5. Земельна рента та її визначення

Загальні положення. Становлення та розвиток іпотеки вимагають чіткого врегулювання земельних відносин. Важливою складовою таких відносин є землеоціночна діяльність.

Українське законодавство розрізняє нормативну та експертну грошові оцінки земельних ділянок.

Нормативна оцінка – це масова оцінка земельних ділянок з метою їх оподаткування.

Експертна оцінка проводиться з метою визначення найбільш імовірної ціни продажу землі та з метою оцінки забезпечення зобов'язань (позички тощо). Вона має відповідати Міжнародним стандартам оцінки.

Землеоціночна діяльність є обов'язковою умовою створення та функціонування ринку землі. Із становленням земельного ринку потреба в такій діяльності не тільки не відпаде, а, навпаки, посилиться, оскільки трансакції земельних ділянок передбачають ви­значення найбільш імовірних цін їх продажу, виходячи з яких укладатимуться угоди щодо володіння, користування та розпорядження цими ділянками. Оцінка земельної власності є обов'язковим елементом іпотечної діяльності.

Землеоціночна діяльність включає оцінку:

- споживчих властивостей земель (родючості, зручності для обробітку, розташування, екологічного стану тощо);

- перспектив розвитку бізнесу з урахуванням можливих обме­жень (використання ділянки для виробництва сільськогосподарської продукції, відведення її під забудову та ін.);

- проведених поліпшень землі (меліоративних заходів тощо);

- необхідних майбутніх витрат на облаштування земельної ділянки (розробки проекту облаштування, інженерної підготовки території тощо);

- прав і наявних правових обтяжень (можливих реституційних претензій, боргів, пов'язаних із земельною ділянкою тощо).

Прийняття в Україні ряду законодавчих актів, які регулюють земельні відносини, дало можливість піднести землеоціночну діяльність до рівня офіційно визначеної:

- професія експерта-оцінювача внесена до Державного класифікатора України ДК 003-95 «Класифікація професій» {код КП 3417);

- оцінювання земельних ділянок як вид професійної діяльності внесене до Державного класифікатора України ДК 009-96 «Класифікація видів економічної діяльності» (код 70, 31.3).

При оцінці земельних ділянок використовують два методи: вартості доходу (МВД) і порівняльної вартості (МПВ). Земельні поліпшення та витрати на облаштування оцінюють за методом оцінки на основі витрат (МВВ).

При оцінці дохідних земельних ділянок МВД є головним, а МПВ – допоміжним. Якщо отримання доходу не є визначальним фактором ціни земельної ділянки, для її оцінки як єдиний метод використовують МПВ.

Основні фактори величини земельної ренти.

Земельна рента– це дохід землевласника, в якому реалізується власність на землю.

Оскільки капіталізована земельна рента є основою при визначенні ціни на землю, важливо вивчити всі суттєві фактори, які впливають на її величину.

Земельна рента поділяється на абсолютну та диференційну:

Абсолютна земельна рента – це дохід, який дає землевласнику земельна ділянка незалежно від її якісних характеристик (родючості, місцерозташування тощо).

Диференційна рента – це додатковий, понад абсолютну ренту, дохід, який дає землевласнику земельна ділянка за рахунок кращих якісних характеристик: вищої родючості, зручності для обробітку, вигіднішого місцерозташування.

Розрізняють також диференційну ренту І і диференційну ренту ІІ. Диференційна рента І пов'язана з екстенсивним веденням господарства. Диференційна рента II виникає при переході до вищого рівня виробництва, яким притаманне інтенсивне ведення господарства. Диференційна рента ІІ виростає з диференційної ренти І.

Визначення земельної ренти на основі попереднього бонітування ґрунтів

Бонітування ґрунтів – це їх порівняльна оцінка за продуктивністю.

Припустімо, що відмінності в природній родючості земельних ділянок зумовлені в конкретному випадку такими властивостями:

- вмістом гумусу в орному шарі, %;

- наявністю елементів живлення в орному шарі, мг/кг ґрунту;

- реакцією ґрунтового розчину, рН.

Оцінка сільськогосподарських угідь. Особливості оцінки

Особливості експертної оцінки цих угідь полягають у наступному:

1. Основним методом оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення (крім присадибних ділянок) є метод вартості доходу (МВД), допоміжним – метод порівняльної вартості (МПВ). МПВ– єдиний метод оцінки присадибних ділянок.

Розміщена на земельних ділянках сільськогосподарського призначення нерухомість, створена людиною (плодові багаторічні насадження, гідротехнічні споруди тощо), може також оцінюватися методом визначення вартості на основі витрат (МВВ).

2. Оцінка сільськогосподарських угідь за МВД передбачає оцінку земельної ділянки на основі визначення можливої (нормативної) ренти та оцінку розміщеної на ній нерухомості (багаторічних насаджень, споруд тощо) на основі визначення можливого (нормативного) прибутку, що припадає на цю нерухомість.

2. Нормативний дохід (нормативна рента, нормативний прибуток) можуть визначатися на основі параметричної оцінки сільськогосподарських угідь в умовних одиницях (балах).

Оцінка ріллі повинна враховувати такі її параметри: потенційну родючість, умови зволоження, інтенсивність ерозії, зручність для обробітку, екологічний стан та місце розташування.

Оцінка сінокосів і пасовищ повинна враховувати їхню потенційну родючість, умови зволоження, інтенсивність ерозії, придатність для механізованого збирання врожаю (для сінокосів), екологічний стан та міс це розташування.

Оцінка плодових багаторічних насаджень повинна враховувати їхні параметри, які є визначальними щодо нормативного прибутку (плодова порода, рік посадки, термін до списання, помологічний сорт, характеристика підвою, форма та розмір крони, схема посадки, стан насаджень, умови зволоження, зручність для обробітку, екологічний стан та місцерозташування).

Сукупна (комплексна) оцінка сільськогосподарських угідь, виведена на основі оцінки окремих параметрів, має бути пропорційною нормативній ренті або нормативному прибутку. При оцінці плодових багаторічних насаджень до розрахунку приймають лише ту частину нормативного прибутку, яка безпосередньо припадає на ці насадження.

2. Параметрична оцінка сільськогосподарських угідь може використовуватися при застосуванні МПВ у разі неповної аналогії між порівнюваними земельними ділянками.

Особливості застави нерухомості, що розвивається

Кредити під заставу нерухомості, що розвивається, надаються позичальникам, які фінансуватимуть цей розвиток за рахунок наданих кредитів. Тобто метою такого кредитування є зростання та розвиток власного капіталу позичальника без пошуку інших, вже розвинених предметів застави.

Отже, предметом іпотеки в такому разі є нерухоме майно, що розвивається. Найважливіша особливість такої іпотеки полягає в тому, що предмет застави лише частково існує (або не існує взагалі) на момент надання кредиту і поступово упродовж строку дії кредитної угоди підвищується в ціні. Ця особливість зумовлює підвищену ризиковість кредитування.

При оцінці нерухомого майна, що розвивається, використовуються ті самі методи, що й при оцінці іншої нерухомості, тобто, метод вартості доходу (МВД), метод порівняльної вартості МПВ) та метод визначення вартості на основі витрат (МВВ). Специфіка оцінки нерухомості, що розвивається, полягає не в застосуванні якихось особливих методів (таких методів немає і вони не потрібні), а у підвищенні обережності застосування загальноприйнятих методів виходячи з тієї обставини, що в цьому разі оцінюється не наявне, а уявне майно.

Особливістю іпотеки нерухомого майна, що розвивається, є зміцнення акцентів у процесі визначення кредитоспроможності позиційного позичальника. Визначення такої кредитоспроможності передбачає, зокрема, оцінку застави; застава при цьому є основним гарантом повернення кредиту, своєрідним страхувальним поясом, який мінімізує кредитні ризики, в тому числі пов'язані з можливими неточностями в оцінці фінансового стану боржника, його бізнес-плану (бізнес-проекту) тощо.

У разі застави нерухомого майна, що розвивається, іпотека є достатньою гарантією, здатною нейтралізувати похибки, допущені на попередніх етапах визначення кредитоспроможності позичальника. Звідси оцінка фінансового стану потенційного позичальника та його бізнес-плану (бізнес-проекту) набуває особливого значення.

Кредити, надані під іпотеку нерухомого майна, що розвивається, не повинні перевищувати визначеної частки кредитного портфеля іпотечного банку (в умовах сучасної України — до 10% портфеля).

Грошова оцінка нерухомості, що розвивається

Отже, нерухомість, що розвивається, оцінюється за тими самими методами, що й розвинена нерухомість: МВД, МПВ та МВВ. Проте застосування цих методів має в даному разі певні особливості.

Так, застосовуючи при оцінці нерухомості, що розвивається, МВД, слід враховувати додаткові ризики, зумовлені тим, що очікуваний дохід визначається не за функціонуючим об'єктом, а за таким, що існує лише частково або зовсім ще не існує.

При оцінці нерухомості, що розвивається, за МПВ потрібно застосовувати, крім іншого, специфічні поправки, зумовлені порівнянням вартості незавершеного об'єкта з вартістю аналогічних завершених об'єктів.

Через таку специфіку застосування МВД та МПВ при оцінці нерухомості, що розвивається, найбільшого поширення набув МВВ.

Застосування МВД в зазначеній ситуації проілюструємо на прикладі оцінки сироварного заводу, що реконструюється.

Основою такої оцінки, як і в разі оцінки діючого підприємства, є капіталізований очікуваний прибуток, але з урахуванням додаткових ризиків. Окрім того, при такій оцінці застосовуються поправки на майбутню забезпеченість заводу основними засобами та іншими позаоборотними активами з урахуванням їхнього зносу, на майбутню забезпеченість оборотними засобами, а також на сподівану коротко-, середньо- і довгострокову заборгованість підприємства.