3.2. ﾠАренда ﾠземельных ﾠучастков

Отношения, ﾠсвязанные ﾠс ﾠарендой ﾠземельных ﾠучастков, ﾠрегулируются ﾠпараграфом ﾠ1 ﾠ"Общие ﾠположения ﾠоб ﾠаренде" ﾠглавы ﾠ34 ﾠГК ﾠРФ, ﾠЗемельным ﾠкодексом ﾠРФ ﾠ(далее ﾠ- ﾠЗК ﾠРФ), ﾠиными ﾠфедеральными ﾠзаконами ﾠ(например, ﾠФедеральным ﾠзаконом ﾠот ﾠ24.07.2002 ﾠN ﾠ101-ФЗ ﾠ"Об ﾠобороте ﾠземель ﾠсельскохозяйственного ﾠназначения", ﾠдалее ﾠ- ﾠЗакон ﾠN ﾠ101-ФЗ), ﾠа ﾠтакже ﾠподзаконными ﾠнормативными ﾠправовыми ﾠактами ﾠ(например, ﾠПравилами ﾠорганизации ﾠи ﾠпроведения ﾠторгов ﾠпо ﾠпродаже ﾠнаходящихся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности ﾠземельных ﾠучастков ﾠили ﾠправа ﾠна ﾠзаключение ﾠдоговоров ﾠаренды ﾠтаких ﾠземельных ﾠучастков ﾠ(утверждены ﾠпостановлением ﾠПравительства ﾠРФ ﾠот ﾠ11.11.2002 ﾠN ﾠ808), ﾠОсновными ﾠпринципами ﾠопределения ﾠарендной ﾠплаты ﾠпри ﾠаренде ﾠземельных ﾠучастков, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности ﾠ(утверждены ﾠпостановлением ﾠПравительства ﾠРФ ﾠот ﾠ16.07.2009 ﾠN ﾠ582, ﾠдалее ﾠ- ﾠОсновные ﾠпринципы).

Земельный ﾠучасток ﾠкак ﾠобъект ﾠгражданских ﾠправ ﾠи, ﾠв ﾠчастности, ﾠкак ﾠпредмет ﾠдоговора ﾠаренды ﾠпредставляет ﾠсобой ﾠчасть ﾠземной ﾠповерхности, ﾠграницы ﾠкоторой ﾠопределены ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠфедеральными ﾠзаконами ﾠ(ст. ﾠ11.1 ﾠЗК ﾠРФ). ﾠНа ﾠземельный ﾠучасток ﾠкак ﾠобъект ﾠаренды ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ607 ﾠГК ﾠРФ) ﾠраспространяется ﾠобщее ﾠтребование ﾠзакона ﾠк ﾠопределению ﾠпредмета ﾠдоговора ﾠкак ﾠего ﾠсущественного ﾠусловия ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ432 ﾠГК ﾠРФ): ﾠв ﾠдоговоре ﾠаренды ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠданные, ﾠпозволяющие ﾠопределенно ﾠустановить ﾠимущество, ﾠподлежащее ﾠпередаче ﾠарендатору ﾠв ﾠкачестве ﾠобъекта ﾠаренды. ﾠПри ﾠотсутствии ﾠэтих ﾠданных ﾠв ﾠдоговоре ﾠусловие ﾠоб ﾠобъекте, ﾠподлежащем ﾠпередаче ﾠв ﾠаренду, ﾠсчитается ﾠне ﾠсогласованным ﾠсторонами, ﾠа ﾠсоответствующий ﾠдоговор ﾠне ﾠсчитается ﾠзаключенным ﾠ(п. ﾠ3 ﾠст. ﾠ607 ﾠГК ﾠРФ).

Учитывая, ﾠчто ﾠземельный ﾠучасток ﾠявляется ﾠнедвижимым ﾠимуществом ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ130 ﾠГК ﾠРФ), ﾠон ﾠможет ﾠбыть ﾠпередан ﾠво ﾠвладение ﾠи ﾠпользование ﾠарендатору ﾠтолько ﾠв ﾠтом ﾠслучае, ﾠесли ﾠэтот ﾠучасток ﾠсформирован ﾠв ﾠустановленном ﾠпорядке ﾠи ﾠпрошел ﾠкадастровый ﾠучет. ﾠИными ﾠсловами, ﾠпредметом ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠпредусматривающим ﾠпереход ﾠк ﾠарендатору ﾠправ ﾠвладения ﾠи ﾠпользования ﾠарендованным ﾠимуществом, ﾠможет ﾠбыть ﾠтолько ﾠземельный ﾠучасток, ﾠо ﾠкотором ﾠв ﾠгосударственный ﾠкадастр ﾠнедвижимости ﾠвнесены ﾠсведения, ﾠпозволяющие ﾠиндивидуализировать ﾠего ﾠв ﾠкачестве ﾠобъекта ﾠимущества, ﾠчто ﾠподтверждается ﾠприсвоением ﾠему ﾠкадастрового ﾠномера ﾠ(ч.ч. ﾠ3, ﾠ5 ﾠст. ﾠ1, ﾠч. ﾠ1 ﾠст. ﾠ5 ﾠФедерального ﾠзакона ﾠот ﾠ24.07.2007 ﾠN ﾠ221-ФЗ ﾠ"О ﾠгосударственном ﾠкадастре ﾠнедвижимости"). ﾠЕсли ﾠдоговор ﾠаренды ﾠне ﾠпозволяет ﾠустановить ﾠсуществование ﾠземельного ﾠучастка ﾠв ﾠкачестве ﾠиндивидуально-определенной ﾠвещи, ﾠусловие ﾠо ﾠпредмете ﾠтакого ﾠдоговора ﾠсчитается ﾠнесогласованным, ﾠа ﾠдоговор ﾠ- ﾠнезаключенным ﾠ(постановления ﾠФАС ﾠВосточно-Сибирского ﾠокруга ﾠот ﾠ28.05.2013 ﾠN ﾠФ02-1853/13, ﾠФАС ﾠУральского ﾠокруга ﾠот ﾠ29.04.2013 ﾠN ﾠФ09-1347/13, ﾠВторого ﾠарбитражного ﾠапелляционного ﾠсуда ﾠот ﾠ21.03.2013 ﾠN ﾠ02АП-902/13).

Вместе ﾠс ﾠтем ﾠпредметом ﾠдоговора ﾠаренды, ﾠпредусматривающего ﾠпереход ﾠк ﾠарендатору ﾠправа ﾠпользования ﾠимуществом, ﾠможет ﾠбыть ﾠи ﾠчасть ﾠземельного ﾠучастка ﾠ(прошедшего ﾠкадастровый ﾠучет), ﾠесли ﾠстороны ﾠдоговора ﾠаренды ﾠиндивидуализировали ﾠэтот ﾠобъект ﾠаренды ﾠпутем ﾠсоставления ﾠдокумента, ﾠсодержащего ﾠграфическое ﾠи/или ﾠтекстуальное ﾠописание ﾠтой ﾠчасти ﾠземельного ﾠучастка, ﾠкоторой ﾠбудет ﾠпользоваться ﾠарендатор. ﾠСказанное ﾠне ﾠраспространяется, ﾠоднако, ﾠна ﾠдоговор ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка, ﾠнаходящегося ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности: ﾠпредоставление ﾠв ﾠпользование ﾠарендатору ﾠчасти ﾠтакого ﾠучастка ﾠбез ﾠпредварительного ﾠпроведения ﾠее ﾠкадастрового ﾠучета ﾠнедопустимо ﾠ(п. ﾠ2.1, ﾠпп. ﾠ1 ﾠп. ﾠ4, ﾠпп. ﾠ2 ﾠп. ﾠ5 ﾠст. ﾠ30, ﾠп. ﾠ3 ﾠст. ﾠ30.1, ﾠп. ﾠ1 ﾠст. ﾠ32, ﾠп. ﾠ4 ﾠст. ﾠ34, ﾠп. ﾠ7 ﾠст. ﾠ36 ﾠЗК ﾠРФ). ﾠВ ﾠто ﾠже ﾠвремя ﾠарендаторы ﾠземельных ﾠучастков, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности, ﾠвправе ﾠпередавать ﾠих ﾠв ﾠсубаренду ﾠс ﾠусловием ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠсубарендатор ﾠбудет ﾠпользоваться ﾠтолько ﾠсогласованной ﾠсторонами ﾠчастью ﾠарендованного ﾠземельного ﾠучастка; ﾠв ﾠэтом ﾠслучае ﾠкадастровый ﾠучет ﾠтакой ﾠчасти ﾠучастка ﾠне ﾠобязателен ﾠ(п. ﾠ9 ﾠпостановления ﾠПленума ﾠВАС ﾠРФ ﾠот ﾠ17.11.2011 ﾠN ﾠ73, ﾠдалее ﾠ- ﾠПостановление ﾠN ﾠ73).

В ﾠаренду ﾠмогут ﾠбыть ﾠпереданы ﾠлюбые ﾠземельные ﾠучастки ﾠза ﾠисключением ﾠучастков, ﾠоборотоспособность ﾠкоторых ﾠограничена ﾠв ﾠсвязи ﾠс ﾠрасположением ﾠна ﾠних ﾠотдельных ﾠобъектов, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠфедеральной ﾠсобственности ﾠ(заповедников, ﾠнациональных ﾠпарков, ﾠмест ﾠзахоронений, ﾠсооружений, ﾠлиний ﾠсвязи ﾠи ﾠкоммуникаций, ﾠвозведенных ﾠдля ﾠзащиты ﾠи ﾠохраны ﾠгосударственной ﾠграницы ﾠи ﾠт.д.) ﾠ(п.п. ﾠ1 ﾠ- ﾠ3 ﾠст. ﾠ129 ﾠГК ﾠРФ ﾠв ﾠредакции ﾠФедерального ﾠзакона ﾠот ﾠ02.07.2013 ﾠN ﾠ142-ФЗ, ﾠвступившего ﾠв ﾠсилу ﾠс ﾠ01.10.2013 ﾠ(далее ﾠ- ﾠЗакон ﾠN ﾠ142-ФЗ), ﾠп. ﾠ2 ﾠст. ﾠ22, ﾠп. ﾠ4 ﾠст. ﾠ27 ﾠЗК ﾠРФ, ﾠп. ﾠ4 ﾠст. ﾠ3 ﾠЗакона ﾠN ﾠ142-ФЗ).

Существенным ﾠусловием ﾠдоговора ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка ﾠявляется ﾠтакже ﾠразмер ﾠарендной ﾠплаты ﾠ(п. ﾠ3 ﾠст. ﾠ65 ﾠЗК ﾠРФ). ﾠБез ﾠсогласования ﾠсторонами ﾠусловия ﾠо ﾠразмере ﾠарендной ﾠплаты ﾠдоговор ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка ﾠне ﾠбудет ﾠсчитаться ﾠзаключенным ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ432 ﾠГК ﾠРФ).

Особое ﾠоснование ﾠвозникновения ﾠправа ﾠна ﾠземельный ﾠучасток ﾠпредусмотрено ﾠзаконом ﾠдля ﾠслучая, ﾠкогда ﾠв ﾠаренду ﾠпередается ﾠздание ﾠили ﾠсооружение, ﾠрасположенное ﾠна ﾠземельном ﾠучастке. ﾠВ ﾠэтом ﾠслучае ﾠодновременно ﾠс ﾠпередачей ﾠправ ﾠвладения ﾠи ﾠпользования ﾠнедвижимостью ﾠарендатору ﾠпередаются ﾠправа ﾠна ﾠземельный ﾠучасток, ﾠкоторый ﾠзанят ﾠтакой ﾠнедвижимостью ﾠи ﾠнеобходим ﾠдля ﾠее ﾠиспользования.

Земельное ﾠзаконодательство ﾠпредусматривает ﾠвозможность ﾠпредоставления ﾠв ﾠаренду ﾠземельного ﾠучастка ﾠиз ﾠземель, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности, ﾠкак ﾠпо ﾠрезультатам ﾠторгов ﾠ(конкурсов, ﾠаукционов), ﾠтак ﾠи ﾠбез ﾠпроведения ﾠторгов. ﾠТак, ﾠпродажа ﾠправа ﾠна ﾠзаключение ﾠдоговора ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка ﾠиз ﾠземель, ﾠнаходящихся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности, ﾠдля ﾠжилищного ﾠстроительства ﾠили ﾠдля ﾠего ﾠкомплексного ﾠосвоения ﾠв ﾠцелях ﾠжилищного ﾠстроительства ﾠпо ﾠобщему ﾠправилу ﾠосуществляется ﾠпутем ﾠпроведения ﾠаукциона ﾠв ﾠпорядке, ﾠпредусмотренном ﾠст.ст. ﾠ38.1 ﾠи ﾠ38.2 ﾠЗК ﾠРФ. ﾠБез ﾠпроведения ﾠаукциона ﾠземельный ﾠучасток ﾠможет ﾠбыть ﾠпредоставлен ﾠдля ﾠуказанных ﾠцелей ﾠлишь ﾠв ﾠотдельных ﾠслучаях. ﾠК ﾠним ﾠотносится, ﾠнапример, ﾠпредоставление ﾠземельного ﾠучастка ﾠв ﾠаренду ﾠлицам, ﾠс ﾠкоторыми ﾠзаключен ﾠгосударственный ﾠили ﾠмуниципальный ﾠконтракт ﾠна ﾠстроительство ﾠобъекта ﾠнедвижимости, ﾠосуществляемое ﾠполностью ﾠза ﾠсчет ﾠсредств ﾠфедерального ﾠбюджета, ﾠсредств ﾠбюджета ﾠсубъекта ﾠРФ; ﾠжилищно-строительным ﾠкооперативам ﾠв ﾠслучаях, ﾠпредусмотренных ﾠфедеральным ﾠзаконом; ﾠлицу, ﾠс ﾠкоторым ﾠв ﾠустановленном ﾠпорядке ﾠзаключен ﾠдоговор ﾠо ﾠразвитии ﾠзастроенной ﾠтерритории; ﾠединственному ﾠучастнику ﾠаукциона ﾠ(п. ﾠ2 ﾠст. ﾠ30.1, ﾠп. ﾠ2 ﾠст. ﾠ38.2 ﾠЗК ﾠРФ).

По ﾠрезультатам ﾠторгов ﾠ(конкурсов, ﾠаукционов) ﾠпредоставляются ﾠв ﾠаренду ﾠземельные ﾠучастки ﾠиз ﾠземель ﾠсельскохозяйственного ﾠназначения, ﾠнаходящиеся ﾠв ﾠгосударственной ﾠили ﾠмуниципальной ﾠсобственности, ﾠв ﾠслучае, ﾠесли ﾠпосле ﾠопубликования ﾠв ﾠустановленном ﾠпорядке ﾠсообщения ﾠо ﾠналичии ﾠпредлагаемых ﾠдля ﾠтакой ﾠпередачи ﾠземельных ﾠучастков ﾠпоступило ﾠдва ﾠили ﾠболее ﾠзаявления ﾠо ﾠпередаче ﾠэтих ﾠземельных ﾠучастков ﾠв ﾠаренду. ﾠЕсли ﾠпоступило ﾠтолько ﾠодно ﾠзаявление, ﾠземельный ﾠучасток ﾠпредоставляется ﾠв ﾠаренду ﾠна ﾠосновании ﾠрешения ﾠо ﾠего ﾠпередаче ﾠв ﾠаренду ﾠзаявителю, ﾠпринимаемого ﾠуполномоченным ﾠорганом ﾠисполнительной ﾠвласти ﾠили ﾠорганом ﾠместного ﾠсамоуправления. ﾠДоговор ﾠаренды ﾠземельного ﾠучастка ﾠзаключается ﾠв ﾠнедельный ﾠсрок ﾠсо ﾠдня ﾠпринятия ﾠтакого ﾠрешения ﾠ(ст. ﾠ34 ﾠЗК ﾠРФ, ﾠст. ﾠ10 ﾠЗакона ﾠN ﾠ101-ФЗ).

Органы ﾠгосударственной ﾠвласти ﾠсубъектов ﾠРФ, ﾠорганы ﾠместного ﾠсамоуправления ﾠвправе ﾠустанавливать ﾠперечень ﾠслучаев, ﾠкогда ﾠземельные ﾠучастки, ﾠкоторыми ﾠони ﾠвправе ﾠраспоряжаться, ﾠпредоставляются ﾠисключительно ﾠна ﾠторгах ﾠ(п.п. ﾠ1.1., ﾠ1.2 ﾠст. ﾠ30 ﾠЗК ﾠРФ).

Вместе ﾠс ﾠтем ﾠЗК ﾠРФ ﾠпрямо ﾠпредусматривает ﾠряд ﾠслучаев, ﾠкогда ﾠземельный ﾠучасток ﾠпредоставляется ﾠв ﾠаренду ﾠбез ﾠпроведения ﾠторгов. ﾠНапример, ﾠпользователю ﾠнедр ﾠбез ﾠпроведения ﾠторгов ﾠпредоставляются ﾠземельные ﾠучастки, ﾠнеобходимые ﾠдля ﾠведения ﾠработ, ﾠсвязанных ﾠс ﾠпользованием ﾠнедрами ﾠ(п. ﾠ2.2 ﾠст. ﾠ30 ﾠЗК ﾠРФ). ﾠБез ﾠпроведения ﾠторгов ﾠарендатору ﾠземельного ﾠучастка ﾠмогут ﾠбыть ﾠпредоставлены ﾠземельные ﾠучастки, ﾠобразуемые ﾠиз ﾠарендуемого ﾠим ﾠучастка ﾠ(путем ﾠраздела, ﾠвыдела ﾠи ﾠт.д.) ﾠ(п. ﾠ4 ﾠст. ﾠ11.8 ﾠЗК ﾠРФ).