- •Глава 4. Технические экспертизы
- •4.1. Основные параметры эксплуатационной пригодности и надежности зданий и сооружений
- •4.2. Характерные уязвимые места зданий, классификация дефектов конструкций
- •Под дефектом строительных конструкций зданий и сооружений понимается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное или допускаемое значение.
- •4.2.1. Дефекты и повреждения железобетонных конструкций
- •4.2.2. Дефекты и повреждения каменных конструкций
- •Виды повреждения зданий при неравномерных осадках
- •4.2.3. Дефекты деревянных конструкций перекрытий
- •4.3. Сущность, содержание и основные виды технических экспертиз объектов недвижимости
- •Физический износ деревянных перекрытий
- •4.4. Экспертиза геоподосновы, оснований и фундаментов зданий и сооружений
- •4.5. Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий
- •Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании строительного объекта
- •4.6. Сводная оценка состояния объекта недвижимости
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельный вес устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости), %
- •Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа
- •Уровень износа элементов здания и оборудования
- •Оценка морального состояния объекта технической экспертизы
- •Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции гражданских зданий
- •4.7. Некоторые особенности учета требований безопасности при проведении технической экспертизы недвижимости
- •4.8. Документальное оформление проведения технической экспертизы
- •Раздел I – общее описание объекта. В графе «Регистрационная карта №» указывается порядковый номер общей регистрационной карты, установленный экспертом по мере обследования им заданных объектов.
- •Раздел II – техническое описание объекта. В графе «Техническое исполнение» указываются тип конструкций и материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы.
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)
- •Пример определения неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Вопросы для самоконтроля
- •Характерные виды дефектов железобетонных конструкций
- •Характерные повреждения и дефекты каменной кладки
- •И оценки технического состояния строительных конструкций
- •Техническая карта приложение 4.4
- •П риложение 4.5 Ведомость дефектов железобетонных конструкций
- •15 Ноября 2001 г.)
- •Пермь 2001
- •2. Характеристика объекта
- •3. Результаты обследования
- •3.1. Строительные конструкции и элементы
- •3.1.1. Фундаменты железобетонные. Обнаружено искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций.
- •3.2. Внутренние системы инженерного оборудования
- •4. Определение физического износа
- •4.1.2. Физический износ системы центрального отопления. По техническому состоянию (п. 3.2.1 настоящего отчета и табл. 66 всн 53–86 (р)) износ системы составляет 45 %.
- •4.1.3. Физический износ системы горячего водоснабжения. Техническому состоянию системы (п. 3.2.2 настоящего отчета и табл. 65 всн 53–86 (р)) соответствует износ 70 %.
- •4.1.4. Физический износ системы холодного водоснабжения. По техническому состоянию (п. 3.2.3 настоящего отчета и табл. 67 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 60 %.
- •4.1.5. Физический износ системы канализации и водостоков. По техническому состоянию (п. 3.2.4 настоящего отчета и табл. 68 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 40 %.
- •5. Выводы и рекомендации
- •Выводы по главе 4.
5. Выводы и рекомендации
1. Строительные конструкции первого этажа здания по ул. Краснофлотской, 32 в г. Пермь находятся в удовлетворительном состоянии и соответствуют требованиям прочности, жесткости и общей устойчивости, предъявляемым к зданиям и сооружениям.
Инженерное оборудование изношено и требует выполнения ремонтных мероприятий.
2. Нормальная эксплуатация объекта, своевременный и качественный его ремонт и постоянный технический надзор за состоянием объекта не обеспечены.
3. Заложить проемы помещений душевых в соответствии с требованиями СНиП II–3–79 (1998) «Строительная теплотехника».
4. Физический износ строительных конструкций первого этажа здания составляет 36 %.
5. Проектно-сметную документацию на капитальный ремонт подготовить в установленном порядке.
Отчет составили: ______________________
______________________
Выводы по главе 4.
1. Построенные здания и сооружения под воздействием природных и функциональных факторов со временем теряют свои эксплуатационные качества, подвергаются износу и разрушаются. При этом различают физический износ, как потерю прочностных качеств, и моральное старение, как потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом.
2. Свойство здания сохранять в определенных пределах заложенные в нем параметры называют надежностью здания, которая оценивается вероятностью сохранения требуемого параметра в заданных условиях эксплуатации в течение нормативного времени.
3. Надежность зданий в процессе технической эксплуатации сохраняется или восстанавливается путем своевременного возобновления защитных покрытий, замены или усиления ослабленных элементов и т.д. Надежность всей системы конструкций зависит от надежности составляющих ее элементов.
Для обеспечения надежности, долговечности и пригодности зданий к дальнейшему использованию по назначению необходимо, чтобы они находились в исправном состоянии.
В процессе эксплуатации здания и сооружения подвергаются как внешним, так и внутренним агрессивным воздействиям, которые подразделяются на физико-химические и механические. К физико-химическим воздействиям относятся радиация, температура, осадки (кислотные дожди, град, снег), газы, химические вещества, электромагнитные волны, биологические вредители, технологические процессы, влажность, а к механическим – воздушные потоки, нагрузки, блуждающие токи, морозное пучение, давление грунта и т.д. При этом особо следует отметить влияние на долговечность зданий и сооружений гидрогеологических изменений грунтов.
5. В процессе эксплуатации конструкций формируются повреждения - отклонения от исходного состояния, превышающие установленные допустимые величины: появление трещин там, где они недопустимы, или чрезмерное их раскрытие, чрезмерные прогибы, уменьшение прочности бетона или размеров поперечных сечений и т.д. В зданиях не должно быть дефектных конструкций и при обследовании теоретически должны выявляться только повреждения.
6. Целью обследования технической экспертизы зданий и состояния строительных конструкций является выявление степени физического износа, причин, обуславливающих состояние и фактическую их работоспособность, и, на основе полученных сведений, разработка рекомендаций и практических мероприятий по обеспечению эксплуатационных качеств конструкций.
7. В зависимости от поставленных задач натурные инженерные обследования зданий и сооружений охватывают следующие этапы:
Предварительное обследование;
Детальное инструментальное обследование;
Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях;
Анализ и обобщение результатов обследований.
8. Основная цель технической экспертизы заключается в определении фактического технического состояния всего здания в целом и его отдельных конструктивных элементов, в т.ч. для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта. Эта экспертиза позволяет установить:
- могут ли существующие основные несущие конструкции обеспечить в дальнейшем безопасную эксплуатацию объекта или необходимо выполнить их усиление;
- каковы текущие эксплуатационные качества основных конструкций здания и в чем причины возникновения дефектов, возможно ли увеличение нагрузки на фундаменты и стены существующего здания и насколько в случае предполагаемой его надстройки;
- можно ли осуществить пристройку нового здания к существующему и какой тип фундаментов следует при этом использовать, чтобы предотвратить последующие возможные деформации, и др.
9. Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости определен СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
10. Одним из важнейших элементов здания, оказывающих существенное влияние на обеспечение безопасной его эксплуатации, являются фундаменты. Даже если надземная часть здания построена безупречно, в случае наличия дефектов и ошибок, допущенных при проектировании и строительстве фундаментов, здание в целом может получить недопустимые деформации и достичь аварийного состояния. Поэтому технической экспертизе грунтов участка застройки, оснований и фундаментов должно уделяться повышенное внимание.
11. В процессе экспертизы геоподосновы необходимо изучить все особенности окружающей местности и ее рельефа, выяснить характер инженерно-геологических напластований участка, наличие и уровень грунтовых вод, установить необходимость предварительной инженерной подготовки территории, направление господствующих ветров и другие особенности района застройки.
12. Важнейшим разделом технической экспертизы зданий и сооружений является экспертиза строительных конструкций (железобетонных, каменных, металлических, деревянных и др.) обследуемого объекта. Основная цель этих исследований состоит в получении объективной информации о нынешних свойствах конструкционных материалов, поведении элементов конструкций и действительной работе их в составе здания и сооружения. Обследование строительных конструкций выполняют в два этапа: предварительное визуальное обследование и детальное инструментальное.
13. Обследование и сооружений должно выполняться на основе технического задания, составляемого предприятием-заказчиком. В задании должны быть указаны основные требования к конструкциям, в частности, новые технологические нагрузки, воздействия, требуемые габариты помещений и т.д.
Как правило, техническое задание содержит следующие разделы: обоснование для выполнения работы; цели и задачи работы; состояние вопроса; состав работы; краткое содержание отчетных материалов; обязанности заказчика.
При проведении технической экспертизы вся существующая документация на здание должна быть просмотрена экспертом и проанализирована.
14. Оценка технического состояния здания не должна базироваться на субъективном впечатлении от визуального осмотра здания. Все полученные при проведении технической экспертизы данные необходимо сопоставлять с нормативными требованиями.
Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцениваемого объекта должна базироваться на принятых направлениях его дальнейшего использования или преобразования.
15. В соответствии с результатами оценки обследования состояния несущих, ограждающих и декоративных конструкций, а также грунтов оснований на объекте и близлежащей территории принимается решение:
о состоянии объекта или комплекса объектов;
о планировочных и конструктивных решениях по каждому объекту и в целом для всего комплекса для оптимизации направлений намечаемого строительства, капитального ремонта или реконструкции;
по транспортным схемам и магистральным линиям водопровода, канализации и теплотрассам;
по общей схеме и индивидуальным решениям вопросов отопления, вентиляции и звукоизоляции на объектах технической экспертизы;
по архитектурным и конструктивным особенностям объекта обследования;
об условиях соблюдения требований экологии на территории обследуемых объектов.
16. На основании проведенных обследований объекта недвижимости, определения его физического износа (конструкций здания, инженерных коммуникаций и оборудования) и с учетом данных, внесенных в «Техническую карту» и «Ведомость дефектов…» организация, проводившая техническую экспертизу здания, подготавливает «Технический отчет», содержащий общую характеристику обследования, характеристику объекта, обобщенные результаты обследования, определение физического износа, а также выводы и рекомендации.