Расчет стоимости предприятия методом дисконтированного чистого денежного потока с учетом реверсии (остаточной стоимости предприятия)
Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную стоимость. В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы развития компании предположительно будут неравномерными. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков: 1) определение длительности прогнозного периода; 2) выбор модели денежного потока; 3) расчет денежного потока для каждого прогнозного года; 4) определение ставки дисконтирования; 5) расчет остаточной стоимости; 6) расчет суммарной дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в прогнозном и постпрогнозном периодах; 7) внесение заключительных поправок.
Данный метод основан на предположении, что стоимость объекта оценки определяется будущим денежным потоком, который можно увлечь (получить) из оцениваемого объекта в течение срока владения. Этот будущий денежный поток приводится (дисконтируется) на дату оценки стоимости с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость оцениваемого объекта – это текущая стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого объекта оценки.
Алгоритм расчета метода ДДП: 1.Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
При применении метода ДДП стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
С
=
T - расчетный период, i-ставка дисконтирования, P – реверсия.
2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет. Это реальный срок, за который можно сделать обоснованный прогноз.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов.
3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.\
4. Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.