6.4.2. Виды прав на землю

Основными видами прав на земельные участки в России являются:

Право собственности на землю.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст.9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

В настоящее время из 1,709 млрд.га зе­мельного фонда Российской Федерации - 92,4% находится в собственности государства и муниципальных образований; 6,4% — у частных и 1,2% — у юридических лиц.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ имущественными правами и обязанностями наделены по закону органы государственной власти. От имени муниципальных образований имущественными правами и обязанностями наделены по закону органы местного самоуправления. Физические и юридические лица имущественные права и обязанности осуществляют самостоятельно или через уполномоченных ими лиц.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки находящиеся в собственности могут продаваться, сдаваться в аренду и залог, использоваться собственником иным образом.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации.

До начала 1990-х гг. земли на территории России относились исключительно к государственной собственности. Сейчас происходит процесс разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями. Процесс разграничения прав на землю еще не завершен, не разграниченные земли находятся в федеральной государственной собственности, но полномочиями по по распоряжению такими землями наделены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

2. Аренда земельных участков. Право аренды земельных участков является обязательным правом. Оно возникло в земельном праве в 1988 году и регулируется в настоящее время нормами статьи 22 ЗК РФ и главой 34 ГК РФ.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе письменного договора. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.

Например, основными особенностями предоставления земель г. Москве в аренду являются:

- предоставление земельных участков в аренду на максимальный срок 49 лет;

- предоставление участков без выделения их в натуре на местности;

- предоставление земли в аренду только на основании торгов (конкурсы и аукционы);

- арендная плата определяется исходя их кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка;

- взимание платы за право заключения договора аренды земли, за исключением участков, предназначенных под объекты социальной сферы и городского заказа.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования - означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. Данный вид права используется только в отношении земельных участков. Это право одно из самых устоявшихся вещных прав на землю (существует в законодательстве Российской Федерации с 1922 года). Ранее земельные участки на указанном праве предоставлялись гражданам и юридическим лицам. С момента вступления ЗК РФ в силу гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Существенные ограничения коснулись и юридических лиц. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются:

- государственным и муниципальным учреждениям;

- казенным предприятиям;

- органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Граждане РФ, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно, но только один земельный участок. Юридические лица приобретают земельные участки в собственность на возмездной основе.

Владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования являются плательщиками земельного налога.

4. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками - особая конструкция, что-то среднее между «вечным пользованием» и правом собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобреталось гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год). В апреле 1990 г. Верховный Совет СССР принял Основы законодательства о земле, в которых ввел право пожизненного наследуемого владения землей.

На данном виде права можно быть владельцем только земельного участка, поскольку ни на какие иные объекты недвижимого имущества указанный вид права не распространяется. Из самого названия видно, что этим правом могут обладать только граждане. По существу «наследуемое владение» есть то же самое, что «бессрочное пользование», и земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками, - право передачи земельного участка по наследству.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Наряду с владением и пользованием, гражданин вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Каждый гражданин (только гражданин РФ) имеет право бесплатно переоформить земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении, на право собственности. Количество участков при этом не ограничено.

Приобретенное гражданином данное право до введение в действие ЗК РФ сохраняется и сроком не ограничивается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено при добровольном отказе владельца от принадлежащего ему права и в принудительном порядке (ст.54 ЗК РФ).

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 23 ЗК РФ регулирует установление сервитутов в отношении земельных участков. Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 Гражданского кодекса РФ к числу ограниченных вещных прав.

Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них требовать от собственника другого предоставления себе права ограниченного пользования чужим участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных собственников – граждан и юридических лиц, а также публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В качестве основания для установления частного сервитута, являются доказательства, подтверждающие отсутствие иного способа доступа к земельному участку. Причем экономическая целесообразность (затраты на строительство, время на дорогу, транспортные расходы) в расчет не принимается.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (т.е. соседствующего с соседним участком) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может быть срочным или постоянным.

Согласно п.6 ст.23 ЗК РФ, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

6. Право безвозмездного срочного пользования - этот вид прав на землю отличает срочный характер: земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом, договором или на период трудовых отношений (служебные наделы).

В  безвозмездное  срочное  пользование  могут  предоставляться земельные участки:

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, на срок не более чем один год;

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, гражданам в виде служебного надела, работающим в организациях отдельных отраслей экономики (транспорт, лесные и охотничьи хозяйства);

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета (ст.24 ЗК РФ).

Земельные участки на указанном праве предоставляются на определенный срок:

- либо на срок не более чем один год;

- либо на срок строительства объектов;

- либо на срок эксплуатации здания, строения и сооружения;

- либо на срок действия трудового договора с работником.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при этом не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования.