1. Земельные участки:

• Наследуется не только участок, но и его правовой режим (категория, ВРИ). Наследник обязан использовать его в соответствии с этим режимом.

• Право пожизненного наследуемого владения (ст. 1181 ГК РФ): Участок наследуется на этом же праве (не в собственность). Наследник может оформить право собственности в упрощенном порядке (до 2001 г. — «дачная амнистия», после — через выкуп у публичного собственника).

• Право постоянного (бессрочного) пользования по общему правилу не наследуется. Наследник может либо оформить участок в аренду, либо приобрести в собственность.

• Споры: О границах участка, оспаривание кадастровой стоимости для расчета налога, о признании права собственности на участок, фактически использовавшийся наследодателем, но не оформленный.

2. Предприятие как имущественный комплекс (ст. 1178, 132 гк рф):

• Наследник, являющийся индивидуальным предпринимателем, или коммерческая организация, входящая в состав наследников, имеет преимущественное право на получение предприятия в счет своей наследственной доли.

• Если никто не имеет такого права или не использует его, предприятие поступает в общую долевую собственность наследников. Они могут либо учредить хозяйственное товарищество/общество, либо продать предприятие и разделить выручку.

• Споры: Оценка стоимости предприятия, включение в его состав всех активов и долгов, реализация преимущественного права, управление предприятием в период до принятия наследства.

3. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (кфх) (ст. 1179 гк рф):

• Наследование имеет специальный профессиональный характер. Если наследник сам является членом этого КФХ, он имеет преимущественное право на получение входящей в состав хозяйства недвижимости (земельного участка, построек) в счет своей наследственной доли.

• Если ни один из наследников не является членом КФХ или не желает вести фермерскую деятельность, недвижимость делится по общим правилам. При этом земельный участок подлежит разделу только если это возможно без изменения его целевого назначения и без нарушения минимальных размеров.

• Споры: О признании права членства в КФХ, о разделе имущества с учетом его сельскохозяйственного назначения, о выплате компенсации за земельные доли.

Тема 5. Разрешение споров, связанных с приватизацией объектов недвижимого имущества

Приватизация – как основание приобретения права на недвижимость. Общие положения.

Приватизация – это безвозмездная передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан (физических лиц) или юридических лиц (в зависимости от вида имущества). Это особое основание возникновения права собственности, производное от права публичной собственности.

В контексте недвижимости существует два основных вида приватизации:

1. Приватизация жилых помещений (передача гражданам).

2. Приватизация государственного и муниципального имущества (передача иным активам, включая предприятия, объекты нежилого фонда).

Понятие и принципы приватизации жилых помещений

• Понятие: Безвозмездная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде.

• Основные принципы (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации…»):

  1. Добровольность. Никто не может быть принужден к приватизации или отказу от нее.

  2. Безвозмездность. Передача осуществляется бесплатно. Уплачиваются лишь технические расходы (оформление документов, госпошлина за регистрацию).

  3. Однократность. Каждый гражданин имеет право на бесплатную приватизацию жилья один раз в жизни. Исключение: несовершеннолетние, участвовавшие в приватизации до 18 лет, сохраняют право на однократную приватизацию после достижения совершеннолетия.

  4. Участие несовершеннолетних. Их права охраняются особым образом (см. ниже).

Приватизационная сделка, ее условия и документы

• Юридическая природа: Это не договор в чистом виде, а сложный юридический состав: решение уполномоченного органа о передаче + договор безвозмездной передачи (или передаточный акт) + государственная регистрация права.

• Существенные условия: Указываются в договоре передачи.

  1. Стороны: Наймодатель (публичный собственник) и Наниматель (граждане, участвующие в приватизации).

  2. Предмет: Конкретное жилое помещение, точно идентифицированное (адрес, площадь, кадастровый номер).

  3. Основание: Справка о неиспользовании права на приватизацию, заявление.

• Необходимые документы (базовый пакет):

1. Заявление о приватизации (по установленной форме).

2. Документы, удостоверяющие личности всех участвующих совершеннолетних и права представителей несовершеннолетних.

3. Договор социального найма жилого помещения или ордер (если сохранился).

4. Выписка из домовой книги или ЕГРН о лицах, зарегистрированных в помещении.

5. Справка (форма №2/3) о неиспользовании (или использовании) права на приватизацию каждым участвующим.

6. Согласие (или отказ) от участия в приватизации от всех имеющих право на это лиц, заверенное нотариально.

7. Для несовершеннолетних: согласие органа опеки и попечительства (если их интересы требуют защиты).

8. Технический паспорт БТИ (или технический план).

9. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (обычно запрашивает орган власти).

Защита прав несовершеннолетних, сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Это ключевой и наиболее защищенный аспект, источник многих споров.

• Общее правило: Несовершеннолетние, зарегистрированные в приватизируемом жилье, участвуют в приватизации в обязательном порядке и становятся сособственниками. Их интересы представляют родители (опекуны).

• Специальные гарантии для детей-сирот и оставшихся без попечения:

  • За ними сохраняется право на приватизацию жилья, в котором они были зарегистрированы до утраты попечения родителей, даже если они были выписаны.

  • Они имеют исключительное право на приватизацию жилых помещений, в которые были предоставлены по окончании пребывания в учреждениях для детей-сирот.

  • Сделки с жильем, где собственниками являются такие лица, возможны только с предварительного разрешения органа опеки.

• Разрешение споров: Чаще всего споры возникают, когда права ребенка были нарушены при приватизации (его не включили в число собственников). Такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по иску органа опеки, прокурора или самого ребенка по достижении совершеннолетия. Суд встает на сторону защиты имущественных прав ребенка.

Долевая собственность лиц, участвующих в приватизации

• Приватизированное жилье передается в общую собственность всех лиц, включенных в договор передачи.

• По умолчанию устанавливается долевая собственность, причем доли признаются равными, если иное не указано в договоре.

• Совершеннолетний участник может оформить отказ от приватизации в пользу других членов семьи. В этом случае он сохраняет бессрочное право пользования (проживания) в этом помещении, независимо от смены собственника. Это важнейшее последствие, часто ведущее к спорам при последующей продаже квартиры.

Ограничения на приватизацию жилых помещений

Не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закона о приватизации):

• Находящиеся в аварийном состоянии.

• В общежитиях.

• В домах закрытых военных городков.

• Являющиеся служебными жилыми помещениями, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельхозпредприятий.

• Находящиеся в сельской местности в домах, принадлежащих фонду стационарных учреждений социального обслуживания.

Разрешение споров о деприватизации и расприватизации

• Деприватизация: Это расторжение договора приватизации по соглашению сторон (граждан и публичного собственника) и возврат жилья в государственную/муниципальную собственность. Взамен гражданам предоставляется договор социального найма. Редкая процедура, требующая согласия всех сособственников.

• Расприватизация: В широком смысле – признание приватизации недействительной через суд. Основания: нарушение закона при ее проведении (например, неуведомление заинтересованного лица, недееспособность участника, фиктивность, нарушение прав несовершеннолетних).

• Споры: Иски о признании договора приватизации недействительной (ничтожной или оспоримой сделкой). Последствие – реституция: возврат квартиры публичному собственнику, а гражданам восстанавливается право пользования по договору соцнайма. Сложность в том, что исковая давность (3 года) часто начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, что может быть много лет спустя.

Иные споры, связанные с приватизацией жилых помещений

• О признании права на приватизацию (включение в число участников).

• О признании недействительным отказа от участия в приватизации (если он был получен под влиянием обмана, заблуждения, насилия).

• О выделе доли в натуре в приватизированной квартире.

• Определение порядка пользования приватизированным жильем.

• Споры с новыми собственниками о выселении лиц, сохранивших право пользования (отказавшихся от приватизации).

Понятие приватизации государственного и муниципального имущества (нежилого)

• Понятие: Возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, в собственность физических и/или юридических лиц.

• Законодательство: Имеет иерархическую структуру.

  1. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» – основной регулятор.

  2. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» («малая приватизация» арендуемого имущества).

  3. Прогнозный план (программа) приватизации на 3 года, утверждаемый Правительством.

  4. Акты субъектов РФ и муниципалитетов в рамках их компетенции.

• Принципы: Плановость, возмездность, публичность и открытость, соблюдение прав граждан, контроль государства.

• Способы приватизации:

• Преобразование унитарного предприятия в ОАО.

• Продажа имущества на аукционе (открытом или закрытом).

• Продажа имущества через публичное предложение.

• Продажа имущества без объявления цены.

• Внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы АО.

• Споры: Чаще всего связаны с обжалованием результатов торгов (аукционов), признанием их недействительными, оспариванием условий приватизации, требованиями о признании права на приватизацию в судебном порядке. Рассматриваются арбитражными судами.

Общая характеристика предприятия как единого имущественного комплекса в контексте приватизации

При приватизации предприятие выступает не как субъект (юридическое лицо), а как объект права – имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Его ключевые признаки для целей приватизации:

• Комплексность: Включает все виды имущества, необходимые для его предпринимательской деятельности.

• Функциональное единство: Имущество технологически и организационно связано единой целью – осуществлением определенной деятельности.

• Идентифицируемость: Комплекс является объектом учета, оценки и инвентаризации.

• Оборотоспособность: Может быть отчужден как единое целое, что является сутью приватизации.

Отличие от жилищной приватизации: Приватизация предприятия – всегда возмездная (за исключением преобразования в АО с 100% уставным капиталом у государства).

Порядок и условия проведения приватизации государственных и муниципальных предприятий

Регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Основные этапы:

1. Планирование: Включение предприятия в прогнозный план (программу) приватизации (федеральную, субъекта РФ, муниципальную).

2. Принятие решения: Издание нормативного правового акта Правительства РФ, органа субъекта или местного самоуправления об условиях приватизации конкретного предприятия.

3. Подготовка: Утверждение передаточного акта, проведение инвентаризации, аудита, оценки имущества. Определение начальной цены.

4. Информационное обеспечение: Публикация информационного сообщения о приватизации в официальных источниках.

5. Реализация: Продажа имущественного комплекса одним из установленных законом способов (аукцион, конкурс, преобразование в АО, продажа через публичное предложение и т.д.).

6. Исполнение: Заключение договора купли-продажи, оплата, государственная регистрация перехода права собственности.

Условия: Определяются в решении о приватизации и включают: состав имущества, начальную цену, сроки и порядок расчетов, требования к покупателям, условия конкурса (инвестиционные и социальные условия), порядок передачи имущества.

Ограничения на приватизацию для определенных субъектов

• Иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане, а также российские юридические лица с долей иностранного капитала более 25% могут быть ограничены в участии в приватизации стратегических предприятий (ст. 3, 5 Закона о приватизации, ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение»).

• Государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения не могут быть покупателями государственного и муниципального имущества.

• Лица, в отношении которых судом установлены ограничения на занятие определенной деятельностью или участие в приватизации.

• Для малой приватизации (по ФЗ-159) установлено преимущественное право покупки арендуемого имущества за арендатором.

Права кредиторов предприятия при его приватизации

Закон о приватизации (ст. 21) устанавливает специальные гарантии:

1. Обязательное уведомление: Собственник имущества (публичный орган) обязан уведомить всех известных кредиторов о предстоящей приватизации предприятия в письменной форме.

2. Право требования: Кредиторы вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств предприятием и возмещения им убытков.

3. Солидарная ответственность: Если кредитор не был уведомлен, он вправе предъявить свои требования в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о приватизации, к:

   • Приватизированному предприятию (как к правопреемнику).

   • Продавцу (публично-правовому образованию).

   • Покупателю (новому собственнику) – в пределах сохраненного имущественного комплекса.

Этот механизм защищает кредиторов от «исчезновения» должника в результате смены собственника.

Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения

Это способ продажи, применяемый, если предыдущий ауцион был признан несостоявшимся (не было подано ни одной заявки или не явился ни один участник).

• Процедура: Начальная цена имущества последовательно снижается в установленном порядке (например, на 10% каждые 2 недели).

• Принцип «первого заявителя»: Победителем признается первый участник, подавший в установленный срок заявку и предложивший цену не ниже текущей начальной цены на момент подачи.

• Цель: Обеспечить безусловную продажу имущества, даже по заниженной цене, что выгоднее, чем его содержание на балансе.

Форма и существенные условия приватизационной сделки