2.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость объекта в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Алгоритм расчета метода следующий.
Определение прогнозного периода.
Ориентиром для определения прогнозного периода является прогнозируемый срок полезного использования объекта оценки.
Прогнозирование величин денежных потоков для каждого года в рамках прогнозного периода.
На практике оценщики в качестве денежных потоков определяют чистый операционный доход по схеме, описанной в разделе 2.1.1.
Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконта – это ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Она отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Для расчета ставки дисконтирования могут применяться следующие методы:
– метод кумулятивного построения;
– метод сравнения альтернативных инвестиций;
– метод выделения;
– метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости (содержание данного метода рассмотрено в разделе 2.1.1).
При использовании метода сравнения альтернативных инвестиций в качестве ставки дисконтирования может быть взято:
– требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
– ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения предполагает расчет ставки дисконтирования на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем их сопоставлении с начальными инвестициями (ценой покупки). Наилучший вариант расчета – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение как строился прогноз будущих денежных потоков. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален, полученные значения ставки дисконтирования необходимо обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга сходен с методом выделения. Он основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Полученная информация обрабатывается по различным сегментам рынка и является ориентиром для оценщика. Если необходимо учесть влияние оригинального риска на величину дохода, в среднерыночную ставку дисконта вносятся поправки.
Расчет стоимости объекта недвижимости.
В результате выполнения первых четырех этапов появляется возможность произвести расчет по следующей формуле:
С
=
+
,
(2.13)
где С – стоимость объекта недвижимости; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования; R – стоимость реверсии; n – длительность прогнозного периода.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости объекта (реверсии).
2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта, обладающего аналогичной полезностью. Данный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Если рынок развит не достаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
– метод сравнения продаж;
– метод валовой ренты (оценка на основе соотношения дохода и цены продажи).