42. Затратный подход к оценке недвижимости. Методы определения восстановительной стоимости и износа.

ЗП предполагает определение восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. Т.е. определяется сумма издержек на строительство точной копии объекта недвижимости или ее функционального аналога. И холя затраты на создание объекта на прямую не связаны величиной прогнозируемых доходов этот метод имеет определенную область применения. В частности в соответствии с принципом замещения стоимость, определяемая по ЗП, является его верхним пределом (помнить об уникальности места положения).

Ситуации применения ЗП:

1. Оценка эффективности инвестиций. ТЭО нового строительства. Затраты на строительство и эксплуатацию объекта сопоставляются с прогнозируемой доходностью и прибыльностью.

2. Обновление и перепрофилирование недвижимости основываются на расчете затрат на совершенствование.

3. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает расчет сметной стоимости строительства при различных вариантах землепользования.

4. Оценка зданий специального назначения и объектов недвижимости на «пассивных» сегментах рынка. Т.е. для тех объектов у которых нет аналогов применяется затратный подход.

5. Оценка недвижимости в целях страхования осуществляется чаще всего по ЗП.

6. ЗП применяется в настоящее время для целей налогооблажения имущества физических и юридических лиц.

Реализация ЗП к оценке недвижимости предполагает следующую последовательность расчетов:

1. определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект;

2. расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости;

3. оценка всех видов износа объекта недвижимости;

4. расчет текущей стоимости объекта недвижимости по формуле С^т = С^з + С^в – ΣИ_i.

Методы оценки восстановительной стоимости.

1. Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). По справочникам и укрупненным нормативам уд. Показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции определяется стоимость строительства единицы измерения того или иного объекта (м², м³ и т.д.). Тек. Стоимость строительства объекта недвижимости определяется по формуле: С^в1 = С^ед * К^ед, где С^ед - стоимость единицы; К^ед – количество единицы. Это самый простой способ оценки восстановительной стоимости, но и самый приблизительный.

2. Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Создание объекта, его строительство подразделяется на последовательность отдельных видов строительных работ. Для каждого вида работ определяются единицы измерения и объемы этих работ. Расчет стоимости строительства проводится в начале по отдельному виду в соответствии с таблицей.

Виды работ	Ед. изм.	Ст-ть стр-ва одной ед-цы	Объем работ	Ст-ть объема работ

Затем проводится калькулирование всех видов работ и делаются поправки на накладные расходы и прочие выплаты.

3. Сметный метод заключается в составлении специалистами – сметчиками пообъектных и сводных смет строительства, оцениваемого объекта как если бы он строился вновь и сегодня. Это наиболее точный метод определения восстановительной стоимости, но и самый трудоемкий.

4. Индексный метод заключается в пересчете балансовой стоимости оцениваемого объекта в текущую на основе применения индексов инфляции, которые определяются в соответствии с «положением о порядке переоценки ОС предприятий и организаций», утвержденным Правительством РФ №1233 от 25.11.93.

Износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными факторами.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. На величину износа текущая стоимость меньше восстановительной. В оценочной деятельности различают физический, функциональный и внешний (экономический) износ.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта от царапин до полного разрушения. Данный вид износа возникает в двух случаях:1-под воздействием эксплуатации, 2-под воздействием окружающей среды. Существует 4 способа оценки физического износа:

1. Экспертный. Физический износ всего здания определяется как ср.взв. величина по всем элементам здания. Процент износа каждого элемента определяется на основе «правил оценки физического износа жилых зданий». Общий физический износ рассчитывается в соответствии с таблицей

№	Конструктивные элементы здания	Уд. вес элемента в ст-ти здания	% износа констр. эл-та	Уд. вес износа кнстр. Эл-та
		По смете	эксперты	3*4

И_ф = (ΣУ_вi * %сум) / 100%

2. Стоимостной способ определения физического износа основывается на расчете затрат на воспроизводство изношенных элементов здания. При этом элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, стены и т.д.) и быстроизнашевыемые (кровля окраска и т.д). Для быстроизнашевыемых элементов износ считается устранимым, т.е. затраты на его преодоление меньше добавленной при этом стоимости объекта недвижимости. В противном случае износ считается неустранимым (нецелесообразным с экономической точки зрения). Как правило неустранимый износ характерен для долговременных элементов здания. Износ по этому методу определяется на основе таблицы

№	Элементы здания	Восстановительная стоимость эл-та	Износ эл-та в %	Накопленный износ
				3*4

И = Σ5граф /100

Нормативный метод определения физического износа построек основывается на использовании действующих «единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление ОФ РФ», утвержденных постановлением Совмина СССР от 29.12.90 №1072. Амортизация и износ разные экономические процессы. Если амортизация представляет из себя перенос стоимости ОФ на изготовленную продукцию в процессе эксплуатации, то износ – это физическое разрушение ОФ, их устаревание. Поскольку эти процессы идут совместно можно предположить в некоторых случаях, что величина амортизации = величине износа. Это верно, если износ ОФ протекает равномерно, как и амортизация. Данный метод прост, но приблизителен.

Срок физической жизни (СФЖ) объекта недвижимости – период времени от момента ввода в эксплуатацию до полного физического изношения , т.е. пока в здании можно жить и работать.

Метод по сроку экономической жизни.

Срок экономической жизни объекта недвижимости – отрезок времени в течение которого объект недвижимости м.б. использован с получением прибыли от него в этот период времени инвестиции в объект недвижимости приносят вклад. Если этого не происходит в следствии общего устаревания объекта недвижимости срок экономической жизни его заканчивается

Хронологический возраст (ХВ) объекта недвижимости – период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента его оценки.

Эффект. возраст объекта недвижимости (ЭВ) основан на оценке его внешнего вида, техн. состояния, экономических факторов влияющих на его стоимость (доход, приносимый объектом недвижимости).

ЭВ соотв-т его физ. Состоянию и учитывает возможности его продажи. Если он подвергается усиленной эксплуатации и серьезному разрушительному воздействию внешней среды его ЭФ больше ХВ.

ХВ = ЭВ / ст-ть экспл.; ЭВ = ХВ * ст-ть экспл; И = (ВС * ЭФ) / СЭЖ; И= (ВС-ХР) / СФЖ.

Функциональный износ (устаревание объекта недвижимости) означает, что он или его определенные элементы не соответствуют современным стандартам архитектурно-планировочных и проектно-строительных условий. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах планировки, пространственных объемов, инженерной обеспеченности и прочее. Этот вид износа обусловлен влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ м.б. устранимым и нет. Для приблизительного расчета ФИ можно определить поправочный коэф-т к восстановительной стоимости здания, уст-й либо экспертным путем на основе его оценки специалистом, либо расчетным, сравнивая стоимость новых современных проектных решений с восстановительной стоимостью устаревших.

Внешний экономический износ – это снижение стоимости зданий вследствие негативных черт или негативных изменений внешней среды. К негативным чертам относятся опасная экол. Обстановка, общий упадок р-на, действия Правительства или администрации р-на и т.д. В большинстве случаев такой износ не устраним, его величину определяют по методу спаренных продаж, когда сопост. цена аналогичных объектов, один из которых находится в благоприятной внешней среде, а др. имеет признаки внешнего износа. Разница в их цене и будет величиной внешнего износа. Текущая ст-ть оцениваемых объектов по ЗП определяется как разница восстановительной ст-ти и суммы всех видов износа.