80. Пожизненное содержание с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является имущество, отчуждаемое под содержание с иждивением получателя ренты, включающее обеспечение повседневных жизненных потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, медицинском обслуживании, оплате медикаментов, а также уходе за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. Может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. По данному договору может отчуждаться только недвижимое имущество (как жилое, так и нежилое) - квартира, жилой дом, земельный участок и т.д., как за плату, так и бесплатно.

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Получателями ренты могут быть только граждане. Плательщиками же ренты могут быть любые субъекты гражданского права - физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели. Замена плательщика ренты допускается только с согласия получателя ренты. В случае же универсального правопреемства, возможен случай замены плательщика ренты без согласия получателя ренты. Договор пожизненной содержания с иждивением всегда оформляется в письменном виде и обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора пожизненного содержания с иждивением. Такая сделка считается ничтожной. Договор пожизненного содержания с иждивением носит лично-доверительный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора и построенный именно на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты Бесспорно, лично-доверительный характер договора пожизненного содержания с иждивением, важность личности плетельщика для получателя, обусловливают необходимость исполнения договорных обязанностей самим плательщиком ренты. Однако в противовес этому можно поставить предусмотренную законодателем возможность замены плательщика ренты в результате отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой, а также возможность универсального правопреемства и перевода долга. В судебной практике встречаются дела о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с возложением исполнения обязанностей плательщика ренты на третьих лиц.

81. Общие положения об аренде.

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды: договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (лизинг). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество - непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами. В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст.656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна. Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. То форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Договор аренды может быть прекращен: по соглашению сторон (п. 1 ст. 450); по требованию одной из сторон (ст. 619, 620); посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621). Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).