Тема 8. Разрешение споров, связанных с договорами аренды недвижимости

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). По договору могут передаваться земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество. suvorov.legalregberry.ru

Существенные условия договора аренды — это такие условия, без достижения договорённости по которым договор считается незаключённым. Некоторые из них:

• Предмет договора. Необходимо указать точное описание имущества, которое будет сдаваться в аренду. Например, для недвижимости это может быть адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, этажность, назначение. suvorov.legalbuhgalteria.rudvitex.ru

• Размер и порядок внесения арендной платы. Арендная плата может включать в себя плату за пользование помещением и коммунальные платежи. suvorov.legalbuhgalteria.ru

• Срок аренды. Договор может быть заключён на определённый срок или на неопределённый срок. Если срок аренды не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. suvorov.legaldvitex.ru

• Форма договора. Письменная форма обязательна, если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, договор заключён на срок более одного года или предмет — недвижимость. suvorov.legal

Кроме того, к существенным условиям могут относиться порядок проведения ремонтных работ, ответственность сторон за нарушение условий договора, порядок расторжения договора и другие.

Срок договора аренды недвижимого имущества.

Срок договора аренды недвижимого имущества в Российской Федерации устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Срок может быть: ru.wikipedia.org*zakonrf.info

• Определённым — указанием на конкретный период действия договора (год, месяц, неделя). zakonrf.infoppt.ru

• Неопределённым — если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. zakonrf.infolegalacts.ru

Законодательные нормы

Это предусмотрено статьёй 610 Гражданского кодекса РФ (часть вторая, глава 34, «Аренда»). zakonrf.infolegalacts.rusudact.ru

Исключение: законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключённый на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключённым на срок, равный предельному. zakonrf.infolegalacts.rusudact.ru

Порядок оформления

Срок указывается в договоре. Это не обязательно конкретная календарная дата — допускается указать событие, которое должно неизбежно наступить (например, договор аренды на период отопительного сезона). zakonrf.infoblog.domclick.ruppt.ru

Важно: от срока зависит необходимость регистрации договора. Если срок аренды меньше года, регистрировать соглашение не нужно, если больше — регистрация обязательна. h-cons.ru

Ответственность за нарушение

Пропуск срока аренды может привести к тому, что договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Это следует из п. 2 ст. 621 ГК РФ: если по истечении срока аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. 

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок закреплено в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Это право предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. zakonrf.infobase.garant.rusudact.ru

Простыми словами, преимущественное право — это право арендатора в первую очередь продлить аренду, если он исправно выполнял условия договора. zakonrf.info

Условия

• Надлежащее исполнение обязанностей по ранее заключённому договору. Например, арендатор использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно внёс арендную плату.

• Отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора.

• Готовность арендатора заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших). Это может касаться размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр..

Важно: преимущественное право не влечёт за собой безусловную обязанность арендодателя заключить с арендатором такой договор. glavbukh.ru

Процедура

• Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. zakonrf.infobase.garant.rugarant.ru

• При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. zakonrf.infobase.garant.rugarant.ru

Исключение: договором аренды может быть установлено, что положения статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению. lex-pravo.ru

Ответственность

• Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. zakonrf.infobase.garant.rulex-pravo.ru

• Возмещение убытков возможно только если они связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды. zakonrf.infosuvorov.legal

Важно: воспользоваться преимущественным правом может только добросовестный арендатор — не является добросовестным арендатор, допускавший нарушения при исполнении договора аренды. 

Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Форма договора аренды недвижимости может быть устной или письменной. base.garant.ru

Устная форма допустима, если договор заключён на срок не более 1 года, объектом аренды является движимое имущество (кроме транспортных средств), сторонами договора являются только физические лица, а цена договора не превышает 10 000 рублей. Однако при заключении договора аренды в устной форме могут возникнуть сложности с доказыванием факта заключения договора на определённых условиях, в том числе о сроках и размере арендной платы. base.garant.ru

Письменная форма обязательна, если объектом аренды является здание, сооружение, помещение или предприятие как имущественный комплекс. Договор заключается путём составления одного документа, подписанного сторонами. base.garant.ru

Государственная регистрация договора аренды недвижимости обязательна в определённых случаях:

• Если договор аренды нежилого объекта заключается на срок более 1 года (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ). При этом, если соглашение заключается на неопределённый срок, регистрация не обязательна.

• Нужно подавать данные в ЕГРН при оформлении договора аренды жилого помещения на срок более 12 месяцев (ст. 674 ГК РФ). Это требование касается также соглашений о найме социального жилья.

• Необходимо регистрировать сделку при заключении договора аренды с условием последующего выкупа.

• Если договор был зарегистрирован, но стороны решили внести в него изменения, дополнения или расторгнуть ранее установленного срока, нужно вносить обновлённые сведения в Росреестр (ст. 452 ГК РФ).

Подать документы на регистрацию договора аренды в Росреестр можно несколькими способами:

• Лично обратиться с заявлением в ближайшее территориальное отделение ЕГРН. Найти ближайшее отделение можно на официальном сайте Росреестра.

• Отправить пакет документов заказным письмом по почте.

• Подать заявление в любом Многофункциональном центре.

• Зарегистрировать сделку можно непосредственно на сайте Росреестра, но для этого необходима электронная подпись представителя каждой из сторон.Заявление на регистрацию нужно подать в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Обратиться может одна из сторон — арендодатель или арендатор

Правовой статус арендодателя в отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества.

Правовой статус арендодателя в отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества включает совокупность прав и обязанностей, которые предусмотрены федеральным законодательством и условиями заключённого договора аренды. cyberleninka.ru

Некоторые аспекты правового статуса арендодателя:

• Право сдавать имущество в аренду закреплено в статье 608 Гражданского кодекса РФ. Сдавать имущество может только собственник или лицо, которому такое право предоставлено законом либо самим собственником. assistentus.ru

• Арендодатель не теряет права собственности, а лишь «делится» возможностью пользоваться имуществом. Аренда имущества, в том числе недвижимого, выступает обременением такого права. assistentus.rucyberleninka.ru

• Основная обязанность арендодателя — передача имущества арендатору. Передача таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, происходит с оформлением специального документа — передаточного акта. cyberleninka.ru

• Арендодатель обязан передать арендатору все документы, без которых пользоваться имуществом невозможно: технический паспорт, инструкцию по эксплуатации, сертификаты качества и прочие бумаги, предусмотренные договором. assistentus.ru

• Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. web.archive.org

• При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. web.archive.org

Арендные отношения регулируются российским законодательством — Гражданским и Жилищным кодексами РФ. 

Разрешение споров, связанных с ответственностью арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. ikirov.rubase.garant.ru

Некоторые способы разрешения споров:

• Досудебное урегулирование. Перед обращением в суд необходимо попробовать решить вопрос с арендодателем в досудебном порядке. Для этого нужно направить арендодателю требования, например заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае отказа или отсутствия ответа можно обратиться в суд.

• Выбор способа возмещения ущерба. Арендатор вправе потребовать от арендодателя устранить недостатки, снизить арендную плату, возместить расходы на устранение недостатков или досрочно расторгнуть договор.

• Доказательство недостатков. В суде арендатор должен предоставить доказательства того, что недостатки в арендованном имуществе возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены в ходе обычного осмотра.

Арендодатель не несёт ответственности за недостатки арендуемого имущества, если:

• арендатор знал о них при заключении договора (например, недостатки перечислены в тексте договора или прилагаемом к нему документе);

• недостатки имущества очевидны, и арендатор либо знал о них до заключения договора, либо не мог их не обнаружить или должен был обнаружить их при заключении договора и приёмке имущества.

Порядок пользования арендованным недвижимым имуществом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ). web.archive.org

Некоторые аспекты порядка пользования арендованным имуществом:

• График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа или дать отсылку на график работы всего здания.

• Возможность установить собственную вывеску или рекламу по согласованию с арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.

• Содержание прилегающей к объекту аренды территории, а также организация и оплата вывоза мусора.

• Устранение неисправностей и ущерба, причинённого объекту аренды, если этот ущерб произошёл по вине арендатора.

• Незамедлительное уведомление арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.

• Соблюдение техники безопасности, противопожарных и санитарных правил и т. д..

Если арендованное имущество остаётся в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает, то договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. 

Споры, связанные с обязанностью сторон по содержанию арендованного имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. sudact.rulaw.ru

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. sudact.rulaw.ru

Некоторые примеры споров, связанных с этими обязанностями:

• Уклонение арендатора от обязанности по выполнению ремонта помещения. В таком случае арендодатель может обратиться в суд с иском об обязании арендатора выполнить ремонт. Например, в одном из дел суд обязал ответчика устранить в течение четырёх месяцев недостатки объекта, поименованные в акте и относящиеся к текущему ремонту.

• Споры о том, кто должен оплачивать коммунальные услуги: арендодатель или арендатор. Верховный Суд РФ в одном из дел отметил, что ни Гражданский кодекс РФ, ни иные законы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Досрочное расторжение договора по требованию сторон.

По взаимному соглашению сторон. Такой вариант возможен, если в договоре чётко прописаны условия досрочного расторжения. Например, срок, в течение которого нужно предупредить о выезде, порядок начисления последнего платежа, дата окончательных расчётов и другие. samoletplus.rusuvorov.legal

По инициативе одной из сторон в одностороннем порядке. Это возможно, если есть основания для расторжения, указанные в ГК РФ или договоре. Тогда другой стороне придётся отказаться от любых претензий. samoletplus.ru

По инициативе одной из сторон через суд. Если вторая сторона не реагирует на уведомление в течение указанного в нём срока или не соглашается его подписать, можно подать исковое заявление о расторжении договора в суд. Кроме иска нужно представить доказательства, что ответчик действительно нарушает условия договора или ГК РФ. 

Выкуп арендованного имущества.

Выкуп арендованного имущества — это процесс, при котором арендатор приобретает право собственности на имущество, которое ранее арендовал. Это может произойти: v8soft.ru

• По истечении срока аренды — имущество переходит в собственность арендатора.

• До истечения срока аренды — арендатор вносит всю обусловленную договором выкупную цену.

Договор аренды с правом выкупа — смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. base.garant.runew.vtk-portal.ru

Законодательные нормы

Право выкупа арендованного имущества предусмотрено статьёй 624 Гражданского кодекса РФ. Если условие о выкупе не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. base.garant.runew.vtk-portal.ru

Ограничения: законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Например, условие о преимущественном праве покупки имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа. new.vtk-portal.ru

Договор

В договоре аренды с правом выкупа указывают, например:

• Выкупную цену — фиксированную или индексируемую с учётом инфляции.

• Условия внесения выкупной суммы: ежемесячно, поквартально, несколькими неравными платежами, всей суммой в конце срока аренды.

• Условия перехода права собственности: оно переходит к арендатору после полной оплаты выкупной цены и регистрации в ЕГРН, а договор служит правоустанавливающим документом.

Важно: если право выкупа осуществляется без указания в тексте договора выкупной цены, такой договор в части условия о выкупе будет незаключённым. new.vtk-portal.ru

Бухгалтерский учет

Выкуп арендованного имущества отражается как приобретение основного средства. Арендатор должен учесть стоимость выкупаемого имущества на своём балансе и начать начислять амортизацию. v8soft.ru

Особенности:

• Важно правильно определить первоначальную стоимость выкупаемого имущества, которая включает не только цену выкупа, но и все сопутствующие расходы, такие как транспортировка и установка. v8soft.ru

Налоговый учет

Для целей налогообложения операцию по выкупу имущества по договору аренды (в части учёта выкупной стоимости) отражают как его покупку. Некоторые особенности: glavbukh.ru

• Выкупленный объект основных средств принимают к налоговому учёту по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ).

• Стоимость приобретения прочего имущества включают в состав материальных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

• Сумму входного НДС, предъявленную арендодателем, к стоимости выкупленного объекта, принимают к вычету в общеустановленном порядке (после принятия актива на учёт, при наличии счёта-фактуры и соответствующих первичных документов).

Разрешение споров по общим вопросам договора аренды недвижимости.

Сначала стоит попробовать урегулировать отношения мирным способом. Для этого нужно провести переговоры и направить контрагенту претензию. Важно зафиксировать письменно все достигнутые договорённости с указанием существенных условий: сроков, обязательств, денежных сумм, подлежащих оплате, ответственности и других условий. suvorov.legaletalon-cons.ru

Некоторые ситуации, которые могут стать основанием для судебного спора:

• Арендная плата повышается без согласования. Обычно договор предусматривает, что плата за недвижимость может пересматриваться только с согласия другой стороны или хотя бы с заблаговременным извещением об этом.

• С арендатора взимаются дополнительные сборы. Владелец недвижимости может, вопреки подписанному договору, перекладывать платежи на арендатора.

• Договор разрывается в одностороннем порядке или с нарушениями установленного порядка. В тексте любого договора аренды должно быть указано, как он может быть расторгнут.

• Состояние недвижимости не отвечает заявленному. В договоре всегда оговаривается состояние недвижимости, наличие тех или иных коммуникаций, мебели, техники и т. д..

• Не возвращается гарантийный депозит. Часто при заключении сделки арендатор вносит гарантийный депозит, который по прошествии оговорённого в договоре времени должен быть возвращён.

• Препятствия для использования арендованной недвижимости. Иногда владелец меняет замки или другим путём не даёт арендатору находиться на территории объекта.

Порядок разрешения спора через суд:

1. Сбор документов. Понадобятся бумаги, подтверждающие позицию. В первую очередь это должна быть копия договора аренды, а также документы, доказывающие нарушение условий сделки арендодателем.

2. Составление и подача искового заявления. В тексте иска нужно указать сведения об истце и ответчике, наименование суда, суть дела (когда был заключён договор аренды, в чём выразились его нарушения и т. д.), а также требования к ответчику.

3. Участие в судебных слушаниях. Когда иск принят к рассмотрению, назначается дата первого заседания. Нужно в условленное время прийти в суд (лично или через представителя) и принять участие в рассмотрении дела.

4. Получение решения суда. Нужно передать его владельцу объекта недвижимости и проконтролировать исполнение. В некоторых случаях придётся воспользоваться помощью судебных приставов, если ответчик отказывается выполнять вердикт.

Если стороной договора выступает физическое лицо или физические лица, то следует обращаться в суд общей юрисдикции (районный суд), арендные споры юридических лиц подсудны арбитражным судам России.

Аренда зданий и сооружений.

Аренда зданий и сооружений — это предоставление арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование за плату. doki.onlinespravochnick.ru

Некоторые характеристики такого вида аренды:

• Предмет договора — здания и сооружения как объекты недвижимости. К зданиям относятся жилые и нежилые объекты, дома, постройки, архитектурные сооружения. Сооружения — это, например, автозаправочные станции, газовые и нефтяные скважины, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, тепловые узлы.

• Долгосрочный характер отношений (как правило, более 1 года). Если в договоре срок аренды не определён, то считается, что договор заключён на неопределённый срок.

• Необходимость государственной регистрации договора. Если срок договора аренды составляет более года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается действительным и заключённым с момента этой регистрации.

• Передача прав на земельный участок, на котором расположен объект аренды. Арендодатель обязан передать право на часть земельного участка, на котором находится сооружение или здание.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник здания или сооружения, а также лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. doki.online

Некоторые права и обязанности сторон:

• Обязанности арендодателя: передать объект аренды арендатору, производить капитальный ремонт, не создавать препятствий в пользовании объектом.

• Права арендодателя: требовать своевременной оплаты, осуществлять проверку использования имущества.

• Обязанности арендатора: своевременно вносить арендную плату, пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт.

• Права арендатора: пользоваться объектом аренды, с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон или в судебном порядке. Основания для досрочного расторжения: существенное нарушение условий договора одной из сторон, невнесение арендной платы более двух раз подряд, использование имущества не по назначению, существенное ухудшение имущества. 

Форма договора аренды зданий и сооружений.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность. sudact.ru

Некоторые разделы, которые обычно включают в договор аренды зданий и сооружений:

• Преамбула. Указываются дата и место заключения соглашения, реквизиты сторон. Для юридического лица — наименование организации и лицо, которое будет действовать от её имени, для ИП — ФИО, ОГРНИП и дата регистрации, для физического лица — фамилия, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

• Предмет договора. Прописывается информация о самом здании, его площади, кадастровом номере и адресе. Также указывается, кому принадлежит здание и на каком основании.

• Права и обязанности арендодателя. Арендодатель обязан в согласованный срок передать арендуемое имущество, проводить капитальный ремонт и обеспечивать арендуемые помещения (водоснабжение, электричество, теплоснабжение и т. д.).

• Права и обязанности арендатора. Одна из главных обязанностей арендатора — оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

• Платежи и расчёты по договору. Сторонам необходимо прописать величину арендной платы. Обычно её привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.

• Ответственность сторон. Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

• Заключительные положения. Указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

Статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения. legalacts.ruklerk.ru

Пункт 1 гласит, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для её использования. legalacts.ruklerk.ru

Пункт 2 предусматривает, что если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору предоставляется право аренды земельного участка или иное право, предусмотренное договором аренды здания или сооружения. legalacts.ruklerk.ru

Если договором не определено, какое право на земельный участок переходит арендатору, то на срок аренды здания или сооружения к нему переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. legalacts.ruklerk.ru

Пункт 3 устанавливает, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. 

Размер арендной платы.

Размер арендной платы устанавливается договором об аренде, который заключают владелец недвижимости и арендатор. Если в аренду сдаётся государственное или муниципальное имущество, размер арендной платы может устанавливаться федеральным или региональными законодательными актами. Частники же устанавливают плату за свою недвижимость самостоятельно. blog.domclick.ru

Арендная плата может быть фиксированной и переменной. investfuture.ru

Фиксированная — это сумма, которая остаётся неизменной на протяжении всего срока аренды. Например, если арендатор берёт квартиру за 30 000 рублей в месяц на один год, то эта сумма остаётся постоянной. investfuture.ru

Переменная — может меняться в зависимости от различных факторов. Например, в коммерческой недвижимости арендная плата может зависеть от выручки бизнеса арендатора. Если магазин зарабатывает больше, арендодатель может увеличить плату. investfuture.ru

На размер арендной платы влияют и другие факторы, среди них:

• Условия аренды. Например, срок действия договора и условия его продления.

• Дополнительные платежи. Кроме основной арендной платы, арендаторы могут быть обязаны оплачивать коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование и другие сопутствующие затраты.

• Конкуренция на рынке. Если на рынке много свободных предложений, арендодатели могут снизить цены, чтобы привлечь арендаторов. Напротив, в условиях нехватки жилья или коммерческих помещений арендная плата может вырасти.

Разрешение споров по аренде земельных участков.

• Споры о заключении, изменении и расторжении договора аренды. Например, отказ арендодателя от заключения договора после выигрыша на торгах, отказ от продления аренды по истечении срока, включение условий, противоречащих закону.

• Споры об изменении арендной платы. Оспаривается как повышение платы, так и несоответствие методики расчёта. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы только в порядке, предусмотренном договором или законом.

• Споры о правомерности использования земельного участка. Претензии могут касаться нецелевого использования участка, нарушений правил застройки, порчи земли. В таких делах нередко применяются экологические нормы и санитарные требования, а также нормы административного и уголовного законодательства.

• Споры о переходе права аренды. Часто возникают при продаже арендованного участка, передаче прав аренды третьим лицам, переходе прав в рамках реорганизации или банкротства.

Досудебный порядок разрешения спора:

• направить претензию другой стороне (если это предусмотрено договором);

• зафиксировать нарушения (например, актами, письмами, отчётами об оценке);

• попытаться провести переговоры или медиацию.

Судебная защита прав арендатора или арендодателя:

• Арбитражный суд — если сторонами являются юридические лица или ИП.

• Суды общей юрисдикции — если спор возник между гражданами и государством/ОМСУ.

В суде можно требовать:

• признания договора незаключённым или недействительным;

• расторжения договора;

• взыскания убытков;

• изменения условий аренды;

• устранения препятствий в пользовании участком.

В делах об аренде земельных участков критически важны:

• техническая документация: кадастровые выписки, планы, проект застройки;

• переписка сторон;

• акты осмотра участка, в том числе с участием независимых экспертов;

• решения органов власти (особенно по аренде муниципальной земли);

• экспертные заключения, если спор касается порчи участка или границ.

Найм и аренда в жилищной сфере.

Наём заключается между собственником жилого помещения (наймодателем) и физическими лицами, которые будут снимать жильё (нанимателями). Предельный срок найма — 5 лет. Если срок не указан, то он считается равным пяти годам. realty.yandex.rubrobank.rupravo.rg.ru

Аренда заключается между физическим лицом и организациями или индивидуальными предпринимателями, которые сдают в аренду нежилое помещение (офис, торговое здание, гараж, земельный участок). Цель использования недвижимости по договору найма — проживание, по договору аренды объект можно использовать с производственными, коммерческими целями, для сдачи в субаренду или проживания. brobank.rurealty.yandex.ru

Ещё одно отличие — форма договора. Договор аренды, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. 

Отличительные особенности социального и коммерческого найма жилья.

• Источник договора: социальный найм регламентируется жилищным законодательством, коммерческий — главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения». spravochnick.ru

• Предмет договора: по социальному найму — жилье из государственного или муниципального фонда, по коммерческому — любое помещение, которое отвечает техническим требованиям и удовлетворяет потребностям сторон. realtypress.ruspravochnick.ru

• Форма оплаты: социальный найм не носит коммерческого характера, в качестве оплаты выступает только стоимость коммунальных услуг. Коммерческий найм — всегда возмездный договор, наниматель платит коммунальные платежи и стоимость эксплуатации жилья. spravochnick.ru

• Срок предоставления: договор социального найма заключается на бессрочный период. Договор коммерческого найма может быть заключён на любой оговорённый заранее срок, но не более чем на 5 лет. spravochnick.ru

• Вселение: по договору социального найма вселение близких родственников возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников. Realty.RBC.ru

• Приватизация: жильё социального найма можно приватизировать, коммерческое жильё не подлежит приватизации. dzen.ruRealty.RBC.ru

• Выселение: при неисполнении обязанностей по внесению платы за жильё и коммунальные услуги нанимателем по договору социального найма предусмотрено выселение с предоставлением другого жилья, по договору коммерческого найма — выселение на основании решения суда, без предоставления другого жилья.

Поднаем жилого помещения.

Поднаём жилого помещения — это передача части или всего нанятого помещения в пользование третьему лицу (поднанимателю) на срок. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а действует по договору с нанимателем, который остаётся ответственным перед владельцем. zakonrf.infoinvestfuture.rubase.garant.ru

Пример: наниматель арендует квартиру и, с согласия владельца, сдаёт её часть другу на короткий срок. Друг выступает как поднаниматель — он пользуется квартирой, но все обязательства по договору остаются на нанимателе. zakonrf.info

Законодательные нормы

Договор поднайма жилого помещения регулируется статьёй 685 Гражданского кодекса РФ. Некоторые положения: zakonrf.infobase.garant.ru

• Наниматель может передать помещение в поднаём только с письменного согласия наймодателя. suvorov.legalrealty.yandex.ru

• Договор поднайма возмездный. zakonrf.infobase.garant.ru

• Срок договора поднайма не может превышать срок договора найма жилого помещения. zakonrf.infobase.garant.ru

• При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма. zakonrf.infobase.garant.ru

Порядок оформления

Договор поднайма должен быть заключён в письменной форме, подписан сторонами. В нём должны быть указаны: suvorov.legalrealty.yandex.ru

• данные нанимателя и поднанимателя;

• срок проживания;

• сумма и порядок оплаты;

• отсылка к основному договору найма с указанием собственника;

• порядок передачи и возврата имущества;

• правила проживания и перечень ограничений (можно ли приводить гостей, курить, включать громкую музыку, размещать животных).

Важно: собственник не подписывает договор поднайма, но должен быть уведомлён о его заключении. realty.yandex.ru

Ответственность сторон

Наниматель несёт ответственность перед наймодателем по договору поднайма. Например, если временный наниматель нарушит тишину, повредит имущество, не оплатит свет — претензии будут предъявлены нанимателю. zakonrf.infobase.garant.rurealty.yandex.ru

Чтобы избежать крупных убытков, можно оформить страховку ответственности или предложить временному жильцу внести залог — сумма определяется по договорённости, но чаще всего это половина или полный размер ежемесячной платы. realty.yandex.ru

Риски

Без письменного согласия наймодателя договор поднайма считается недействительным, а вселение — незаконным. suvorov.legal

Передача жилого помещения в поднаём не допускается в некоторых случаях, предусмотренных законодательством. Например, передача не допускается, если в помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний

Договор аренды жилого помещения и его регистрация.

Договор аренды жилого помещения — это юридический документ, который заключают арендодатель (владелец квартиры) и арендатор (человек, который арендует квартиру) для установления правил и условий аренды. blog.domclick.ru

Некоторые пункты, которые обычно включают в договор:

• Описание квартиры. Указывают точный адрес, площадь, кадастровый номер, а также полный перечень имущества, которое передаётся в пользование.

• Участники договора. Вносят паспортные данные арендодателя, арендатора и всех лиц, которые будут проживать на объекте.

• Оплата аренды. Указывают сумму аренды, сроки оплаты, способы оплаты, коммунальные услуги. Также в договоре могут быть прописаны штрафы или пени за просрочку платежей и изменение условий оплаты.

• Срок аренды и срок действия договора. Есть два типа соглашений: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды обычно заключается на срок до 11 месяцев. Он не требует обязательной регистрации в Росреестре. Долгосрочный договор аренды заключается на срок от 1 года до 5 лет. Обязательно подлежит регистрации в Росреестре.

• Депозит. Важно указать в договоре сумму залогового платежа или депозита (обычно он равен стоимости месячной аренды), порядок его внесения и возврата.

Регистрация договора аренды делает его действительным для третьих лиц. После регистрации на квартиру наложат обременение, отметка о нём появится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). tbank.ru

Подать заявление на регистрацию можно в Росреестр, его управления есть в каждом регионе России. Подать заявление нужно не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Обратиться может одна из сторон — арендодатель или квартиросъёмщик. tbank.ru

Некоторые документы, которые понадобятся для регистрации:

• заявление на регистрацию;

• договор найма жилого помещения в двух экземплярах;

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, например свежая выписка из ЕГРН;

• квитанция об уплате госпошлины;

• паспорт человека, который подаёт документы на регистрацию, а если это не владелец квартиры или арендатор, а их представитель — ещё и доверенность.

• Если сдаётся недвижимость, которая находится в ипотеке, нужно приложить письменное согласие банка на аренду.

• Если жильё покупали в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга.

Особенности споров по аренде в жилищной сфере.

• Неуплата или просрочка арендных платежей — наиболее частый предмет судебных разбирательств. Арендодатель вправе взыскать сумму задолженности, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойку (если предусмотрена договором). suvorov.legal

• Использование помещения не по назначению. Если арендатор использует недвижимость вразрез с назначением, прописанным в договоре или документации на объект (например, устроил склад в жилом помещении), это может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке. suvorov.legal

• Порча имущества. Арендодатель вправе требовать возмещения убытков в случае, если арендатор нанёс вред помещению сверх нормального износа. Подобные дела решаются с участием экспертов. suvorov.legal

• Выселение квартирантов с детьми. При попытке выселить семью с ребёнком (особенно если ребёнок зарегистрирован по данному адресу), суд может отсрочить выселение, дать время на поиск другого жилья или предложить иные условия. garant.ru

• Нарушение условий договора. Например, дополнительные жильцы и несогласованные животные. Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Аренда предприятий. Содержание договора.

Договор аренды предприятия — это соглашение, по которому арендодатель передаёт арендатору право временного пользования своим предприятием или его частью. Такой договор регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и другими нормативными актами. investfuture.ru

Некоторые элементы содержания договора аренды предприятия:

• Стороны договора. Арендодатель — лицо или организация, которая предоставляет в аренду своё имущество, арендатор — лицо или организация, которая получает право пользования этим имуществом.

• Описание объекта аренды. Включает информацию о местоположении, состоянии, характеристиках и других важных аспектах. Например, если речь идёт о производственном оборудовании, необходимо указать его марку, модель, год выпуска и текущее состояние.

• Срок аренды. Может быть как определённым, так и неопределённым. Например, если компания арендует офис на срок одного года, в договоре указывается конкретная дата начала и окончания аренды.

• Арендная плата. В договоре необходимо указать размер арендной платы, порядок и срок её выплаты. Например, арендатор может выплачивать арендную плату ежемесячно, а сумма может быть фиксированной или изменяться в зависимости от рыночных условий.

• Права и обязанности сторон. Арендодатель имеет право на получение арендной платы в установленный срок, а также на контроль за состоянием арендуемого имущества. Арендатор, в свою очередь, имеет право на использование арендуемого имущества в соответствии с условиями договора.

• Обязанности сторон. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в исправном состоянии, а арендатор — использовать имущество в соответствии с его назначением и поддерживать его в надлежащем состоянии.

• Возможность выкупа.

• Передача арендуемого имущественного комплекса третьим лицам, в субаренду. По общему правилу арендатор вправе это делать без согласия арендодателя, если договорными условиями не установлено иное.

• Внесение изменений в состав арендуемого имущества, его реконструкция, техническое переоснащение и т. д.. По общему правилу арендатор вправе это делать без согласия арендодателя, если договорными условиями не установлено иное.

• Возмещение стоимости неотделимых улучшений. По общему правилу арендующая фирма вправе требовать от сдающей организации возместить ей стоимость неотделимых улучшений, если стороны не установили условия об ином.

• Ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств.

• Изменение и расторжение договора.

• Разрешение споров.

• Иные условия, исходя из специфики правоотношений.

Договор аренды предприятия составляется в письменной форме как единый документ, который подписывают обе стороны. Он подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. 

Права кредиторов при аренде предприятия.

Статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает права кредиторов при аренде предприятия. Некоторые положения статьи:

• Уведомление кредиторов. Арендодатель обязан до передачи предприятия арендатору письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

• Право на прекращение или досрочное исполнение обязательства. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

• Срок исковой давности. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

• Солидарная ответственность. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия.

Форма договора аренды предприятия установлена статьёй 658 Гражданского кодекса РФ. Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. suvorov.legalsudact.ru

В договоре должны быть указаны:

• предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс;

• условия, права и обязанности сторон;

• реквизиты и подписи сторон.

Также в документе должны содержаться все индивидуализирующие признаки имущественного комплекса, включая технические характеристики здания, сооружения, техники и оборудования, с указанием их местонахождения, а также земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт. suvorov.legal

Государственная регистрация договора аренды предприятия обязательна, согласно статье 658 ГК РФ. До проведения процедуры государственной регистрации такой договор считается незаключённым, так как отсутствует государственное удостоверение факта такого заключения. suvorov.legalsudact.ru

Зарегистрировать договор можно в Росреестре, обратившись в территориальный орган напрямую или через многофункциональный центр (МФЦ). Сделать это можно, например, в 2025 году, подав заявление в электронном виде. blog.domclick.rukontur.ru

В Росреестр в обязательном порядке направляют:

• оригинал договора, а также заявление о его госрегистрации;

• паспорт заявителя;

• подтверждение об уплате пошлины;

• согласие банка на использование объекта под аренду — в случаях, когда недвижимость покупается в ипотеку.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недействительность.

Пользования имуществом арендованного предприятия.

Статья 660 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) регулирует пользование имуществом арендованного предприятия. docs.cntd.ruconsultant.ru

Согласно этой статье, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя:

• продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;

• сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу;

• вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Исключения: указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. docs.cntd.rubase.garant.ru

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

Судьба улучшений в арендованном предприятии.

Отделимые улучшения по окончании срока аренды могут быть демонтированы. Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ, такие улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом отделимые улучшения становятся собственностью арендатора, когда сделаны именно им. Если арендодатель произвёл отделимое улучшение за свой счёт в момент, когда уже был заключён договор аренды, такое улучшение останется у арендодателя. audit-it.rucyberleninka.ru

Неотделимые улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их производства требуется согласие арендодателя. Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтверждённые расходы на производство неотделимых улучшений. audit-it.ruklerk.ru

Если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласия арендодателя, то, по общему правилу, такие улучшения не подлежат возмещению. Более того, арендодатель может доказать, что неотделимые улучшения ухудшили состояние объекта аренды и потребовать компенсацию. cyberleninka.ruklerk.ru

Согласно статье 662 ГК РФ, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. sudact.ru

Для избежания разногласий с контролирующими органами сторонам договора аренды целесообразно включить условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор.

Возврат арендованного предприятия.

Статья 664 Гражданского кодекса РФ регулирует возврат арендованного предприятия при прекращении договора аренды. sudact.ruzakonrf.info

Согласно этой статье, арендованный имущественный комплекс должен быть возвращён арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ. sudact.ru

Некоторые требования к порядку передачи арендованного предприятия:

• подготовка и составление передаточного акта;

• указание в передаточном акте всех материальных ценностей и всего состава предприятия, передаваемого по договору аренды;

• соблюдение прав кредиторов.

Подготовка предприятия к передаче — это набор действий, которые арендатор должен выполнить перед тем, как вернуть арендованное предприятие арендодателю. В эти действия входит приведение предприятия в нужное состояние и оформление необходимых документов (например, передаточного акта). zakonrf.info

Все расходы за эту подготовку обычно ложатся на арендатора, если договор не оговаривает иное. zakonrf.info

Если арендатор не возвращает имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Разрешение споров по договорам аренды предприятия.

Споры по договору аренды — это судебные споры связанные в основном с объектами движимого и недвижимого имущества, а также правами на интеллектуальную собственность, к примеру выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Неправильное составление договора или упущение в нем важных и законодательно существенных условий может привести к судебной тяжбе, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке.

Основные категории споров и порядок их разрешения