5. Налог на недвижимость

Система имущественного налогообложения, сложившаяся к настоящему времени в большинстве стран мира, отличается от российской системы. Эти отличия не только в механизмах формирования налогооблагаемой базы, но и в том, что в состав зарубежных имущественных налогов включен земельный налог. В нашей стране земельный налог отнесен к ресурсным платежам рентного характера и включен в систему местного налогообложения. Существующая система управления и налогообложения недвижимости не обеспечивает реализации ее доходного потенциала — большая часть доходов от сделок с недвижимостью проходит через теневой сектор. Налогооблагаемая база деформирована — стоимость фальсифицируется, механизмов контроля нет. Налоговое бремя смещено на те сектора и субъектов экономической деятельности, которые нуждаются в стабильности, работают легально и «привязаны» к основным средствам — в первую очередь это относится к производителям продукции. Они же являются главными жертвами нестабильной и нерациональной системы налогообложения имущества.

Происходящие реформы в системе налогового законодательства предполагают замену существующего налога на имущество налогом на недвижимость.

Налогообложение недвижимости — перспективное направление развития российских налогов на имущество и земельного налога. Налог на недвижимость должен в конечном счете заменить налоги на имущество как физических лиц, так и на имущество организации и налог на землю. Для практического применения положений о налоге на недвижимость необходимо создать автоматизированную систему учета и оценки рыночной стоимости земельных участков и имущества физических лиц, что потребует времени и значительных средств. Следовательно, в ближайшей перспективе рыночная оценка имущественного комплекса физических лиц и земли повсеместно производиться не будет, поэтому предполагается, что по каждому виду имущества будет формироваться своя налогооблагаемая база, к которой будет применяться ставка 2 %.

При этом важно соблюдать следующее условие: налоговая база по налогам, которые будет замещать налог на недвижимость, не должна изменяться в целях сохранения суммы налоговых поступлений на прежнем уровне. Необходимо отметить, что это условие не в полной мере соблюдается при совершенствовании законодательного регулирования проведения эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери.

Так, в принятом Государственной Думой Федеральном законе «О внесении изменений и дополнений» от 20 ноября 1999 г. № 196-ФЗ в Федеральный закон «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» установлены максимальные ставки налога на недвижимость по различным категориям недвижимости. А именно: ставки налога на недвижимость устанавливаются представительными органами местного самоуправления городов Новгорода и Твери в следующих пределах: по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости; по гаражам на одно—два машиноместа — не более 1 % оценки рыночной стоимости; по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости; по иным объектам — не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

При этом максимальные ставки определяются по отношению к рыночной стоимости объекта налогообложения. В частности, устанавливается, что по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам указанная ставка должна составлять не более 0,5 % от рыночной стоимости. Данное положение не согласуется со ст. 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери», в которой для квартир и жилых помещений устанавливается иная налоговая база, которая должна составлять не более 50 % от оценки рыночной стоимости указанных объектов. Важность эксперимента в Новгороде и Твери состоит в том, что его результаты позволят ответить на следующие вопросы: эффективно ли введение налога на недвижимость, может ли этот налог быть местным, каким должен быть механизм его взимания.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является камнем преткновения введения налога на недвижимость. Природа стоимости зданий и земли различна. Стоимость здания является результатом сознательных действий владельца недвижимости и меняется в зависимости от его решений по внесению любого рода изменений. В отличие от этого стоимость земли определяется факторами, не зависящими от владельца и связанными с общегородской функционально-планировочной ситуацией. Методика расчета рыночной цены недвижимости должна быть единой на всей территории Российской Федерации. И до тех пор, пока не будет отработан единый механизм оценки имущества, говорить о введении этого налога преждевременно. Введение единого налога на недвижимость без указанной его дифференциации теоретически возможно, но практически труднореализуемо.

Другим не менее спорным вопросом налога на недвижимость является вопрос о статусе данного налога.

С одной стороны, закрепление налога на недвижимость в составе местных налогов сможет в значительной мере компенсировать бюджетам муниципальных образований сумму «выпадающих доходов», которые образуются при введении в действие ст.ст. 12, 13, 14, 15 ч. I НК РФ. При введении налога на недвижимость устанавливаются конкретные ставки его взимания по разным категориям недвижимости и обеспечивается предсказуемость налоговых сборов. Соответственно производители получают возможность планировать расходы и оптимизировать правовой режим объекта недвижимости, выбирать между собственностью и арендой. Органы местного самоуправления в свою очередь смогут максимизировать совокупный доход (единовременные и регулярные платежи) от недвижимости путем регулирования условий перехода от аренды к собственности.

С другой стороны, существует предложение о необходимости регулирования налога на недвижимость на уровне субъекта РФ при фиксированной максимальной ставке и принятой на федеральном уровне методике оценки стоимости недвижимости. При этом предлагается поступления от налога на недвижимость распределять между региональным и местными бюджетами. По сути, в этом случае должны сохраниться существующие пропорции распределения между уровнями бюджета налога на имущество. Это на наш взгляд наиболее справедливо.

Недостатком существующего механизма налогообложения имущества коммерческого банка является неучитывание влияния инфляционных процессов на величину и эффективность использования отдельных объектов активной части основных средств (машины, оборудование, транспортные средства). Налог на недвижимость этой проблемы не решает. В существующем виде этот налог далеко не совершенен. В связи с этим особую важность приобретает эксперимент, проводимый в городах Новгороде и Твери. Наша налоговая система уже «устала» от необдуманных решений и неоправданных реформ, так как сломать что-либо всегда проще, чем создать, а тем более в таком масштабе. Проводимый эксперимент позволит выявить все наиболее уязвимые места нового налога и избежать ошибок на уровне страны в целом.

В настоящее время в рамках работы над ч. II НК РФ в Государственной Думе РФ идет рассмотрение проекта гл. 30 «Налог на имущество организаций». При этом базу этого налога планируется скорректировать таким образом, чтобы вывести из-под налогообложения товарные запасы, готовую продукцию, капитальные затраты, сырье и материалы. Сужение объектов налогообложения скажется на ставке налога. Минфин предлагает установить максимальную ставку на уровне 2,6 %.

((i))2. Плата за пользование лесным фондом((i))(2)