	2	3	4	5

Планировочное обоснование местоположения границ земельных участков выполняется в следующем порядке:

1. Устанавливаются границы квартала

2. На территории квартала устанавливаются границы земельных участков, находящихся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании

3. Устанавливаются участки нежилых зданий и сооружений (в т.ч. плоскостных), включающие территорию, необходимую для использования объекта по назначению;

4. Устанавливаются участки территорий общего пользования, включающие: пешеходные транзитные проходы, транспортные транзитные проезды, участки газорегуляторных пунктов, трансформаторных подстанций центральных тепловых пунктов и иных инженерных объектов, обслуживающих группу жилых и нежилых зданий, рекреационные объекты, водные поверхности.

5. Устанавливаются участки многоквартирных жилых домов, к которым относится территория, занятая жилым домом, и пространственно, функционально и планировочно связанная с ним придомовая территория, включающая подъезды к дому и пожарные проезды, открытые площадки для временного хранения автомобилей, хозяйственные площадки, территории зеленых насаждений с площадками для спорта, отдыха, игр.

6. После установления границ участков определяются части территорий, требующих публичного обременения для обеспечения нормального функционирования объектов:

- сервитут сквозного проезда, прохода устанавливается в границах проезда, прохода для обеспечения доступа к зданиям, сооружениям, расположенным на сопредельных с обременяемым участках;

- обременение использования части подземного пространства устанавливается в габаритах подземного сооружения для обеспечения его функционирования

- обременение использования части воздушного пространства участка устанавливается в габаритах проекции для обеспечения функционирования нависающих над участком частей зданий и сооружений, расположенных на сопредельном участке.

- по умолчанию для всех участков в пределах их границ устанавливается сервитут доступа уполномоченных служб к объектам и коммуникациям инженерной инфраструктуры, сервитут возможности размещения межевых и геодезических знаков и подъезда к ним, проведения инженерных и геодезических изысканий.

По результатам формирования земельных участков многоквартирных жилых домов студенты заполняют таблицу технико-экономических показателей и оформляют с использованием условных знаков (Приложение Д) схему установления границ.

Таблица 16 - Технико-экономические показатели

№ п/п	Наименование показателя	Величина показателя
		Существующее положение	Норматив	Принято в проекте
1	2	3	4	5
1	Площадь квартала, га
2	Население, чел
3	Объем жилого фонда, м2
4	Площадь застроенной территории, м2
5	Площадь существующих земельных участков, занятых объектами государственной и муниципальной собственности, м2
6	Площадь проектируемых участков жилых многоквартирных домов, м2
7	Площадь изымаемых территорий, м2
8	Общая площадь зон публичных сервитутов, в том числе (с учетом наложения в плане), м2:
	– зоны внутриквартальных проездов, м2
	– зоны объектов инженерного обеспечения, м2