3. Оформлення результатів оцінки

Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа — звіту про оцінку, — що містить висновок про вартість об’єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531.

Термін чинності звіту становить один рік з дати оцінки.

Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб’єкт оціночної діяльності — суб’єкт господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.

Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація про результати оцінки, може включати: найменування, кваліфікацію і статус суб’єкта оціночної діяльності — суб’єкта господарювання; посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дату оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при виконанні оцінки.

Рецензування звіту про оцінку

Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюється згідно із законодавством.

Питання

1.Загальні положення проведення експертної грошової оцінки .

2.Склад робіт з оцінки.

3.Оформлення результатів оцінки.

ЛЕКЦІЯ 5

Тема:Методичні підходи до проведення експертної грошової оцінки земель. Оцінка нерухомості.

План.

1.Методичний підхід.

2. Поняття пряма та непряма капіталізація.

3. Визначення вартості земельної ділянки на підставі капіталізації.

4. Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити.

5.Оцінка нерухомості.

Домашнє завдання:Способи визначення ставки дисконту. Корекція цін продажу порівнювальних об’єктів. Визначення сумарної поправки у відсотках.

1. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:

капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями.

2.Пряма капіталізація грунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

До

Цкп = ----,

Ск

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої

капіталізації (у гривнях); До - чистий операційний або рентний

дохід (у гривнях); Ск - ставка капіталізації (у вигляді

десяткового дробу).

Непряма капіталізація грунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

t Доі

Цкн = E ----------- + Р,

i=1 і ( 1 + Ск )

НА 1.01.2012р.

Оцінка права оренди земельної ділянки або користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) (далі - користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію) ґрунтується на попередньому

визначенні ринкової вартості земельної ділянки.

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях);

Доi - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який враховується при непрямій

капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

E - сума.

Оцінка прав орендодавця (власника) земельної ділянки визначається як сума чистого операційного доходу від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи

суперфіцію для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії за формулою

Д

n ді

Ц = (сума ) ----------- + Р,

пв t=1 t

(1 + С )

к

де Ц - вартість прав власника земельної ділянки, наданої в

пв

оренду або користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію;

Д - чистий операційний дохід від надходження плати,

ді

визначеної договором оренди земельної ділянки або договором

користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи

суперфіцію;

С - ставка капіталізації для землі;

к

Р - поточна вартість реверсії;

n - кількість періодів (у роках), що залишилися до кінця

строку оренди земельної ділянки або користування земельною

ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначеного

договором;

t - певний період (рік) у межах строку оренди або

користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи

суперфіцію, визначеного договором (t від 1 до n);

Оцінка права оренди земельної ділянки для орендаря або права

користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи

суперфіцію для користувача визначається як поточна вартість

додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між

ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим

операційним доходом від надходження плати, визначеної договором

оренди земельної ділянки або договором користування земельною

ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

m

Цза = Ца + E дельта Цаj,

j=1

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки

(у гривнях);

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної

ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної

земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором

порівняння.

E - сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування

витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід

від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий

операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об’єкта оцінки.

Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя.

Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності грунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп грунтів.

До виробничих витрат належать:

технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати);

витрати первинної переробки;

витрати реалізації.

Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на грунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив’язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об’єкта оцінки.

Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають:

витрати системи управління сільськогосподарським підприємством;

витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів.

При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно технологічним витратам або витратам праці на одержання сільськогосподарської продукції.

Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці.

3. Для визначення вартості земельної ділянки на підставі капіталізації доходу від орендних платежів чистий операційний дохід обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, розмір яких визначається шляхом аналізу ринку оренди, та щорічними витратами, пов’язаними з утриманням та експлуатацією ділянки.

Для сільськогосподарських підприємств до щорічних витрат включаються витрати на управління земельною власністю, упорядкування угідь та сплату земельного податку.

До щорічних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов’язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями враховуються соціально-економічні та інші фактори, що впливають на ціну земельних ділянок, зокрема:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов’язане з ним фінансування;

дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною ринкових умов);

особливості місця розташування (відмінності земельних ділянок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сільськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність до ринків збуту продукції та мережі агротехсервісу, демографічна та соціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої території тощо);

якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу, заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим грунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан грунтів (бонітет) тощо;

типової набірки культур, що вирощуються в районі розташування земельної ділянки.

Для визначення ринкової вартості земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами оцінюється земля разом з рослинним покривом. При цьому враховуються такі характеристики: місце розташування, стан рослинного покриву, рівень продуктивності, стан грунтів, природні умови тощо.

При зіставленні цін продажу земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями одиницею порівняння є один фізичний гектар землі.

В основу визначення витрат на земельні поліпшення покладаються витрати на підготовку ділянки для її функціонального використання (планування території, плантажна оранка, заходи меліорації та спорудження меліоративних систем, закладання багаторічних насаджень, послуги з проектування та фінансування, прибуток інвестора).

Багаторічні насадження оцінюються разом із земельною ділянкою або ж окремо — тільки багаторічні насадження з урахуванням їх віку та стану.

Вік багаторічних насаджень для потреб оцінювання поділяється на три періоди:

а) період створення і догляду — від початку агротехнічних робіт до початку періоду плодоношення, коли ціна самих насаджень може бути визначена виключно шляхом розрахунку витрат у цей період;

б) період плодоношення — ціну самих насаджень можна визначити, застосовуючи кілька методичних підходів;

в) період ліквідації насаджень — ціну самих насаджень можна визначити як кошти на їх ліквідацію.

Розрахунок витрат на відновлення багаторічних насаджень для їх оцінювання здійснюється за агротехнічними операціями.

Для визначення вартості будівель і споруд, меліоративних систем у складі поліпшених сільськогосподарських ділянок застосовується вартість відновлення або заміщення з урахуванням усіх видів зносу.

Визначення вартості земельних ділянок багатофункціонального використання (які включають сільськогосподарські та несільськогосподарські угіддя, землі під сільськогосподарськими будівлями і спорудами тощо) може здійснюватися шляхом виділення окремих частин за функцією їх використання (якщо вони так представлені на ринку).

Вартість незабудованих земельних ділянок, рекультивованих для потреб землеробства, може бути від’ємною величиною, якщо у випадках, визначених законодавством, необхідно здійснювати додаткові витрати для досягнення встановленого рівня якості сільськогосподарських угідь.

Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу.

Оцінка вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельних ділянок проводиться з урахуванням багатофункціонального використання лісів.

При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від використання усіх лісових ресурсів та виробничими витратами і прибутком за період обороту рубки.

Для визначення рентного доходу враховується характерний для даного типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівничо-таксаційна характеристика).

Очікуваний дохід від використання земельної ділянки включає дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.

Витрати, пов’язані з лісокористуванням, визначаються шляхом аналізу відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс і включають:

технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати);

витрати первинної переробки;

витрати реалізації.

Вартість земельної ділянки (капіталізований рентний дохід)

визначається як різниця суми дисконтованих доходів від використання усіх лісових ресурсів та суми дисконтованих витрат, пов’язаних з лісокористуванням, за період обороту рубки.

При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохід визначається на основі доходу, що його можна отримати на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від надання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, які можуть бути отримані протягом року, за винятком операційних витрат, пов’язаних з утриманням земельної ділянки.

При обчисленні чистого операційного доходу від надання в оренду заліснених земельних ділянок для визначення вартості землі застосовується принцип залишку для землі.

При визначенні вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, шляхом зіставлення цін продажу за основу беруться ціни продажу ділянок (без урахування деревостану), які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою.

До елементів порівняння належать:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов’язане з ним фінансування;

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною ринкових умов);

особливості місця розташування (тип лісорослинних умов, пояс та розряд лісових такс, умови використання прилеглої території тощо);

фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки, орієнтація та крутизна схилу, режим грунтових вод та заболоченість, таксаційні виділи тощо);

типовий деревостан та вік рубки головного користування.

Визначення вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, може здійснюватися шляхом виділення окремих частин (якщо вони так представлені на ринку).

Методика

експертної грошової оцінки земельних ділянок