6.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта

Для оценки стоимости замещения объекта оценки используются следующие методы:

– метод сравнительной единицы;

– метод разбивки по компонентам;

– метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, инженерное оборудование, вид права и др.)

Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты (фундамент, стены, перекрытия и т.д.). Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Данный метод наиболее применим для оценки новых зданий, когда в качестве основы возможно использование строительных смет.

Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства объекта в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

В данной курсовой работе будет использован метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 куб. м. строительного объема, 1 кв. м. общей площади и т.д.) оцениваемого объекта его стоимостью аналогичной единицы измерения типового здания или сооружения.

Для пересчета цен с 1969 года в цены 1984 года используется коэффициент согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94. Пересчет цен в текущие производится в соответствии с письмом Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на сентябрь 2014 года» равный 168,38.

Формула стоимости замещения нового аналога для оцениваемого объекта имеет вид :

Соб.нов.=(К₁*К₂*К₃*К₄*К₅*К₆*К₇*К₈*К₉)*Vстр (10)

где К₁– стоимость замещения 1 куб. м. в ценах 1969г., для данного объекта недвижимости равен 21,4;

К₂– территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства (приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), для Краснодарского края равен 1.04;

К₃ – индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969г. в цены 1984г. (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), равен 1.20;

К₄ – коэффициент перехода со второго климатического района на третий Краснодарского края (берется из технической части сборников УПВС), равен 0.94;

К₅ – индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 2015г., равен 168,38;

К₆– коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов, равен 1.0 для данного объекта;

К₇ – коэффициент, учитывающий группу капитальности (берется из технической части сборников УПВС), равен 1.0;

К₈ – поправочный коэффициент на сейсмичность равен 1,0;

К₉ –коэффициент прибыли предпринимателя.

Произведем расчет коэффициента прибыли предпринимателя.

При реализации строительного проекта с момента начала до сдачи в аренду или продажу возникает большое количество рисков разных видов.

К факторам риска относятся:

– экономические и политические факторы;

– социальные и региональные;

– предпринимательский фактор;

– фактор условий строительства.

Расчет составляющих суммарного уровня риска показан в таблицах 10-14.

Таблица 10 – Определение экономических факторов риска

Экономические факторы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Общие экономические тенденции			1
2. Внешняя экономическая деятельность					1
3. Инфляция			1
4. Инвестиции	1
5. Доходы и сбережения населения				1
Количество наблюдений	1	0	2	1	1	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	1	0	6	4	5	0	0	0	0	0
Сумма	16
Количество факторов	5
Средневзвешенное значение	3,2

Таблица 11 – Определение политических факторов риска

Политические факторы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Система налогообложения		1
2. Угроза передела собственности	1
3. Внутриполитическая стабильность	1
4. Внешнеполитическая деятельность				1
5. Угроза террактов					1
Количество наблюдений	2	1	0	1	1	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	2	2	0	4	5	0	0	0	0	0
Сумма	13
Количество факторов	5
Средневзвешенное значение	2,6

Таблица 12 – Определение социальных и региональных факторов риска

Социальные и региональные факторы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Тенденции развития экономики в регионе		1
2. Социальная стабильность в регионе		1
3. Угроза чрезвычайных ситуаций			1
4. Инвестиционная привлекательность региона		1
5. Криминогенные риски региона		1
6. Политическая стабильность в регионе		1
7. Правовая стабильность в регионе		1
8. Экологическая ситуация		1
Количество наблюдений	0	7	1	0	0	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	0	14	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	17
Количество факторов	8
Средневзвешенное значение	2,13

Таблица 13 – Определение предпринимательского фактора риска

Предпринимательские факторы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Ликвидность			1
2. Уровень конкуренции в отрасли		1
3. Инвестиционная привлекательность района			1
4. Тенденции развития отрасли		1
Количество наблюдений	0	2	2	0	0	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	0	4	6	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	10
Количество факторов	4
Средневзвешенное значение	2,5

Таблица 14 – Определение фактора условий строительства

Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Сейсмичность			1
2. Затопляемость, смерчи и т.д.		1
3. Климатические условия района строительства	1
4. Наличие сырьевых ресурсов	1
5. Уровень развития отрасли строительных материалов	1
6. Наличие трудовых ресурсов	1
7. Наличие высококвалифицированного персонала в регионе	1
8. Геологические особенности района строительства	1
Количество наблюдений	5	2	1	0	0	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	5	4	3
Сумма	12
Количество факторов	8
Средневзвешенное значение	1,5

Суммарный уровень риска равен:

К= 3,2% + 2,6% + 2,13% + 2,5% + 1,5% =11,93%

Итоговый расчет величины прибыли предпринимателя представлен в таблице 21.

Таблица 15 – Расчет величины прибыли предпринимателя

Наименование	Значение
Безрисковая ставка	10,5
Суммарный уровень риска	11,93
Норма прибыли предпринимателя	22, 43
Коэффициент прибыли предпринимателя	1,22

Таким образом, стоимость замещения нового аналога для оцениваемого объекта равна:

Соб.нов. = (21,6 × 1,04 × 1,20 × 0,94 × 168,38 × 1 × 0,93 × 1,05 × 1,22) * 1710 = 8 691 903,26