- •Глава 4. Технические экспертизы
- •4.1. Основные параметры эксплуатационной пригодности и надежности зданий и сооружений
- •4.2. Характерные уязвимые места зданий, классификация дефектов конструкций
- •Под дефектом строительных конструкций зданий и сооружений понимается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное или допускаемое значение.
- •4.2.1. Дефекты и повреждения железобетонных конструкций
- •4.2.2. Дефекты и повреждения каменных конструкций
- •Виды повреждения зданий при неравномерных осадках
- •4.2.3. Дефекты деревянных конструкций перекрытий
- •4.3. Сущность, содержание и основные виды технических экспертиз объектов недвижимости
- •Физический износ деревянных перекрытий
- •4.4. Экспертиза геоподосновы, оснований и фундаментов зданий и сооружений
- •4.5. Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий
- •Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании строительного объекта
- •4.6. Сводная оценка состояния объекта недвижимости
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельный вес устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости), %
- •Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа
- •Уровень износа элементов здания и оборудования
- •Оценка морального состояния объекта технической экспертизы
- •Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции гражданских зданий
- •4.7. Некоторые особенности учета требований безопасности при проведении технической экспертизы недвижимости
- •4.8. Документальное оформление проведения технической экспертизы
- •Раздел I – общее описание объекта. В графе «Регистрационная карта №» указывается порядковый номер общей регистрационной карты, установленный экспертом по мере обследования им заданных объектов.
- •Раздел II – техническое описание объекта. В графе «Техническое исполнение» указываются тип конструкций и материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы.
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)
- •Пример определения неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Вопросы для самоконтроля
- •Характерные виды дефектов железобетонных конструкций
- •Характерные повреждения и дефекты каменной кладки
- •И оценки технического состояния строительных конструкций
- •Техническая карта приложение 4.4
- •П риложение 4.5 Ведомость дефектов железобетонных конструкций
- •15 Ноября 2001 г.)
- •Пермь 2001
- •2. Характеристика объекта
- •3. Результаты обследования
- •3.1. Строительные конструкции и элементы
- •3.1.1. Фундаменты железобетонные. Обнаружено искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций.
- •3.2. Внутренние системы инженерного оборудования
- •4. Определение физического износа
- •4.1.2. Физический износ системы центрального отопления. По техническому состоянию (п. 3.2.1 настоящего отчета и табл. 66 всн 53–86 (р)) износ системы составляет 45 %.
- •4.1.3. Физический износ системы горячего водоснабжения. Техническому состоянию системы (п. 3.2.2 настоящего отчета и табл. 65 всн 53–86 (р)) соответствует износ 70 %.
- •4.1.4. Физический износ системы холодного водоснабжения. По техническому состоянию (п. 3.2.3 настоящего отчета и табл. 67 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 60 %.
- •4.1.5. Физический износ системы канализации и водостоков. По техническому состоянию (п. 3.2.4 настоящего отчета и табл. 68 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 40 %.
- •5. Выводы и рекомендации
- •Выводы по главе 4.
4.1.3. Физический износ системы горячего водоснабжения. Техническому состоянию системы (п. 3.2.2 настоящего отчета и табл. 65 всн 53–86 (р)) соответствует износ 70 %.
С учетом ранее выполненной частичной замены отдельных элементов системы уточняем их физический износ по сроку эксплуатации
Таблица 2
Элементы системы |
Удельный вес в восстановительной стоимости системы внутреннего горячего водоснабжения, % |
Срок эксплуа-тации, лет |
Физический износ элементов по графику, % |
Расчетный физический износ Фс, % |
Магистрали |
35 |
10 |
85 |
29,75 |
Стояки |
45 |
10 |
85 |
38,25 |
Смесители |
13 |
5 |
35 |
4,55 |
Запорная арматура |
7 |
5 |
35 |
2,45 |
Итого |
100 |
|
|
75 |
Принимаем физический износ системы 75 % (табл. 2).
4.1.4. Физический износ системы холодного водоснабжения. По техническому состоянию (п. 3.2.3 настоящего отчета и табл. 67 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 60 %.
С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации.
Таблица 3
Элементы системы |
Удельный вес в восстановительной стоимости системы внутреннего водопровода, % |
Срок эксплуата-ции, лет |
Физический износ элементов по графику, % |
Расчетный физический износ Фс, % |
Трубопроводы |
42 |
15 |
80 |
33,6 |
Краны и запорная арматура |
32 |
5 |
35 |
11,2 |
Бачки смывные |
26 |
2 |
15 |
3,9 |
Итого |
100 |
|
|
48,7 |
Принимаем физический износ системы 60 % (табл. 3).
4.1.5. Физический износ системы канализации и водостоков. По техническому состоянию (п. 3.2.4 настоящего отчета и табл. 68 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 40 %.
С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем их физический износ по сроку эксплуатации
Таблица 4
Элементы системы |
Удельный вес в восстановительной стоимости системы внутренней канализации, % |
Срок эксплуатации, лет |
Физический износ элементов по графику, % |
Расчетный физический износ Фс, % |
Мойки, раковины, умывальники |
25 |
15 |
45 |
11,25 |
Ванные |
30 |
30 |
45 |
13,5 |
Унитазы |
20 |
5 |
30 |
6 |
Трубопроводы |
25 |
30 |
45 |
11,25 |
Итого |
100 |
|
|
42 |
Принимаем (табл. 4) физический износ системы 42 %.
4.1.6. Физический износ системы электрооборудования. По техническому состоянию (п. 3.2.5 настоящего отчета и табл. 69 ВСН 53–86 (р)) износ системы соответствует 50 %.
С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем их физический износ по сроку эксплуатации.
Таблица 5
Элементы системы |
Удельный вес в восстановительной стоимости системы эл. оборудования, % |
Срок эксплуатации, лет |
Физический износ элементов по графику, % |
Расчетный физический износ Фс, % |
Магистрали |
20 |
15 |
45 |
9 |
Внутриквартирные сети |
25 |
20 |
50 |
12,5 |
Электроприборы |
30 |
10 |
43 |
12,9 |
ВРУ |
25 |
15 |
45 |
11,25 |
Итого |
100 |
|
|
45,65 |
Принимаем физический износ системы 45 % (табл. 5).
4.1.7. Физический износ здания в целом. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) приняты по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания.
Таблица 6
Наименование элемента |
Удельный вес укрупненных конструктивных элементов по сб. 28, табл. 44, % |
Удельный вес каждого элемента по табл. прил. 2 [4], % |
Расчетный удельный вес элемента li ·100, % |
Физический износ элементов здания, % |
|
по результатам оценки Фк |
средневзве-шенное значение физического износа |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Фундаменты |
3 |
|
3 |
45 |
1,35 |
Стены |
29 |
73 |
21,17 |
40 |
8,47 |
Перегородки |
29 |
27 |
7,83 |
20 |
1,566 |
Перекрытия |
14 |
|
14 |
30 |
4,2 |
Крыша |
2 |
75 |
1,5 |
60 |
0,9 |
Кровля |
2 |
25 |
0,5 |
60 |
0,3 |
Полы |
10 |
|
10 |
20 |
2 |
Окна |
12 |
48 |
5,76 |
20 |
1,15 |
Двери |
12 |
52 |
6,24 |
20 |
1,25 |
Отделка |
9 |
|
9 |
60 |
5,4 |
Внутр. сантехн. и электротехн. устройства |
17 |
|
|
|
|
В том числе: отопление |
|
24 |
4,08 |
45 |
1,836 |
холодное водоснабжение |
|
10 |
1,7 |
60 |
1,02 |
горячее водоснабжение |
|
10 |
1,7 |
75 |
1,275 |
канализация |
|
12 |
2,04 |
42 |
0,857 |
газоснабжение |
|
6 |
1,02 |
30 |
0,306 |
электроснабжение |
|
32 |
5,44 |
50 |
2,72 |
вентиляция |
|
6 |
1,02 |
30 |
0,306 |
Прочие |
4 |
|
4 |
20 |
0,8 |
Итого |
100 |
|
|
|
35,706 |
Принимаем физический износ первого этажа здания 36 % (табл. 6).