46. Износ недвижимости, виды износа и способы определения.

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине».

Под накопленным износом понимается сумма всех видов износа здания, возникающих под воздействием различных факторов.

В соответствии с причинами возникновения различают износ недвижимости:

ФИЗИЧЕСКИЙ,

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ,

ВНЕШНИЙ( ИЛИ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ).

По возможности (целесообразности) устранений различают устранимый и неустранимый износ.

УСТРАНИМЫМ износом считается такой, когда затраты на совершенствование недвижимости меньше, чем добавленная при этом стоимость. НЕУСТРАНИМЫЙ износ, когда затраты на его устранение превосходят добавленную стоимость.Он считается неустранимым, так как экономически нецелеобразен.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС, то есть разрушение недвижимости под воздействием внешней среды и эксплуатации, определяется несколькими методами.

1 ЭКСПЕРТНЫЙ МЕТОД основывается на «Правилах оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 Госгражданстроя». Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Общий физический износ всего здания(И_ф%) определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания:

И_ф,%=СУММА И_ф= СУММА Уд.вес.i*%износа i

100 100

где Уд. Вес – удельный вес стоимости i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

% износа i – фактический износ i-го конструктивного элемента, % (определяется экспертом);

i- номер конструктивного элемента, i= 1,…,n.

2 МЕТОД СРОКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ В теории оценки для определения физического износа широко используются понятия срока жизни объекта и его возраста.

Срок физической жизни – срок существования объекта, пока в нем возможны проживание и работа.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого использование объекта приноситприбыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда улучшения перестают вносить вклад в добавленную стоимость, т.е. его износ становится неустранимым.

Хронологический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта.

Эффективный возраст- время, оцениваемое по внешнему физическому состоянию объекта, дизайну, оборудованию, экономическим факторам, влияющим на его стоимость.

В зависимости от степени эксплуатации объекта недвижимости, проводились ли работы по его ремонту, модернизации и переоборудованию или нет,ЭВ может быть больше или меньше физического возраста.

ПРИМЕР : Необходимо определить эффективный возраст здания, если его хронологический возраст 20 лет,а степень эксплуатации на 40 % больше нормативной.

РЕШЕНИЕ--- Эффективный возраст при степени эксплуатации в 140% (нормативную эксплуатацию принимают за 100%) будет в !,4больше хронологического: 20*1,4=28лет

3 НОРМАТИВНЫЙ (БУХГАЛТЕРСКИЙ) МЕТОД определения физического износа строений предлагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ»,утвержденных постановлением Совета Министров СССР от29 октября 1990г.,№1072.

Необходимо отметить, что амортизация, т.е. перенесение стоимости основных фондов на изготавливаемую продукцию, начисляются постепенно и равномерно, исходя из типичного срока физической жизни, предусмотренного проектными нормативами.

Физический износ как уменьшение рыночной стоимости строения отличается от бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Однако для приближенных

расчетов при условии нормативной степени эксплуатации оцениваемого объекта ЭВ/СЭЖ=ХВ/СФЖ, что позволяет приравнять долю физического износа к бухгалтерскому и при его расчете использовать нормы амортизации.

4 СТОИМОСТНОЙ МЕТОД определения накопленного износа основывается на расчете его величены как затрат на воспроизводство (ремонт) износившихся или устаревших элементов здания.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС здания определяет устаревание его отдельных элементов в результате научно-технического прогресса в архитектуре и строительстве. В практике расчетов функциональный износ тоже делится на устранимый и неустранимый и оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик.

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации. Функциональный износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства.

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и алгебраической суммы всех текущих доходов и расходов, связанных с использованием «сверхулучшений».

ВНЕШНИЙ ИЗНОС характеризуется снижением стоимости недвижимости, вызванный негативными чертами окружающей среды объекта. Он, как правило, неустранимый. В оценочной практике сложилось два подхода к измерению внешнего износа: 1) капитализация потери доходов из-за негативных черт внешней среды; 2) сравнение продаж аналогичных объектов с признаками внешнего износа и без них.

Внешний износ – только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора ( GRM).

Величина ( GRM).показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу (ВРД).