4. Хранение в гардеробах

Гардеробом следует считать всякое место в пределах помещений организации или транспортного средства, специально отведенное для хранения верхней одежды, головных уборов и иных подобный вещей. Таким образом, наличие особой надписи "гардероб" или присутствие гардеробщика не являются обязательными условиями для того, чтобы место, отведенное для хранения вышеуказанных вещей, считать гардеробом. Хранитель обязан принять все необходимые меры для обеспечения сохранности вещей в соответствии с общими правилами хранения. Хранение в гардеробе предполагается безвозмездным, если иное не обусловлено при сдаче вещи на хранение. В подтверждение принятия вещи на хранение в гардеробе поклажедателю может быть выдан номерной жетон, однако подобное условие не является обязательным.

5. Хранение в гостиницах

При хранении в гостиницах (и других организациях в связи со спецификой оказываемых услуг) хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей клиента (за исключением денег или драгоценных вещей), внесенных в помещение организации. При этом внесенной в гостиницу вещью считается вещь, вверенная работникам организации, помещенная в гостиничном номере или ином месте, предназначенном для хранения. Деньги и драгоценные вещи могут быть приняты гостиницей на особое хранение, после чего хранитель отвечает за утрату подобных вещей. Для хранения денег и драгоценных вещей может быть предоставлен индивидуальный сейф, находящийся как в номере, так и в ином помещении гостиницы. Данная ситуация сопоставима с вариантами предоставления сейфа в банке и использования автоматических камер хранения: смешанный дог-р с элементами аренды и услуг по охране. Гостиница презюмируется ответственной за утрату вещей из сейфа, если не докажет, что доступ посторонних к сейфу был невозможен либо стал возможен вследствие действия непреодолимой силы. При обнаружении утраты, недостачи или повреждения своих вещей постоялец обязан без промедления заявить об этом администрации гостиницы.

6. Хранение в порядке секвестра

Хранение в порядке секвестра (вещей, являющихся предметом спора) характерно тем, что его предпосылкой служит спор нескольких лиц о праве на вещь, а основанием для заключения собственно дог-ра хранения служит либо соглашение спорящих сторон (дог-рный секвестр), либо решение суда (судебный секвестр) о передаче спорной вещи на хранение. Хранение в порядке секвестра предполагается возмездным за счет спорящих сторон. Хранитель обязан возвратить вещь тому лицу, которому она будет присуждена по решению суда либо по соглашению всех спорящих лиц. Хранение в порядке секвестра характеризуется особенностью объекта хранения - им могут являться не только движимые, но и недвижимые вещи. Последний вариант по смыслу совершаемых хранителем действий относится к услугам по охране.

Вопрос № 31. Дог-р аренды

По дог-ру аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дог-р аренды - консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний. В аренду могут быть переданы непотребляемые, индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов не предусмотрена. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.

Единственным существенным условием дог-ра аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Дог-р аренды на срок более года (если одной из сторон дог-ра является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Государственной регистрации подлежит дог-р аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Дог-р аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для дог-ра купли-продажи такого имущества. Срок в дог-ре аренды не является его существенным условием. Если срок аренды в дог-ре не определен, дог-р аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но и в этом случае дог-р аренды сохраняет черты дог-ра, заключенного на время: при заключении дог-ра на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от дог-ра, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

Законом могут устанавливаться максимальные сроки дог-ра для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок дог-ра проката в силу указания не может превышать 1 года. Предельный срок аренды участков лесного фонда равен 49 годам. Если срок аренды в дог-ре не определен и ни одна из сторон не отказалась от дог-ра до истечения предельного срока, установленного законом, дог-р по истечении предельного срока прекращается. Дог-р аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Установление предельных сроков дог-ра аренды имеет целью, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, а также предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Из дог-ра аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в дог-ре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям дог-ра аренды и назначению имущества. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено дог-ом. Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям дог-ра аренды и своему назначению, если в нем отсутствуют обычные/обусловленные дог-ом качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя. При заключении дог-ра аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках при дог-ра аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении дог-ра аренды/были заранее известны арендатору/либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дог-ра или передаче имущества в аренду. Исходя из принципа солидарности интересов, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, имеет право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Имущество должно предоставляться арендатору в срок, указанный в дог-ре/в разумный срок. Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи.

В отдельных видах дог-ров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Арендатор здания обязан принять арендованное здание. Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями.

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями дог-ра аренды/назначением имущества. Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом/дог-ом аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный дог-ом/в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями дог-ра аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения дог-ра и возмещения убытков. В силу возмездного характера дог-ра аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Условие об арендных платежах не относится к существенным: если дог-ом оно не определено, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для дог-ра аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной дог-ом вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных дог-ом затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные дог-ом. Если иное не предусмотрено дог-ом, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Если иное не предусмотрено дог-ом, размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Законом допускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные дог-ом аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков. Арендатор может истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения; требовать устранения препятствий в пользовании им; требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя. Пределы содержания права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу во многих случаях определяются особенностями предмета аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено дог-ом аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения дог-ра аренды, если иное не предусмотрено самим дог-ом. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только с согласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу - также и с согласия соответствующих публичных органов.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с дог-ом. В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность дог-ра аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по дог-ру аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по дог-ру перед арендодателем остается арендатор.

Такая форма распоряжения арендованным имуществом, как перенаем, по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из дог-ра аренды. Поэтому перенаем подчинен правилам норм о цессии и переводе долга.

В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в дог-ре аренды, но с согласия арендатора уступает права пользования субарендатору. При субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор. Поэтому можно говорить о том, что, во-первых, пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору, и, во-вторых, субарендатор становится третьим лицом в обязательстве, возникшем между арендодателем и арендатором.

Вопрос о необходимости государственной регистрации права субаренды на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, то регистрации права субаренды не требуется. Но если рассматривать субаренду как ограничение, то можно сделать противоположный вывод.

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения дог-ра аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по дог-ру аренды переходят к наследнику, если законом или дог-ом не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в дог-р на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение дог-ра было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом/дог-ом аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока дог-ра имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дог-р в срок, указанный в дог-ре аренды, а если в дог-ре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия дог-ра. Указанное право арендатора имеет характер права на чужую вещь. Это подтверждается тем, что, в случае отказа арендодателя в заключении дог-ра с арендатором на новый срок, но заключения дог-ра аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока дог-ра, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному дог-ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог-р аренды, либо только возмещения таких убытков. Законом или дог-ом арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дог-ом выкупной цены. Право на выкуп арендованного имущества может быть оговорено в дополнительном соглашении, заключенном между арендодателем и арендатором. Праву аренды присущи в определенных случаях признаки абсолютности: оно обладает свойством следования за нанятым имуществом; его субъекту предоставляется преимущественное полномочие на заключение дог-ра аренды по поводу нанятой вещи, на ее выкуп. Но принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставленным на определенное время. Поэтому передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество.

Главным основанием прекращения обязательств из дог-ра аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока дог-ра, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя дог-р считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает дог-р, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает дог-р аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Дог-р аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в дог-ре в соответствии с законом и существом дог-ра аренды как срочной сделки. Если в дог-ре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от дог-ра, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении дог-ра аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним дог-р субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним дог-ра аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с дог-ом субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного дог-ра аренды. При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отн-ния, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица. При прекращении дог-ра аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог-ом. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества дог-ом предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено дог-ом.

Вопрос № 32. Дог-р строительного подряда.

Понятие и предмет дог-ра.

По дог-ру строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный дог-ом срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.740 ГК).

По юридической природе данный дог-р является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

Предмет: действия подрядчика (строительство определенного объекта и передача последнего заказчику; реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику), действия заказчика (создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; принятие объекта строительства и результатов иных строительных работ; уплата обусловленной цены за выполненные работы).

Т.о. основной отличительный признак дог-ра строительного подряда – характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Следовательно, выполнение монтажных работ относится к предмету дог-ра строительного подряда, если это связано со строительством соответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не связаны со строительством, они осуществляются по дог-ру подряда.

При осуществлении работ по капремонту зданий и сооружений стороны такого дог-ра вправе исключить применение к их правоотн-ниям правил о дог-ре строительного подряда (п.2 ст.740 ГК). В этом случае такой дог-р будет квалифицировать как дог-р подряда.

Если в роли заказчика по дог-ру строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому дог-ру, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина заказчика, то к отн-ниям сторон по такому дог-ру соответственно применяются правила о правах заказчика по дог-ру бытового подряда (п.3 ст.740 ГК). Кроме того, к отн-ниям сторон такого дог-ра, не урегулированным ГК, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (п.3 ст.730 ГК).

Правовое регулирование отношений строительного подряда.

1. Общие положения ГК о дог-ре подряда, субсидиарное применение (п.2 ст.702 ГК).

2. Нормативные акты об инвестиционной деятельности (ФЗ от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»; ФЗ от 09.07.99 №160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ»)

3. ЗК (ст.28-33 – порядок предоставления земельных участков для строительства)

4. Градостроительные правила (Градостроительный кодекс, ФЗ «О техническом регулировании», ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» №169-ФЗ)

5. СНиПы (строительные нормы и правила). СНиПы содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам, и подлежат специальной регистрации. Отсутствие в дог-ре строительного подряда ссылок на указанные нормативные документы, содержащие обязательные требования, не освобождает стороны дог-ра от необходимости их соблюдения. В настоящее время действуют СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002.

Структура дог-рных связей.

В роли заказчика может выступать любой субъект ГП: физическое лицо, юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства (совпадение заказчика и инвестора в одном лице – это классическая модель дог-ра строительного подряда).

В других случаях инвестор возлагает функции заказчика на специализированную организацию.

И

1

нвестор (финансовый заказчик) Заказчик (технический заказчик)

3

2

5

Инженерная организация

Прямые подряды

Генеральный подрядчик

4

Субподрядчик

1. Инвестиционный дог-р

2. Дог-р строительного подряда. Заказчик заключает дог-р с подрядчиком от своего имени, но по существу представляет интересы инвестора. В качестве подрядчика в дог-ре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями и умениями для выполнения соответствующих строительных работ. Как правило, деятельность подрядчика является лицензируемой (ст.17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» и Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»).

3. Когда у заказчика нет своих специалистов для осуществления функций по контролю и надзору за выполнением работ по дог-ру строительного подряда, заказчик может самостоятельно без согласия подрядчика заключить дог-р о возмездном оказании услуг с инженерной организацией. В этом случае инженерная организация действует от имени заказчика, в том числе во взаимоотн-ниях с подрядчиком. А в тексте дог-ра строительного подряда в этом случае должны быть определены функции инженера (инж. орг-ции), а также последствия его действий для подрядчика (ст.749 ГК). Деятельность инженерной организации является нелицензируемой (не путать с инженерными изысканиями, которые подлежат лицензированию).

4. Дог-ры строительного субподряда (их может быть несколько). Для отношений в области строительного подряда характерна сложная структура дог-рных связей. Достаточно часто на практике заказчик заключает дог-р строительного подряда с генеральным подрядчиком (гп), который в свою очередь привлекает для исполнения своих дог-рных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ – субподрядчиков (при этом, согласия заказчика на заключение дог-ров субподряда не требуется). В этом случае гп несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения дог-рных обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками – аналогичную ответственность за заказчика (ст.706 ГК).

5. С согласия гп заказчиком могут быть заключены прямые дог-ры подряда непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные виды строительных работ. Такие лица несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком.

Не исключается также возможность заключения дог-ра строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика.

Во всех случаях на заказчика возлагается ряд функций, которые условно можно подразделить на 3 группы:

1. Функция технического надзора

2. Функция получения необходимых разрешений для строительства

3. Функция найма исполнителей и расчеты с ними.

Предпосылки строительства.

1. Оформление прав на земельный участок, необходимый для строительства (реконструкции) соответствующей недвижимости. Действия по предоставлению соответствующего земельного участка входят в обязанности заказчика (п.1 ст.747 ГК). В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или юридических лиц в собственность или по дог-ру долгосрочной аренды. На практике, как правило, такой земельный участок оформляется на инвестора, поскольку он осуществляет финансирование строительства. Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться 2 способами (ст.30 ЗК):

   1. без предварительного согласования мест размещения объектов: сначала уполномоченные органы публичной власти проводят работу по формированию соответствующего земельного участка (перечень действий см.пп.1 п.4 ст30 ЗК); затем осуществляется кадастровый учет земельного участка; затем проводятся торги по его продаже либо продаже права на заключение дог-ра аренды земельного участка.

   2. с предварительным согласованием этих мест: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (оформляется актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта его границ); проведение работ по формированию земельного участка; кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Следует также иметь в виду, во втором случае земельный участок предоставляется заинтересованным лицам в аренду, а казенным предприятиям и государственным и муниц. учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование (п.1 ст.20 ЗК).

2. Предпроектировочная документация, точный состав которой зависит от сложности объекта.

   1. публичный блок: градостроительная документация (осуществляемое строительство должно вписываться в план города или района). Органы местного самоуправления утверждают правила землепользования и застройки соответствующих территорий (ст.30 ГрК). Названные правила включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Отнесение конкретного земельного участка к определенной территориальной зоне означает, что на этом земельном участке может осуществляться строительство лишь тех объектов, которые не противоречат целевому назначению соответствующей территориальной зоны. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

   2. частный блок: ТУ (технические условия присоединения к различным электросетям, канализациям и т.д.)

Следует иметь в виду, что здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и СНиП, признается самовольной постройкой с последствиями, предусмотренными правилами ст.222 ГК.

3. Проектная документация. Основными проектными документами на строительство являются ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства объекта) и утверждаемый на основании ТЭО проект строительства объекта. Подготовка проектной документации осуществляется проектировщиком (заказчик заключает с ним дог-р на выполнение проектных работ). На всем протяжении строительства проектировщик осуществляет функцию авторского надзора (надзор за осуществлением строительства с точки зрения проекта и надзор за проектной документацией, если она, например составлена не проектировщиком, а застройщиком (техническим заказчиком) – п.5 ст. 48 ГрК). Проектная документация должна пройти государственную экспертизу.

Дог-р строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить проектно-техническую документацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то такая документация подлежит одобрению заказчика. Кроме распределения обязанностей в дог-ре должны быть определены состав и содержание проектно-сметной документации (п.2 ст.743 ГК). Точка зрения БрагинскогоМ.И. и Витрянского В.В.: условия, определяющие кто и когда обязан передать проектно сметную документацию и каково ее содержание – существенные условия дог-ра строительного подряда. Судебная практика: отсутствие в дог-ре строительного подряда соответствующего условия не считается безусловным основанием для признания дог-ра незаключенным (п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ №51 от 24 января 2000 г.).

4. Получение заказчиком разрешения на строительство. Выдача разрешений на строительство относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.8 ГрК).

Риски и их страхование в дог-ре строительного подряда.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п.1 ст.741 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для исполнения дог-ра строительного подряда, несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен дог-ом (п.1 ст.705 ГК).

В случае просрочки сдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него будут возложены все выше перечисленные риски, и, наоборот, при просрочке приемки объекта строительства заказчиком все риски возлагаются на него (п.2 ст.705 ГК).

В дог-ре строительного подряда может быть предусмотрена обязанность страхования соответствующих рисков (риск случайной гибели и случайного повреждения объекта строительства и материалов, оборудовании и иного имущества). По общему правилу обязанность застраховать тот или иной риск возлагается на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск (п.1 ст.742 ГК).

В дог-ре строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства. Такое страхование осуществляется в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах.

Страхование не освобождает соответствующую сторону дог-ра от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п.2 ст.742 ГК).

Сдача и приемка результата работ.

На заказчика возлагается обязанность организовать и осуществить приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено дог-ом строительного подряда.

В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон дог-ра: заказчика и подрядчика (рабочая комиссия); а в предусмотренных законодательством случаях также представители государственных органов и органов местного самоуправления (государственная комиссия).

Сдача и приемка результата работ оформляется актом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по дог-ру строительного подряда обоснованными (п.4 ст.753 ГК).

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по дог-ру строительного подряда объекта недвижимого имущества дает основание заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст.219 ГК). В таком же порядке у заказчика (инвестора) возникает право собственности на незавершенный объект строительства в случае досрочного прекращения дог-ра строительного подряда.

Права и обязанности сторон по осуществлению строительства и оплате строительных работ см. ст.745-747 ГК, ст.750-752 ГК, ст.754-757 ГК.

Вопрос № 33. Дог-р займа и кредитный дог-р