6.4 Определение величины накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкции, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщенные в четыре группы, определяющих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность:

– прочность и устойчивость конструкций;

–влаго- и морозостойкость конструкций;

– водонепроницаемость конструкций и другое.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению моральную долговечность, условия жизнедеятельности:

– удельные площади и кубатура;

– температурно-влажностный режим в помещениях;

– герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объектов с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которая может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

Износ включает:

– физический износ, устранимый и неустранимый;

– функциональный износ, устранимый и неустранимый;

– внешний или экономический износ.

6.4.1 Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования, сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, в их восстановительной стоимости.

Расчет физического износа определяется следующими методами:

– нормативный; стоимостный;

– метод срока жизни; экспертным методом.

Физический износ и техническое состояние объектов оценки определено в соответствии с Методикой, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27октября 1970года №404, установлены следующие критерии оценки, которые приводятся ниже (таблица 21).

Таблица 16 – Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктив- ного элемента ( по УПВС)	Удельный вес констр. эл-та % от стоимости	Физический износ констр. элемента, %	Удельный физический износ %
1	Фундаменты	Бутобетонные ленточные	8	10	0,8
2	Стены	Кирпичные	20	15	3,0
3	Перегородки	Из гипсобетонных плит	7	15	1,05
4	Перекрытия	Железобетонные	13	15	1,95
5	Кровля	А/ц листы	3	20	0,6
6	Полы	Паркетные	10	20	2
7	Проемы оконные	Деревянные	5	20	1
8	Проемы дверные	Деревянные	5	20	1
9	Отделочные работы отделка простая	Штукатурка, оклейка обоями, окраска водными составами	21	10	2,1
10	Внутренние сантех- нические и эл.технические устройства.	Центр. отопление, водопровод, канализация, электроосвещение и др.	8	15	1,2
Итого:					14,7

Данный объект оценки в соответствии с заданием на КР имеет физический износ = 14,7 %.