1. Досудебный порядок: Жалоба в управляющий орган Росреестра (территориальный или центральный аппарат). Рассматривается в течение 15 дней.

2. Судебный порядок:

   • На действия (решения) об отказе, приостановлении – в арбитражный суд (для юридических лиц и ИП) или суд общей юрисдикции (для физических лиц) по месту нахождения объекта или органа Росреестра.

   • Подается административный иск (КАС РФ, АПК РФ) о признании решения незаконным и обязывании совершить регистрационные действия.

Ответственность органов регистрации

• Основание ответственности (ст. 31 ФЗ № 218-ФЗ): Убытки, причиненные отказом в регистрации, уклонением от регистрации, нарушением сроков регистрации, внесением в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений, возмещаются за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

• Условия ответственности:

  1. Совершение виновных противоправных действий (бездействия) со стороны госоргана (регистратора).

  2. Наличие реального ущерба и упущенной выгоды у правообладателя (например, срыв выгодной сделки из-за незаконного отказа).

  3. Причинно-следственная связь между действиями регистратора и убытками.

• Порядок взыскания: Взыскание производится в судебном порядке. Ответчиком выступает Российская Федерация в лице главного распорядителя бюджетных средств – Росреестра (ст. 1069 ГК РФ).

• Регрессный иск: Государство, возместив убытки, вправе предъявить регрессный иск к виновному должностному лицу (регистратору), если его вина установлена вступившим в силу приговором суда или решением суда по административному делу.

Тема 3. Разрешение споров в обязательствах, связанных с куплей-продажей, меной и дарением недвижимости

Понятие обязательства по поводу недвижимости

Это относительное гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, связанное с недвижимостью (например, передать ее в собственность, во временное владение и пользование, выполнить работы), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Ключевое отличие от вещного права: Обязательство связывает конкретных лиц (стороны договора), а не является абсолютным правом против всех. Его предметом может быть как сама недвижимая вещь, так и действия (работы, услуги) с ней связанные.

Виды обязательственных прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации

Регистрации подлежат не сами обязательства, а права и ограничения (обременения), возникающие из них. Основные виды:

1. Право аренды недвижимого имущества, если договор заключен на срок 1 год и более (п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ). Аренда на срок менее года не подлежит регистрации.

2. Ипотека (залог недвижимости) – возникает с момента государственной регистрации (ст. 10, 11 ФЗ «Об ипотеке»).

3. Аренда земельного участка (ст. 26 ЗК РФ). В большинстве случаев подлежит государственной регистрации.

4. Сервитут (как частный, так и публичный) – подлежит регистрации в ЕГРН (ст. 52 ФЗ № 218-ФЗ).

5. Право безвозмездного пользования (ссуда) на срок более года (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ).

Последствие регистрации: Зарегистрированное обременение следует за вещью (ст. 353 ГК РФ). Например, при продаже обремененного арендой объекта, договор аренды сохраняет силу для нового собственника.

Проблема открытого перечня ограничений (обременений) прав на недвижимость

• Суть проблемы: Закон (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ) не содержит исчерпывающего (закрытого) перечня ограничений (обременений), подлежащих регистрации. Он указывает лишь основные виды.

• Риски:

  1. Для добросовестного приобретателя: Он может не знать о наличии незарегистрированного обременения, которое, однако, может быть признано судом имеющим силу (например, давнее неоформленное пользование).

  2. Неопределенность правового режима: Возможны споры о том, подлежит ли регистрации то или иное конкретное ограничение (например, право пользования, возникшее в силу приобретательной давности, обременение в виде запрета на застройку).

  3. Злоупотребления: Создание «скрытых» обременений, о которых не знают новые правообладатели.

Разрешение споров по регистрации обязательственных прав как обременений

• Предмет споров:

  1. Отказ Росреестра в регистрации обременения (например, аренды) из-за несоответствия документов или спора о правомерности его установления.

  2. Оспаривание зарегистрированного обременения лицом, права которого оно затрагивает (собственником), как незаконного.

  3. Споры о необходимости регистрации (например, является ли конкретное соглашение обременением, требующим регистрации).

• Разрешение: Через обжалование действий/бездействия регистрирующего органа в судебном порядке. Суд анализирует существо правоотношения и соответствие требованию о регистрации закону.

Правовое значение обязательств, не содержащих прав, подлежащих регистрации

Такие обязательства создают права и обязанности только для сторон договора и не порождают обременения, следующего за вещью.

• Примеры:

  • Договор аренды недвижимости на срок менее 1 года.

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

  • Договор подряда на ремонт объекта недвижимости.

  • Соглашение об установлении порядка пользования объектом.

• Правовые последствия:

1. Не ограничивают нового собственника, если объект будет продан (ст. 617 ГК РФ – правило о сохранении договора аренды при переходе права не применяется).

2. Защищаются только обязательственно-правовыми исками (о взыскании убытков, неустойки, понуждении к исполнению), а не вещно-правовыми.

3. Однако, если такое обязательство известно новому приобретателю, и он действовал недобросовестно (сговорился с продавцом), суд может применить последствия недействительности сделки (ст. 10, 168 ГК РФ).

Разрешение споров в сфере цессии прав требований на недвижимое имущество

Цессия — это уступка права (требования) по обязательству, связанному с недвижимостью.

• Особенности и споры:

  1. Предмет уступки должен быть определен так же четко, как и в основном договоре (например, уступается право требования передачи квартиры по ДДУ).

  2. Форма: Договор цессии, основанный на сделке, требующей государственной регистрации (например, уступка прав по ДДУ), подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

  3. Запрет уступки: Может быть запрещена договором, если это противоречит закону или существу обязательства (ст. 388 ГК РФ). Типичный спор — о наличии и правомерности такого запрета.

  4. Уведомление должника: Право переходит к цессионарию с момента заключения договора цессии, но для осуществления права против должника его необходимо уведомить. Споры возникают при совершении должником исполнения первоначальному кредитору после уступки.

  5. Гарантии цедента: Споры о ответственности цедента за недействительность переданного права требования.

Купля-продажа недвижимости

Регулируется §7 главы 30 ГК РФ (ст. 549-558).

• Существенные условия договора:

  1. Предмет: Должен быть определен указанием на его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, назначение. Отсутствие этих данных ведет к незаключенности договора.

  2. Цена: Если договор предусматривает оплату, цена является существенным условием и должна быть согласована.

• Особенности: Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц (если иное не оговорено). Передача осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

Регистрация сделки и перехода права собственности по договору продажи недвижимости

Это два разных юридических действия, которые часто смешивают.