6.6 Увеличение полученной стоимости на рыночную стоимость права аренды земельного участка

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом вычисляется по формуле:

Cрын = Сзу + Св (12)

где Сзу – рыночная стоимость земельного участка, руб.

Св - рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб.

Рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 400 кв.м. по формуле (12) составила:

Срын = 7 414 193,48 + 8 162 379,00 = 15 576 572,48 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, р-н Северных мостов ул.Селезнева, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки составила:

15 576 572,48 (пятнадцать миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят два рубля сорок восемь копеек), с учетом НДС 18 %.

7. Согласование результатов

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства.

2.  Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.

3.    Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Таблица 23 – Определение удельного веса по подходам

Критерии	Подходы
	Затратный	Сравнительный	Доходный
1.Адекватность, достоверность, достаточность информации, на основании которой производились расчеты	2	2	1
2.Способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя или продавца	1	2	0
3.Действенность подхода в отношении динамики рынков финансов и инвестиций	1	2	1
4.Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	1	2	0
Сумма по подходам	5	8	2
Общая сумма	15
Удельный вес по подходам	33	53	14

Рассчитаем итоговую рыночную стоимость объекта оценки в таблице 24.

Таблица 24 – Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Подход	Стоимость по подходам	Удельный вес по подходам	Доля подхода в итоговой стоимости
Сравнительный	45 195 887,10	53	23 953 820,16
Доходный	18 905 955,66	14	2 646 833,79
Затратный	15 576 572,48	33	5 140 268,92
Итого			31 740 922,87

В результате проделанных расчетов получим итоговую рыночную стоимость объекта оценки расположенного по адресу : г. Краснодар, р-н Северных мостов ул. Северная: 31 740 922,87 рублей (тридцать один миллион семьсот сорок тысяч девятьсот двадцать два восемьдесят семь копеек),с учетом НДС 18%.