4.8. Документальное оформление проведения технической экспертизы
Перед проведением технической экспертизы объекта недвижимости, организация, которой она поручена (имеющая специальную лицензию) совместно с заказчиком подготавливают «Программу обследования и оценки….», ориентированная форма которой приведена в приложении 3.3.
По итогам проведения технической экспертизы здания или сооружения заполняется техническая карта, которая входит в общую регистрационную карту, заводимую на исследуемый объект.
Форма технической карты представлена в приложении 4.4.
Порядок ее заполнения.
Раздел I – общее описание объекта. В графе «Регистрационная карта №» указывается порядковый номер общей регистрационной карты, установленный экспертом по мере обследования им заданных объектов.
В графе «Наименование объекта» приводится наименование рассматриваемого объекта. Причем исследуемым объектом может быть либо отдельно взятое здание или сооружение, либо комплекс зданий. В большинстве случаев указывается полное наименование объекта, которое записано у его владельца или балансодержателя. В случае рассмотрения комплекса зданий необходимо учесть, что техническая карта заполняется на каждое отдельно взятое здание или сооружение.
В графе «Назначение» указывается профиль использования обследуемого здания или сооружения, в графе «Площадь, м2» – определенная по предлагаемым разделам площадь здания, в графе «Составил» – фамилия и инициалы эксперта, проводящего техническое обследование, в графе «Лист №» – порядковый номер листа регистрационной карты.
Раздел II – техническое описание объекта. В графе «Техническое исполнение» указываются тип конструкций и материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы.
Под степенью устаревания конструкций и материалов подразумевается их соответствие функциональному назначению, т.е. современным технико-строительным требованиям. Если какой-либо элемент не соответствует, например, современным технологиям или дизайну, то необходимо отметить это в графе «Степень устаревания конструкций, материалов».
В графе «Состояние» проставляется оценка состояния конструктивных элементов (удовлетворительная или неудовлетворительная). В случае неудовлетворительной оценки каких-либо конструктивных элементов, кратко описывается причина их плохого состояния.
В графе «Физический износ» оценивается в процентном соотношении величина физического износа каждого конструктивного элемента Фк.
Раздел III – отметки о выполнении ремонтов. Здесь отмечается вид ремонта, который уже проводился в исследуемом здании и который необходимо произвести в ближайшем будущем для поддержания эксплутационных качеств объекта. Виды произведенных ремонтов выявляются посредством изучения эксплутационной документации на исследуемый объект, а также посредством опроса специалистов, отвечающих за эксплуатацию здания.
После технического обследования здания или сооружения определяется физический износ конструктивного элемента или системы:
ФИк
=
ФИi×Pi/Pк, (4.1)
где ФИi – физический износ i-го участка элемента или системы, определенный по табл. 1–71 [ВСН 53-86(р)], %;
Pi – размеры (площадь или длина) i-го участка, м2 или м;
Pк – размеры всего конструктивного элемента или системы, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания в целом определяется по формуле
ФИз
=
ФИкi×Si/100, (4.2)
где ФИкi– физический износ i-го конструктивного элемента или системы, %;
Si – доля восстановительной стоимости i-го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %;
n – число отдельных элементов или систем в здании.
Физический износ – потеря стоимости в результате физического старения и воздействия сил природы. Правильная эксплуатация здания может замедлить физический износ, но не в состоянии остановить его полностью.
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, – по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 4.15 и 4.16.
Таблица 4.15