2. Банковская ячейка.

Если клиенты все же выбирают передачу денег от покупателя к продавцу через банковскую ячейку, нужно оговорить в договоре с банком особые условия доступа к ячейке. Получив ключ от ячейки, Продавец квартиры должен получить разрешение на открытие ячейки только в присутствии Покупателя либо при предъявлении зарегистрированного в органах регистрации прав на недвижимость (в Санкт-Петербурге – ГБР) договора.

Выбрав способ расчетов, имейте в виду, что Вы должны платить только за обязательства, которые полностью выполнены Вашим контрагентом, поэтому, как правило, основная сумма денежных средств делится пропорционально тому, как выполняются Продавцом его обязательства по передаче прав собственности на Объект недвижимости, снятие обременений (прописка или регистрационный учет), освобождение Объекта и передача его Вам по акту приема-передачи.

Наиболее распространенный алгоритм следующий:

- 50% от покупной цены Продавец получает после нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации в органе юстиции;

- 40% от покупной цены Продавец получает после снятия с регистрационного учета всех прописанных в квартире граждан и постановки их на учет по новому месту жительства;

- 10% от покупной цены Продавец получает после передачи Объекта Покупателю, оформляемой актом приема-передачи. На данной стадии Объект должен быть свободен от имущества Продавца, Покупателю должны быть переданы ключи, квитанции об оплате коммунальных услуг, телефона, сигнализации (если есть), электричества и проч. Следует также убедиться в сохранности принадлежностей квартиры (сантехники, передаваемого в составе объекта кухонного и иного оборудования).

Идеальный случай взаиморасчетов представляют собой расчеты по прямой продаже. Иногда возможно и освобождение, и «выписку» из Объекта произвести до заключения нотариального договора и его регистрации. Тогда, в зависимости от условий Вашей конкретной сделки, схема может меняться, вплоть до выплаты Продавцу всех 100% после государственной регистрации перехода прав (при условии, что в наличии оказываются и свидетельство о государственной регистрации, и чистая форма №9 (или иное свидетельство перепрописки), и акт приема-передачи Объекта).

Последний вопрос о расчетах связан с тем, какую же цену надо указывать в договоре, который подлежит нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации.

При расчетах через депозитарий коммерческого банка покупатель и\или продавец лично контролируют все передвижения денежных средств. Клиенты подписывают обязательство, по которому берут на себя ответственность за взаиморасчеты и освобождают компанию «Итака» от любых претензии. Деньги вносятся в ячейку банка до нотариата по предъявлении продавцом полного комплекта документов на недвижимость. Деньги пересчитываются и проверяются в специальном помещении банка (если оно в банке есть – случается пересчитывать деньги и в коридоре), раскладываются по пакетам согласно этапам сделки и помещаются в ячейку «под 2 ключа» (один ключ без второго не открывает ячейку).

Возможны и другие схемы доступа к ячейке, когда имеется не ключ, а магнитная карта и договор, в который могут быть вписаны один или несколько человек, присутствие которых при вскрытии ячейки обязательно.

Преимущество только одно:

- Цена (от 30 руб.\сутки за аренду ячейки)

Недостатки:

- Банк несет ответственность не за содержимое ячейки (как правило, это отражается

в договоре с клиентом), а только за ее сохранность.

- В случае финансовых катаклизмов коммерческий банк может прекратить доступ в депозитарий.

- Одна из сторон может блокировать сделку.

АН «Итака» осуществление взаиморасчетов через сейфинг не рекомендует. Следует помнить, что при подобных способах взаиморасчетов в банковском договоре на аренду ячейки агенты АН «Итака» не участвуют; при взаиморасчетах через банковскую ячейку сотрудники Компании могут присутствовать только как физические лица.

Как правило, ниже оценки Объекта, указанной в техническом паспорте, выдаваемом ПИБом, договоры не заключаются, хотя теоретически это возможно, например, если предметом договора является Объект, только что созданный в процессе строительства. Как правило, ПИБовская цена такого Объекта сопоставима с рыночной оценкой, а при определенных обстоятельствах (Вам надо продать квартиру побыстрее либо она находится не в самом привлекательном месте города) цена Вашей продажи может быть и ниже указанной в справке ПИБа.

Причин, по которым участники рынка пользуются именно государственной оценкой, по крайней мере три:

1. государственная пошлина за совершение нотариального действия составляет 1.5% от стоимости сделки, указанной в договоре, а платить 300-500 «лишних» долларов никогда не хочется;

2. Покупатель должен быть уверен, что при получении уведомления от налоговых органов он сможет отчитаться о своих доходах, в размере, указанном в договоре;

3. Продавец при продаже Объекта недвижимости, которым он владеет менее 5 лет, должен будет платить подоходный налог с суммы продажи, превышающей

1 000 000 рублей, путем осуществления налогового вычета.

Понятно, что крайне редко все три составляющие устраивают участников сделки. Однако, при таком оформлении сделки, покупатель рискует в случае возникновения каких-либо проблем (утрата права собственности по причинам, не зависящим от покупателя) и признании сделки недействительной, потерять разницу между ПИБовской и рыночной стоимостью квартиры. Стандартом работы нашей Компании является оформление объектов по рыночной стоимости.

Граждане, приобретающие квартиры, дачи, коттеджи и т. д. для проживания, вправе осуществить налоговые вычеты (получить льготы по подоходному налогу) по сделке – если не по полной стоимости, то по приближенной к ней. Подобные варианты встречаются в практике все чаще.

В случае, если объект оформляется по стоимости ПИБа, продавец пишет покупателю две расписки, одну на сумму, указанную в нотариальном договоре за проданную квартиру (или другой объект), а вторую на оставшуюся сумму, которую он получает в качестве доплаты предоставление преимущественного права покупки (образцы расписок можно получить у менеджеров по продажам).