Пример определения неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Элемент	Остаточная восстанов. стоимость, тыс.руб.	Фактичес-кий срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Степень износа, %	Неустрани-мый физический износ, тыс.руб.
Кровля	2 000	10	15	67	1 340
Полы	5 000	5	10	50	2 500
Потолки	6 000	5	15	33	1 980
Внутр. отделка	0	0	5	0	0
Водоснабжение и канализация	1 000	10	20	50	500
Сантехприборы	1 000	10	20	50	500
Электроснабжение	2 000	5	10	50	1 000
Электрооборудование	1 500	5	10	50	750
Теплоснабжение	11 400	10	15	67	7 638
Отопительные приборы	2 100	10	15	67	1 407
Итого …	32 000				17 620

Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по нормативным документам, например по временным строительным нормам [ВСН 53-86(р)].

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов определяется следующим образом. Рассчитывается:

–степень неустранимого физического износа, как отношение действительного возраста здания к нормативному сроку эксплуатации;

–база начисления износа, как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимостью короткоживущих элементов;

–величина неустранимого физического износа, как произведение степени износа на базу начисления износа.

Рассмотрим в качестве примера, как определить неустранимый физический износ долгоживущих элементов (табл. 4.18):

Таблица 4.18

Пример определения неустранимого физического износа

Наименование факторов	(тыс.руб.)
Восстановительная стоимость	174 900
Минус восстановительная стоимость устранимого физического износа	–2000
Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом	–32 000
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов	140 900
Действительный возраст	10 лет
Общая физическая жизнь	75 лет

Тогда неустранимый ФИ

Ф.И.= = 18 790.

Форма ведомости физических дефектов конструкций приведена в приложении 4.5.

На основании проведенных обследований объекта недвижимости, определения его физического износа (конструкций здания, инженерных коммуникаций и оборудования) и с учетом данных, внесенных в «Техническую карту» и «Ведомость дефектов…» организация, проводившая техническую экспертизу здания, подготавливает «Технический отчет», содержащий общую характеристику обследования, характеристику объекта, обобщенные результаты обследования, определение физического износа, определение физического износа, а также выводы и рекомендации.

В качестве примера такого отчета приводится работа по технической экспертизе конкретного объекта, выполненную кафедрой «Экспертиза недвижимости» Пермского государственного технического университета (приложение 4.6).