Тема 3.Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів

1.Оцінка нерухомості як предмета застави

Оцінка нерухомого майна як предмета застави не повинна суперечити Міжнародним стандартам оцінки, зокрема Стандарту 4 МКСО від 24 березня 1994 р. (МКСО – Міжнародний комітет з стандартів оцінки).

Стандарт 4 МКСО встановлює особливості оцінки нерухомості з метою забезпечення позички, застави і боргових зобов'язань.

Оцінка нерухомого майна як предмета застави насамперед має враховувати наступне:

1.При оцінці нерухомості визначають її очікувану ціну продажу, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни. При визначенні вартості предмета застави слід враховувати лише його довгострокові властивості і дохід, який може принести предмет застави при нормальному господарюванні будь-якому власнику. Тобто при визначенні можливої ціни продажу мають значення лише довгострокові властивості оцінюваного об’єкта і стабільний дохід. який він може принести. При оцінці нерухомості не слід враховувати одномоментні фактори, які можуть підвищувати її вартість у певний короткий часовий проміжок (спекулятивні міркування, суб'єктивні інтереси окремої особи тощо).

2.При оцінці застави потрібно враховувати за можливістю обставину, що сторони іпотечних відносин цікавить насамперед ціна продажу предмета застави на дату можливого звернення стягнення, а не лише на дату укладення іпотечної угоди.

3.Заставна ціна завжди нижча під очікуваної ціни продажу. Як правило, вона становить 50-80 % від останньої. Зниження заставної ціни порівняно з ціною продажу спрямоване передусім на забезпечення достатньої ліквідності предмета застави в разі його примусового продажу.

4.Іпотечна установа (банк тощо) має бути обов'язковим учасником визначення заставної ціни.

5.Заставна ціна може визначатись як з урахуванням податку на додану вартість (ПДВ), так і без нього. Для зручності доцільно користуватися цінами без ПДВ, від яких, при потребі, можна легко перейти до цін з ПДВ (в цьому навчальному посібнику в розрахунках використовуватимуться ціни без ПДВ).

2. Методи оцінки нерухомості

Оцінка вартості нерухомих об'єктів (далі – об'єктів) провадиться такими методами:

1. Метод вартості доходу (МВД) – за цим методом вартість об'єкта визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який отримуватиме власник цього об'єкта; оскільки вартість об'єкта в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього, цей метод називають також методом капіталізованого доходу.

2. Метод порівняльної вартості (МПВ) – за цим методом вартість об'єкта визначається на основі її порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об’єктів.

3. Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), або витратний метод – за цим методом вартість об'єкта визначається на основі витрат, пов'язаних зі створенням або придбанням об'єкта.

На базі кожного із трьох зазначених методів розробляються різноманітні методики оцінки нерухомого майна, які використовуються для розрахунку найбільш вірогідної ціни його продажу на відкритому конкурентному ринку.

При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об'єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка може призначатися для виробництва товарної сільськогосподарської продукції чи відводитися під індивідуальну житлову забудову). Ціни продажу можуть визначатися як поточні (на дату оцінки), так і перспективні (визначені на встановлену майбутню дату).

Метод вартості доходу При розрахунку ціни об'єкта за МВД визначають насамперед, яким є цей дохід – довічним чи тимчасовим. Довічний дохід дають об'єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід дають об'єкти з визначеним строком використання (напри­клад, багаторічні плодові насадження).

В основу ціни об'єкта, який дає довічний дохід, закладено відношення можливого річного доходу від використання об'єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації).

Можливий річний дохід – це нормальний дохід, який можна отримати при використанні об'єкта оцінки за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов'язаний нести власник доходу відповідно до законодавства та договорів, пов'язаних з використанням об'єкта оцінки.

Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов'язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об'єкта оцінки за призначенням. При належному обґрунтуванні можуть використовуватись інші способи визначення дисконтної ставки.

Метод порівняльної вартості Застосування МПВ можливе при наявності доказової та достатньої Інформації про фактичні ринкові ціни на об'єкти, аналогічні оцінюваному об'єкту, які склалися в умовах добросовісної конкуренції.

Для оцінки об'єкта використовується інформація про ринкові ціни, які склалися за його місцезнаходженням. У разі відсутності таких даних використовується інформація про ринкові ціни, які склалися в іншій місцевості, подібній за своїми характеристиками до місцезнаходження оцінюваного об'єкта.

Доказовість інформації передбачає можливість її підтвердження статистичними даними, контрактами тощо.

Достатність інформації передбачає наявність такої кількості трансакцій, яка б виключала суттєвий вплив суб'єктивних факторів на загальний рівень цін.

МПВ передбачає наявність повної або неповної (часткової) аналогії між об'єктом, що оцінюється, та об'єктом з визначеною ринковою ціною.

Повна аналогія має місце при тотожності порівнюваних об'єктів. У такому разі середня фактична ринкова ціна приймається за ціну об'єкта, що оцінюється.

Неповна аналогія має місце при порівнянні подібних об'єктів з об'єктами аналогічного призначення, які відрізняються один від одного за певними ознаками.

Такі ознаки поділяються на внутрішні (наприклад, земельні присадибні ділянки можуть відрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією) та зовнішні (наприклад, наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання або продажу об'єктів).В разі неповної аналогії потрібне відповідне коригування фактичних ринкових цін.

Метод визначення вартості на основі витрат. За МВВ об'єкт оцінюється, виходячи з фактичних витрат власника об'єкта на його створення або придбання з вирахуванням вартості зносу об'єкта. Витрати, понесені власником, підтверджуються документально.

Якщо власник об'єкта зобов'язаний вести бухгалтерський облік згідно із законодавством, об'єкт може оцінюватися за його балансовою залишковою вартістю, відображеною у бухгалтерській звітності.

Вартість об'єкта індексується з урахуванням інфляції.

Різновидністю МВВ є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об'єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу.

Використовуючи МВВ, слід бути дуже обережним. З цього приводу доктор К. П. Фоллак зазначає: «Увага! Цей метод може завести в глухий кут! Якщо ... будівля знаходиться поряд із чорнобильським реактором, покупець заплатить за неї небагато, незалежно від того зроблена вона з глини чи мармуру» [4].