Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа

Моральный износ, %	1.Краткая характеристика здания
0–15	Планировка квартир пригодна для посемейного поселения; перегородки и перекрытия несгораемые; дом оснащен всеми видами благоустройства, но нет горячей воды и телефона
10–25	Перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично
36–45	Планировка квартир не совпадает по вертикали, имеются темные или проходные кухни и другие помещения, отсутствуют ванные комнаты
>45	Бессистемное расположение помещений (не совпадают по вертикали) санузлы и кухни расположены над жилыми помещениями, отсутствуют все виды благоустройства

При выполнении технической экспертизы следует учитывать такие возможные изменения физико-механических свойств конструкций зданий и сооружений, которые приводят к ухудшению комфорта помещений и даже к аварийным ситуациям. То есть, на протяжении периода эксплуатации объекта были возможны изменения прочностных и функциональных параметров здания или сооружения, которые значительно снижают их потребительскую ценность и рыночную стоимость.

Нарушение эксплуатационной способности строительных конструкций происходит вследствие развития дефектов, причинами которых является накопление во времени повреждений в элементах и узлах конструкций, что определяется износом и старением материалов, несоответствием фактических и расчётных схем, несоблюдением правил эксплуатации и т.д.

Степень среднего износа можно ориентировочно установить из опыта наблюдений за состоянием конструкций в зданиях и сооружениях. Например, деревянные строения долговечностью в 75 лет (IY категория капитальности) изнашивается обычно следующим образом:

- в первые 20 лет ―	по 1% в год;
- от 20 до 40 лет ―	по 1,25% в год;
- от 40 до 75 лет ―	по 1,50% в год.

Каменные строения долговечностью в 125 – 150 лет (I и II категория капитальности) изнашиваются:

- в первые 40 лет ―	по 0,5% в год;
- от 40 до 80 лет ―	по 0,6% в год;
- от 80 до 125 лет ―	по 0,8% в год;
- от 125 до 150 лет ―	по 1,0%% в год.

Если при технической оценке окажется, что каменное здание, рассчитанное по долговечности на 125 лет, износилось за 25 лет на 35 %, то есть основания предположить наличие ненормального износа, обусловленного неправильной эксплуатацией, низким качеством строительных материалов, неправильной технологией строительного производства, ошибками в расчётах или другими причинами.

Капитальность зданий и сооружений и их долговечность зависят от принятых в проекте решений, а также от технического состояния фундаментов и несущих конструкций (капитальных стен, каркаса), перекрытий и крыши, включая кровлю.

Как правило, все внезапные ухудшения технического состояния зданий или сооружений зависят от состояния фундаментов, которые, в свою очередь, вызваны неблагоприятными геологическими и гидрологическими условиями строительной площадки, не учтёнными при строительстве или изменившихся в процессе эксплуатации. Эти условия могут быть как общими (зоны просадочных, вечномёрзлых, заторфованных и других особых видов грунтов оснований), так и конкретными условиями площадок (насыпи, бывшие отвалы, слоистые напластования, карсты и т.д.).

Оценку состояния здания или сооружения следует осуществлять по совокупному состоянию всех основных конструктивных элементов и технологического оборудования. Пример такой оценки приведен в таблице 4.12.

Таблица 4.12