3. Особливості становлення іпотечних банків в Україні

В даний час в Україні немає єдиної точки зору щодо перспектив розвитку іпотечних відносин. Спектр думок з цього приводу дуже широкий, а саме:

• іпотека непотрібна взагалі, а іпотека земельних ділянок сіль­ськогосподарського призначення не лише непотрібна – вона шкідлива та недопустима;

• іпотечним кредитуванням може займатися будь-хто, в кого є кошти для надання кредиту;

• іпотечними операціями можуть займатись універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи в разі отримання ними іпотечної ліцензії Національного банку України;

• іпотекою можуть займатися лише спеціалізовані іпотечні фінансові-кредитні установи.

Існують й різні погляди на роль держави в становленні іпотечних відносин:

• функції держави мають бути обмежені лише законодавчим забезпеченням іпотеки; причому прихильники такої точки зору тлумачать це забезпечення по-різному: одні вважають, що воно має бути досить ліберальним, без суворої регламентації іпотечної діяльності; інші доводять, що всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання;

• держава повинна взяти на себе всі функції, пов'язані із становленням іпотеки, включно до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10 – 15 років);

• держава має сприяти становленню іпотечних відносин шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі у створенні іпотечних установ.

Подібне розмаїття поглядів закономірне з огляду на новизну даного питання в Україні. Проте зарубіжний досвід, а також і власний (у певний час іпотечні відносини в Україні розвивалися досить успішно) свідчать про те, що іпотека за певних умов може стати важливим рушієм економіки. При вивченні теми 1.2 розглядались економічні, правові та інституційні передумови іпотеки. Лише в разі їх наявності іпотечні відносини зможуть розвиватися нормально.

В XIX сторіччі в Україні зародилася і в цілому склалася мережа спеціалізованих іпотечних установ. Серед них перша в Російській імперії іпотечна установа – Товариство поземельного кредиту, засноване в 1864 р., яке діяло в Херсонській губернії і в 1871 р. реорганізувалося в Херсонський земський банк. Серед інших іпотечних установ: Харківський земельний банк (створений в 1871 р.), Полтавський земельний банк (заснований в 1872 р.) Київський, Бессарабсько-Таврійський земельні банки та ін. Поряд із недержавними діяли також державні іпотечні установи – Дворянський та Селянський поземельний банки.

Ефективність їхньої діяльності засвідчують такі факти: Херсонський земський банк надавав позички з максимальним терміном 34 роки і 11 місяців під 6,75 % річних; максимальний термін кредитів Харківського земельного банку становив 43 роки і 6 місяців при 6 % річних, а максимальний термін кредиту Полтавського, Київського та Бессарабсько-Таврійського земельних банків складав 66 років і 2 місяці, при цьому річні спочатку не перевищували 2,25 % і лише згодом зросли до 6 %. Зрозуміло, що кредити не змогли б надаватися на такий тривалий термін, якби вони не мали надійного забезпечення заставленими земельними ділянками та іншим нерухомим майном. Так, Харківський земельний банк надавав довготермінові кредити в обсязі, що не перевищував 60 % вартості заставленої нерухомості; при цьому оформлялися довготермінові закладні листи (порівняйте ці сторони діяльності Харківського земельного банку з деякими положеннями діючого ЗІБ).

Відповідно до ЗІБ у сучасній Німеччині склалася група спеціалізованих банків, основою діяльності яких є найнадійніші операції. Іпотечні кредити можуть надаватися на досить суворих умовах при визначених верхніх межах кредитування відносно вартості заставленої нерухомості. Особливо суворий контроль здійснюється за емісією іпотечних цінних паперів – закладних листів.

Наявність усіх необхідних передумов – економічних, правових., інституційних – зумовила високу ефективність діяльності німецьких іпотечних банків.

Певний інтерес для України становить досвід країн, що реформуються. Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних банків.

3аконодавство Словаччини та Чехії передбачає застосування іпотечному кредитуванні так званої «стіни захисту», яка означає чітке відокремлення всередині банку активів, пасивів та всіх операцій, пов'язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Незважаючи на це і в цих країнах банківські іпотечні ліцензії видаються переважно спеціалізованим банкам.

Українське законодавство має чітко визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і норми здійснення цієї діяльності. На початковому етапі становлення іпотеки це могли б робити універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимо­гам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому державному контролю в частині емісії іпотечних облігацій. Обов'язковою умовою їхньої діяльності має стати «стіна захисту». Держава повинна активно сприяти появі спеціалізованих іпотеч­них банків.