3. Принципы оценки

Принцип рассматривается в качестве основополагающего момента в трактовке общеэкономических законов. Применительно к процессу оценки мировая практика выделяет следующие группы принципов, обобщающих факторы, влияющие на стоимость:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4) принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника, закладывают основу отношений, формирующихся в процессе оценки, где одним из основных субъектов является покупатель. В данную группу входят: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Принцип полезности можно считать исходным. Оценка меновой стоимости имеет смысл тогда, когда объект оценки обладает потребительной стоимостью. Он означает, что чем больше оцениваемый объект способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Два других принципа фиксируют следующие моменты. Во-первых, потенциальный собственник должен чувствовать свободу выбора, видеть возможность альтернативного решения. А, во-вторых, иметь возможность оценивать полезность с точки зрения ее величины и срока получения. В соответствии с указанными моментами содержание принципов замещения и ожидания выглядит следующим образом.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Если принципы первой группы предопределяют стоимость объекта оценки, то принципы второй группы указывают на то, что в процессе эксплуатации данного объекта могут действовать факторы, способные ее изменить. К принципам этой группы относятся:

– принцип вклада – для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Вклад - это добавление в стоимость объекта, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. При этом необходимо иметь в виду, что для разных потребителей перечень факторов и их значимость могут быть различны.

– принцип сбалансированности – каждый объект оценки включает определенные компоненты, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объекта в целом.

– принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – разделение означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Разделение может быть пространственным, по видам имущественных прав, по времени владения или пользования объектом оценки.

Третья группа принципов оценки подчеркивает необходимость учета возможного действия внешних факторов, факторов рыночной среды: спроса и предложения, конкуренции, соответствия и изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена оцениваемого объекта изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью и ограниченностью предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта оценки возникает тогда, когда имеется соответствие характеристик объекта потребностям и ожиданиям местного рынка, обеспечивает высокий рыночный спрос на него, следовательно, и высокую стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость объекта. Регрессия имеет место, когда объект оценки характеризуется излишними улучшениями, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования, четвертый в перечне выделенных групп, можно считать обобщающим влияние указанных ранее групп принципов. Он говорит о том, что действие различных факторов может предполагать разные варианты использования объекта оценки. Поэтому из возможных вариантов использования выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности данного объекта. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости. При этом вариант лучшего и наиболее эффективного использования должен быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, финансово обоснованным и обеспечивать наивысшую стоимость.

Рассматривая перечисленные принципы оценки необходимо иметь в виду, что они не изолированы, они взаимосвязаны. Кроме того они универсальны и применимы ко всем объектам оценки. И только полный учет требований этих принципов позволяет выполнить объективную оценку любого объекта.