2.2. ﾠИсточники ﾠправового ﾠрегулирования ﾠдоговора ﾠаренды ﾠнедвижимого ﾠимущества

Можно ﾠвыделить ﾠдва ﾠобщих ﾠпринципа, ﾠна ﾠкоторых ﾠосновывается ﾠрегулирование ﾠГК ﾠРФ ﾠвопросов ﾠаренды ﾠнедвижимости.

Во-первых, ﾠэто ﾠпринцип ﾠсвободы ﾠдоговора, ﾠкоторый ﾠпроявляется, ﾠв ﾠчастности, ﾠв ﾠтом, ﾠчто ﾠчисло ﾠимперативных ﾠнорм, ﾠсвязанных ﾠс ﾠсодержанием ﾠдоговора ﾠаренды ﾠнедвижимости, ﾠкрайне ﾠнезначительно. ﾠОни ﾠв ﾠосновном ﾠотносятся ﾠк ﾠформе ﾠдоговора ﾠи ﾠк ﾠнеобходимости ﾠего ﾠгосударственной ﾠрегистрации.

Во-вторых, ﾠпро ﾠрегулировании ﾠаренды ﾠнедвижимости ﾠне ﾠпроводится ﾠидея ﾠзащиты ﾠ«слабой ﾠстороны», ﾠкак ﾠэто ﾠсделано ﾠв ﾠотношении ﾠжилищного ﾠнайма, ﾠа ﾠпоследовательно ﾠосуществляется ﾠпринцип ﾠзащиты ﾠправ ﾠкредитора ﾠв ﾠобязательстве, ﾠв ﾠкачестве ﾠкоторого ﾠможет ﾠв ﾠконкретной ﾠситуации ﾠвыступать ﾠкак ﾠарендодатель, ﾠтак ﾠи ﾠарендатор. ﾠТакой ﾠподход ﾠпозволяет ﾠустановить ﾠсправедливый ﾠбаланс ﾠинтересов ﾠсторон ﾠдоговора, ﾠне ﾠпредписывая ﾠв ﾠто ﾠже ﾠвремя ﾠжестких ﾠрамок ﾠсодержания ﾠих ﾠдоговорных ﾠотношений.

Аренде ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠпосвящены ﾠположения ﾠ§4 ﾠглавы ﾠ34 ﾠГК ﾠРФ. ﾠДанный ﾠпараграф ﾠсостоит ﾠиз ﾠшести ﾠстатей: ﾠст.650 ﾠ(«Договор ﾠаренды ﾠздания ﾠи ﾠсооружения»), ﾠст.651 ﾠ(Форма ﾠи ﾠгосударственная ﾠрегистрация ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠи ﾠсооружения»), ﾠст.652 ﾠ(«Права ﾠна ﾠземельный ﾠучасток ﾠпри ﾠаренде ﾠнаходящегося ﾠна ﾠнем ﾠздания ﾠили ﾠсооружения»), ﾠст.653 ﾠ(«Сохранение ﾠарендатором ﾠздания ﾠили ﾠсооружения ﾠправа ﾠпользования ﾠземельным ﾠучастком ﾠпри ﾠего ﾠпродаже»), ﾠст.654 ﾠ(«Размер ﾠарендной ﾠплаты»), ﾠст.655 ﾠ(«Передача ﾠздания ﾠили ﾠсооружения»).

В ﾠправовом ﾠрегулировании ﾠаренды ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠприоритетны ﾠправила ﾠ§ ﾠ4 ﾠгл. ﾠ34 ﾠГК ﾠ"Аренда ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений", ﾠзатем ﾠследуют ﾠобщие ﾠположения ﾠоб ﾠаренде ﾠ(ст. ﾠ625 ﾠГК). ﾠЕсли ﾠпредметом ﾠдоговора ﾠаренды ﾠявляются ﾠздание ﾠили ﾠсооружение, ﾠряд ﾠобщих ﾠположений ﾠоб ﾠаренде ﾠне ﾠприменяется, ﾠпоскольку ﾠони ﾠзамещаются ﾠспециальными ﾠправилами.

Нельзя ﾠне ﾠзаметить ﾠнекоторого ﾠсходства ﾠположений ﾠоб ﾠаренде ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠи ﾠсодержащихся ﾠв ﾠГК ﾠРФ ﾠнорм ﾠо ﾠкупле-продаже, ﾠчто ﾠпредставляется ﾠсовершенно ﾠправданным. ﾠТем ﾠсамым ﾠобеспечивается ﾠединообразный ﾠправовой ﾠрежим ﾠобъектов ﾠнедвижимости ﾠв ﾠимущественном ﾠобороте.

Следует ﾠсразу ﾠподчеркнуть, ﾠчто ﾠв ﾠотношении ﾠаренды ﾠнежилых ﾠпомещений ﾠкакие-либо ﾠспециальные ﾠправила ﾠв ﾠГК ﾠотсутствуют, ﾠпоэтому ﾠк ﾠуказанным ﾠправоотношениям ﾠобщие ﾠправила ﾠо ﾠдоговоре ﾠаренды ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠоб ﾠаренде ﾠнедвижимости) ﾠприменяются ﾠв ﾠполном ﾠобъеме.

Специальные ﾠправила, ﾠрегулирующие ﾠдоговор ﾠаренды ﾠздания ﾠили ﾠсооружения, ﾠвызваны ﾠк ﾠжизни ﾠспецифическими ﾠсвойствами ﾠзданий ﾠи ﾠсооружений ﾠкак ﾠобъектов ﾠнедвижимости: ﾠособой ﾠценностью ﾠэтих ﾠобъектов, ﾠих ﾠнепотребляемостью ﾠв ﾠпроцессе ﾠиспользования, ﾠнеразрывной ﾠсвязью ﾠс ﾠземлей ﾠи ﾠт.п.

Специальные ﾠтребования ﾠк ﾠформе ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠ(сооружения) ﾠсостоят ﾠв ﾠтом, ﾠчто ﾠтакой ﾠдоговор ﾠдолжен ﾠбыть ﾠзаключен ﾠв ﾠвиде ﾠединого ﾠдокумента, ﾠподписанного ﾠсторонами. ﾠНесоблюдение ﾠэтих ﾠтребований ﾠвлечет ﾠнедействительность ﾠдоговора. ﾠГК ﾠРФ ﾠне ﾠтребует ﾠнотариального ﾠудостоверения ﾠдоговора ﾠаренды ﾠздания ﾠили ﾠсооружения, ﾠвпрочем, ﾠкак ﾠи ﾠлюбой ﾠдругой ﾠсделки ﾠс ﾠнедвижимостью, ﾠза ﾠисключением ﾠслучаев, ﾠустановленных ﾠзаконом.

Правовой ﾠбазой ﾠдля ﾠинститута ﾠаренды ﾠземельных ﾠучастков ﾠслужат ﾠГражданский ﾠкодекс ﾠРФ ﾠи ﾠЗемельный ﾠкодекс ﾠРФ.

ﾠ ﾠОтметим, ﾠчто ﾠв ﾠлитературе ﾠвысказываются ﾠразные ﾠточки ﾠзрения ﾠо ﾠсоотношении ﾠнорм ﾠземельного ﾠи ﾠгражданского ﾠзаконодательства, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠи ﾠв ﾠотношении ﾠрегулирования ﾠаренды ﾠземельных ﾠучастков³². ﾠМнения ﾠавторов ﾠпо ﾠэтому ﾠповоду ﾠразделились.

ﾠ ﾠРяд ﾠученых ﾠдопускает ﾠсодержание ﾠнорм ﾠгражданского ﾠправа ﾠв ﾠактах ﾠземельного ﾠзаконодательства³³. ﾠТакой ﾠприем ﾠюридической ﾠтехники ﾠшироко ﾠраспространен ﾠв ﾠдействующем ﾠзаконодательстве. ﾠТак, ﾠнормы ﾠгражданского ﾠправа ﾠполучили ﾠразвитие ﾠи ﾠконкретизацию ﾠв ﾠЗК ﾠРФ ﾠи ﾠпосвящены ﾠмногим ﾠинститутам, ﾠприменительно ﾠк ﾠособенностям ﾠтакого ﾠобъекта ﾠправ, ﾠкак ﾠземельный ﾠучасток. ﾠ

ﾠ ﾠФ. ﾠХ. ﾠАдиханов ﾠне ﾠполностью ﾠподдерживает ﾠэту ﾠточку ﾠзрения ﾠи ﾠговорит ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠнормы ﾠгражданского ﾠправа ﾠпередают ﾠэстафету ﾠнормам ﾠземельного ﾠправа ﾠпутем ﾠотсылки ﾠк ﾠземельному ﾠзаконодательству, ﾠа ﾠиногда ﾠпутем ﾠнапоминания ﾠо ﾠтом, ﾠкакие ﾠправила ﾠи ﾠтребования ﾠследует ﾠсоблюдать ﾠпри ﾠрегулировании ﾠземельных ﾠотношений³⁴.

ﾠ ﾠПредставитель ﾠземельного ﾠправа ﾠБ. ﾠВ. ﾠЕрофеев, ﾠнаоборот, ﾠисходит ﾠиз ﾠприоритетности ﾠприменения ﾠземельного ﾠзаконодательства ﾠв ﾠрегулировании ﾠземельных ﾠотношений, ﾠоттого ﾠчто ﾠони ﾠосновываются ﾠна ﾠобщественном ﾠсознании ﾠсоциальной ﾠфункции ﾠземли, ﾠеё ﾠсоциальной ﾠзначимости, ﾠобъективно ﾠсуществующей ﾠограниченности³⁵.

ﾠ ﾠН. ﾠИ. ﾠКраснов ﾠсвязывает ﾠприоритет ﾠземельного ﾠзаконодательства ﾠс ﾠтем, ﾠчто ﾠцели ﾠи ﾠзадачи ﾠземельного ﾠи ﾠгражданского ﾠправа ﾠнаходятся ﾠв ﾠопределённом ﾠдиалектическом ﾠпротиворечии³⁶, ﾠа ﾠК. ﾠГ. ﾠПандаков ﾠи ﾠА. ﾠЕ. ﾠЧерноморец ﾠисходят ﾠиз ﾠвыдвижения ﾠна ﾠпервое ﾠместо ﾠзначения ﾠземли ﾠкак ﾠприродного ﾠобъекта, ﾠкоторый ﾠявляется ﾠобщенациональным ﾠдостоянием, ﾠи ﾠпоэтому ﾠего ﾠиспользование ﾠи ﾠохрана ﾠдолжны ﾠсоответствовать ﾠприродным ﾠтребованиям³⁷.

ﾠ ﾠДругие ﾠавторы ﾠсчитают, ﾠчто ﾠпри ﾠзаключении ﾠдоговоров ﾠаренды ﾠземельных ﾠучастков ﾠдолжны ﾠсогласованно ﾠприменяться ﾠнормы ﾠгражданского ﾠи ﾠземельного ﾠзаконодательства³⁸. ﾠЭто ﾠвозможно ﾠв ﾠтом ﾠслучае, ﾠесли ﾠк ﾠгражданскому ﾠправу ﾠотнести ﾠсделки ﾠс ﾠземельными ﾠучастками ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠи ﾠаренду), ﾠа ﾠк ﾠземельному ﾠ– ﾠобеспечение ﾠцелевого ﾠназначения ﾠземельных ﾠучастков, ﾠопределение ﾠкатегорий ﾠземель ﾠи ﾠих ﾠучет³⁹.

ﾠ ﾠТретьи ﾠполагают, ﾠчто ﾠарендные ﾠотношения ﾠвозникают ﾠиз ﾠдоговора ﾠмежду ﾠарендатором ﾠи ﾠарендодателем⁴⁰. ﾠАрендатор ﾠполучает ﾠправо ﾠвладеть ﾠи ﾠпользоваться ﾠземельным ﾠучастком ﾠи ﾠобязан ﾠиспользовать ﾠземельный ﾠучасток ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠзаконом ﾠи ﾠдоговором. ﾠТаким ﾠобразом, ﾠчто ﾠкасается ﾠаренды ﾠземельных ﾠучастков, ﾠто ﾠотношения ﾠпо ﾠповоду ﾠаренды ﾠземельного ﾠимущества ﾠподчиняются ﾠобщим ﾠтребованиям, ﾠкоторые ﾠпредъявляет ﾠгражданское ﾠзаконодательство ﾠк ﾠарендным ﾠотношениям, ﾠследовательно, ﾠоснову ﾠзаконодательного ﾠрегулирования ﾠнаряду ﾠс ﾠземельным ﾠзаконодательством ﾠсоставляет ﾠГК ﾠРФ. ﾠ

ﾠ ﾠКак ﾠследует ﾠиз ﾠабз. ﾠ2 ﾠп. ﾠ1 ﾠст. ﾠ2 ﾠЗК ﾠРФ, ﾠюридическая ﾠсила ﾠКодекса ﾠвыше ﾠюридической ﾠсилы ﾠиных ﾠфедеральных ﾠзаконов. ﾠВ ﾠто ﾠже ﾠвремя ﾠв ﾠсилу ﾠп. ﾠ1 ﾠст. ﾠ2 ﾠи ﾠабз. ﾠ2 ﾠп. ﾠ2. ﾠст. ﾠ3 ﾠГК ﾠРФ ﾠименно ﾠГК ﾠРФ ﾠимеет ﾠпревалирующее ﾠдействие ﾠв ﾠобласти ﾠимущественных ﾠи ﾠсвязанных ﾠс ﾠними ﾠличных ﾠнеимущественных ﾠотношений, ﾠоснованных ﾠна ﾠравенстве, ﾠавтономии ﾠволи ﾠи ﾠимущественной ﾠсамостоятельности ﾠих ﾠучастников. ﾠ