2.2.1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж предполагает выполнение следующих этапов:

– изучение состояние и тенденций развития рынка недвижимости (его сегмента), к которому принадлежит объект оценки;

– сбор информации по объектам аналогам;

– внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

– согласование скорректированных цен объектов аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Первый и второй этапы предполагают выполнение работ по сегментированию рынка – выделению секторов, имеющих сходные объекты (по назначению, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам) и субъекты (по платежеспособности, возможностям финансирования). Кроме того сделки в выбранном сегменте должны осуществляться на типичных условиях, к которым относятся срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционная мотивация.

Необходимость выполнения третьего этапа связана с тем, что не всегда возможно найти аналог, абсолютно похожий на объект оценки. Любой аналог может иметь оригинальные характеристики, которые оказывают влияние на рыночную стоимость объекта. Поэтому необходимо обеспечить как можно большее соответствие оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Это достигается введением специальных процентных или стоимостных поправок.

Для расчета и внесения поправок используются следующие методы:

– метод парных продаж;

– экспертный метод;

– статистические методы.

Метод парных продаж основан на сравнении двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр должен оценить оценщик, чтобы внести правильную поправку.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Этими методами обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

2.2.2. Оценка на основе соотношения дохода и цены

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи применяется с использованием специальных качественных единиц сравнения, которыми могут являться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному (валовому или действительному) доходу. Для применения метода валовой ренты необходимо:

– оценить потенциальный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

– определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

– умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора по аналогам.

Выполнение указанных этапов позволяет определить вероятную цену продажи оцениваемого объекта по формуле:

Ц_об = ПВД_о · ВРМ_а = ПВД_о · [ )] : m, (2.14)

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_о – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМ_а – усредненный валовой рентный мультипликатор; – цена продажи i-го сопоставимого аналога; – потенциальный валовой (действительный) доход i-го сопоставимого аналога; m – количество отобранных аналогов.

Использование общего коэффициента капитализации для расчета вероятной цены продажи оцениваемого объекта предполагает выполнение следующих этапов:

– отбор сопоставимых продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

– определение усредненного коэффициента капитализации, расчет которого можно выполнить по следующей формуле:

К_кап = [( ] : m, (2.15)

где К_кап – общий коэффициент капитализации; ЧОД_ia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; Ц_ia – цена продажи i-го сопоставимого аналога; m – количество отобранных аналогов.

– определение вероятной цены продажи оцениваемого объекта в результате выполнения следующего расчета:

Ц_об = ЧОД_о К_кап , (2.16)

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

2.2.3. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Таким образом, основой затратного подхода является точная детальная оценка затрат на создание идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Кроме того, необходимо учитывать, что характерной особенностью недвижимости является неразрывная связь с землей. Следовательно, стоимость земельного участка является составным элементом общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Указанные моменты позволяют выделить следующие этапы применения затратного подхода:

– оценка восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) оцениваемого объекта недвижимости;

– выявление видов износа, присущих оцениваемому объекту, и их количественная оценка;

– оценка рыночной стоимости земельного участка;

– расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение восстановительной стоимости

Расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выполняется в текущих ценах как нового, без учета накопленного износа, и соотнесения к дате проведения оценки. При этом под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого объекта, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. А под стоимостью замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов и проектов.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, так как в противном случае определяются затраты на создание объекта, отличающегося от оцениваемого, по многим характеристикам.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

– метод сравнительной единицы;

– метод разбивки по компонентам;

– метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости создания сравнительной единицы (1 м², 1 м³ и т.п.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная на имеющиеся различия в сравниваемых объектах стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. В результате стоимость оцениваемого объекта в целом определится по формуле

Ц_об = [ ] · , (2.17)

где Ц_об– стоимость оцениваемого объекта в целом; – объем j-го компонента; – стоимость единицы объема j-го компонента; n – количество выделенных компонентов оцениваемого объекта; К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным объектом (для идентичного объекта К_н = 1).

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что генподрядчик нани­мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю работ аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов объекта, после чего эти оцен­ки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат т.е. составлении полной сметы воссоздания оцениваемого объекта. При составлении смет могут применятся следующие методы расчета затрат:

– ресурсный;

– ресурсно-индексный;

– базисно-индексный;

– базисно-компенсационный;

– на основе банка данных о стоимости ранее созданных объектов-аналогов.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах исходя из потребности в материалах, расхода энергоносителей, затрат на эксплуатацию оборудования, трудовых затрат.

Ресурсно-индексный – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, которые указывают на соотношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный – пересчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат.

Оценка износа

Выполнение второго этапа применения затратного подхода к оценке объектов имущества предполагает определение возможных видов износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора. Выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний. Первые два вида могут быть как устранимыми, так и не устранимыми. Внешний, как правило, является не устранимым. Это необходимо учитывать при оценке.

Физический износ – постепенная утрата технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Его количественная оценка может быть выполнена с помощью следующих методов:

– нормативного;

– стоимостного;

– метода срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В них приводятся характеристики физического износа и их оценка разных конструктивных элементов объекта недвижимости. Опираясь на эти данные, может быть получена количественная оценка общего физического износа оцениваемого объекта недвижимости по формуле

И_ф = [ ], (2.18)

где И_ф – физический износ объекта оценки; – физический износ i–го конструктивного элемента; – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта оценки; n – количество конструктивных элементов в объекте оценки.

Количественная оценка физического износа объекта оценки стоимостным методом заключается в определении затрат на восстановление его элементов.

Метод срока жизни основывается на том, что показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в следующем соотношении

И_ф = (ЭВ : ФЖ) · 100, (2.19)

где И_ф – физический износ объекта оценки; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. А эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста объекта недвижимости с учетом его технического состояния (определяется экспертом на основе технического состояния элементов или объекта в целом).

Функциональный износ – это несоответствие решения заложенного в оцениваемый объект современным стандартам текущего или предполагаемого использования.

Причинами функционального износа являются:

– недостатки, требующие добавления элементов;

– недостатки, требующие замены или модернизации.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью возмещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменений окружающей инфраструктуры, законодательных решений и т.п. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

– капитализация потерь;

– сравнительных продаж (парных продаж);

– срока экономической жизни.

Экономический смысл всех указанных методов был рассмотрен в предыдущих разделах.

Оценка земельных участков

Оценивая объект недвижимости при оценке земельных участков необходимо говорить не о кадастровой, а о единичной оценке конкретного участка на дату оценки. При этом могут быть использованы все известные подходы: доходный, сравнительный, затратный.

Доходный подход позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Основным методом доходного подхода является метод прямой капитализации. Стоимость земли определяется исходя из ожидаемых покупателем доходов по следующей формуле

С_з = , (2.20)

где РД – рентный доход; – коэффициент капитализации.

Для расчета коэффициента капитализации могут быть использованы следующие подходы:

– земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала (коэффициент капитализации определяется на основе процентной ставки по инвестициям на дату оценки);

– коэффициент капитализации определяется как условная величина исходя из установленного государством индекса;

– коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения (на основе безрисковой ставки доходности и поправках на риски по выявленным факторам влияющим на вероятность получения дохода);

– основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж (коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам).

Сравнительный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Он включает методы сравнения продаж и соотнесения (переноса).

Метод сравнения продаж реализуется с помощью общих для сравнительного подхода этапов.

Во-первых, выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Во-вторых, производится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

В-третьих, вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Количественная оценка поправок может быть построена либо на элементах, либо единицах сравнения.

В-четвертых, определяется рыночная цена земельного участка с помощью определенной статистической обработки имеющейся информации.

Метод соотнесения (переноса) основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Затратный подход базируется на том, что инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта недвижимости в приемлемый период.

Особенностью применения данного подхода к оценке земельных участков является то, что он связан со сравнительным подходом. Эта особенность проявляется при применении основных методов : метода изъятия и метода определения затрат на освоение. Оба метода основаны на технике остатка земли – рыночная стоимость собственно участка земли определяется как разница между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений. Отличие лишь в том, что восстановительная стоимость улучшений для первого метода относится к фактически имеющимся улучшениям, а для второго – к потенциальным, определяющим направление освоения земельного участка. Обязательным же этапом применения как того, так и другого методов, является анализ рынка и определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе сравнения продаж или использования экспертных оценок.

Определение восстановительной стоимости (воспроизводство или замещение) улучшений выполняется по общей схеме, описанной ранее.

При осуществлении всех расчетов по методу изъятия необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а при использовании метода определения затрат на освоение – период времени, необходимый для освоения земельного участка.

3. ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

Каждое предприятие рано или поздно сталкивается в своей деятельности с объектами, не имеющими за собой вещественного содержания. Речь идет о нематериальных активах.

К ним принято относить активы, которые с точки зрения особенностей правового регулирования можно подразделить на группы:

– интеллектуальная собственность;

– имущественные права (права пользования);

– отложенные или отсроченные расходы;

– цена фирмы (гудвилл).

Интеллектуальная собственность – это исключительные права на отчуждае­мые результаты творческой деятельнос­ти. В ГК РФ (ст. 138) указано, что: «Интеллектуальная собственность – это исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности или приравненные к ним средства индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.)».

Интеллектуальная собственность, как и любая другая собственность, во-первых, должна обладать способностью ее присвоения и, следовательно, отчуждения. Во-вторых, она должна быть на материальном носителе, чтобы ее от­чуждение и присвоение конкретизиро­вали строго обозначенные структуру, формы и свойства. В-третьих, права на использование этой собственностью должны быть юридически зафиксированы.

Интеллектуальная собственность включает в себя права на следующие объекты:

– охраняемые авторским правом (права на все виды произведений науки, литературы, искусства; права на программы для ЭВМ и базы данных; права на исполнения, постановки, звукозаписи, передачи эфирного и кабельного вещания; права на топологии интегральных микросхем);

– охраняемые патентным правом (или по типу патентного права) в качестве объектов промышленной собственности (права на изобретения, полезные модели и промышленные образцы; права на товарные знаки, знаки обслуживания и наименования мест происхождения товаров; право на фирменное наименование; права на селекционные достижения);

– право на коммерческую тайну (ноу-хау);

– право на пресечение недобро­совестной конкуренции.

Как предмет оценки, объекты интеллектуальной собственности должны обладать полезностью, т.е. обладать способностью удовлетворять потребности пользователя.

Полезность от использования объектов интеллектуальной собственности может быть выражена:

– в повышении производительности труда;

– в снижении себестоимости;

– в экономии рабочей силы;

– в снижение материалоемкости на единицу продукции;

– в увеличении объема производства;

– в увеличении срока службы техники;

– в снижение эксплуатационных издержек и др.

Имущественные права – это права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами Подтверждением таких прав служит лицензия.

Капитализированные (отложенные) затраты, или отсроченные

расходы – издержки, представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и другие затраты осуществляемые в момент создания предприятия) и расходы на НИОКР (затраты, связанные с исследованием и получением новых сведений об изучаемых объектах, проводимых для внедрения новых изделий или процессов или улучшения их качественных характеристик). Критерием отнесений НИОКР к нематериальным активам являются их полезность и возможность использования в производстве длительный период времени (более года).

Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 Гражданского кодекса РФ. Одни экономисты интерпретируют гудвилл как стоимость практически всех элементов нема­териальных активов, а другие определяют - как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). В процессе оценки целесообразно исполь­зовать понятие «гудвилл» во втором значении. При этом сторонники первой и второй точек зрения сходятся в том, что гудвилл присутствует только при наличии избыточной прибыли и не может быть отделен от действующего предприятия,

т. е. не может быть продан отдельно от него. Гудвилл возникает, когда компания получает стабильные, высокие при­были, ее доход на активы (или на собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых акти­вов.

Все вышеуказанные объекты обладают общими признаками:

– являются результатом интеллектуальной деятельности;

– являются совокупностью имущественных и неимущественных прав;

– используются в течение длительного периода времени;

– могут служить источником получения дохода.

В то же время между ними есть существенные различия. Указанные объекты имеют различный правовой режим, который необходимо учитывать при их оценке.

3.1. Подходы к оценке интеллектуальной собственности

Как и при оценке недвижимости, основными подходами к оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности являются доходный, рыночный и затратный, которые в свою очередь подразделяются на отдельные методы. Однако, при их использовании необходимо учитывать следующие особенности:

Во-первых, на практике не бывает одинаковых объектов интеллектуальной собственности и тем более не бывает одинаковых условий их реализации, поэтому не бывает и одинаковых расчетов. На практике ситуаций и факторов, которые нужно по-разному учитывать и оценивать, намного больше, чем используемый арсенал методов. Поэтому все известные проверенные методы нужно знать и постоянно применять на практике в соответствующих сочетаниях.

Во-вторых, оценка не может быть оценкой вообще, на все случаи жизни, а всегда носит целевой характер и должна учитывать сложившуюся ситуацию и потребности заказчика.

В-третьих, всегда нужно помнить, что оценка должна быть взвешенной, учитывающей не только интересы клиента, но и его оппонентов или партнеров, которым он представляет оценку объектов интеллектуальной собственности.

В-четвертых, используя в расчетах экономические параметры конкретного объекта бизнеса, содержащего объекты интеллектуальной собственности, следует учитывать, что прибыль и доход от этого объекта получены не только за счет использования данного объекта интеллектуальной собственности, а также за счет многих других активов и связанных с ними факторов.