Тема 5. Кредитні операції іпотечних банків

1. Особливості кредитних операцій іпотечних банків та оцінка кредитоспроможності потенційних позичальників

Кредитні операції є важливою сферою діяльності іпотечних банків. При наявності спільних рис у таких операцій з кредитуванням, здійснюють універсальні банки, кредитні операції іпотечних мають суттєві особливості, а саме:

• у структурі портфеля іпотечних банків переважають середньо- та довгострокові кредити, надані під заставу нерухомого майна;

• основним джерелом кредитування під заставу нерухомого манна є емісія іпотечних цінних паперів (у визначених законом межах від вартості заставленої нерухомості);

• надання кредитів під заставу нерухомого майна та пов’язана з ним емісія іпотечних цінних паперів відділена «стіною захисту» від інших операцій іпотечного банку;

• застосовується особливий державний контроль за емісією іпотечних цінних паперів;

• законодавчо забезпечена першочерговість права утримувачів іпотечних цінних паперів на задоволення своїх претензій до банку в разі його банкрутства.

Безпосередньому наданню іпотечного кредиту передують такі процедури:

- оцінка банком кредитоспроможності потенційного позичальника, яка включає:

1. ознайомлення з його кредитною історією;

2. вивчення ділової репутації потенційного позичальника (для юридичних осіб – ділової репутації учасників та керівників підприємства);

3. оцінку фінансового стану заявника;

4. оцінку поданого бізнес-плану чи бізнес-проекту;

5. грошову оцінку запропонованого під заставу нерухомого майна;

• узгодження суми кредиту з вартістю застави; визначення терміну та порядку його надання;

• визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

• визначення порядку сплати процентів, пені та штрафів і повернення основного боргу;

• узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

• своєчасністю та повнотою розрахунків з боку позичаль­ника;

• фінансовим станом позичальника;

• цільовим використанням кредиту;

• збереженістю предмета застави;

• укладення кредитної та іпотечної угод;

• оформлення заставної (у визначених випадках).

Іпотечний банк не може надавати кредити неплатоспроможним позичальникам, оскільки це ставить під загрозу його ліквідність, тобто здатність повністю і своєчасно виконувати свої фінансові зобов'язання.

Оцінка кредитоспроможності, здійснювана іпотечним банком, в принципі не відрізняється від оцінки, яку проводять універсальні комерційні банки.

Вивчення кредитної історії потенційного позичальника та ділових якостей його учасників і керівників – обов'язкова процедура, якщо потенційний позичальник звертається до банку вперше.

Неблагополучна кредитна історія – цілком достатня підстава для відмови в наданні кредиту. Дуже важливо, щоб учасники і керівники підприємства-позичальника були особисто зацікавлені в повному та своєчасному поверненні кредиту.

Оцінка фінансового стану передбачає вивчення іпотечним банком відповідних фінансових показників. Національний банк України вважає, що кредити не можуть класифікуватися як стандартні, якщо вони надаються збитковому позичальнику, і вимагає відповід­ного збільшення застави.

В сучасній Україні деякі підприємства не настільки збиткові, як це витікає з їхніх балансів. Тому важливе значення при оцінці фінансового стану підприємств має аналіз руху коштів на їхніх рахунках – вивчення стану їхньої дебіторської та кредиторської забо­ргованості тощо.