5 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

5.1. Методы и основные этапы доходного подхода.

Концепция определения доходного подхода изложена в федеральных стандартах оценки № 1, 2, 3 и основана на применении совокупности методов оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Из вышесказанного следует что, в основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

Среди методов оценки недвижимости доходным подходом можно выделить три основных:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтирования денежных потоков.

В данной курсовой работе применяется только метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости денежных потоков от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

В основе данного метода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. При использовании метода капитализации доходов стоимость недвижимости преобразуется в доход за один период.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;

2. определяется потенциальный валовой доход (ПВД) для объекта оценки;

3. определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;

4. определяется действительный валовой доход или эффективный вал дохода (ДВД);

5. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;

6. определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);

7. расчет коэффициента капитализации;

8. определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

5.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Выбрав 3 аналога, предлагаемых в аренду в районе расположения объекта оценки, определяем среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Аналоги в распечатанном виде из интернет-сайта приведены в приложении В. Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом приведено в таблице 4.

Таблица 4 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Объекты сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Арендная плата в месяц, руб./м2	430 000,00	600 750,00	400 000,00
Площадь помещений, кв. м	430	576	390
Местоположение	г.Краснодар, ул. Северная	г.Краснодар, ул. Северная	г.Краснодар, ул. ул. Северная 304
Техническое состояние	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта

Расчет величины арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости представлен в таблице 5.

Таблица 5- Расчет величины арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Арендная плата в мес. ,руб./м2 Корректировка на разницу между ценой и предложением Скорректированная стоимость, руб.	- - -	430 000,00 -5% 408 500,00	600 750,00 -5% 570 712,50	400 000,00 -5% 380 000,00
Условия финансирования Корректировка на условия финансирования Скорректированная стоимость, руб.	- - -	наличный расчет 0% 408 500,00	наличный расчет 0% 570 712,50	наличный расчет 0% 380 000,00
Условие продажи Корректировка на условие продажи Скорректированная стоимость, руб.	- - -	Рыночные 0% 408 500,00	Рыночные 0% 570 712,50	Рыночные 0% 380 000,00
Местоположение Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость, руб.	г. Краснодар район Северных мостов	г.Краснодар, ул. Северная 0% 408 500,00	г.Краснодар, ул. Северная 0% 570 712,50	г.Краснодар, ул. Северная 304 0% 380 000,00
Вид права Корректировка на вид права Скорректированная стоимость, руб.	Собственность	Собственность 0% 408 500,00	Собственность 0% 570 712,50	Собственность 0% 380 000,00
Техническое состояние Корректировка на техническое состояние Скорректированная стоимость, руб.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется 0% 408 500,00	Ремонт не требуется 0% 570 712,50	Ремонт не требуется 0% 380 000,00
Инженерные коммуникации Корректировка на инженерные коммуникации Скорректированная стоимость, руб.	Все коммуникации	Все коммуникации 0% 408 500,00	Все коммуникации 0% 570 712,50	Все коммуникации 0% 380 000,00
Размер помещения Корректировка на размер помещения Скорректированная стоимость, руб.	570	430 +5% 428 925,00	576 0% 570 712,50	390 +10% 418 000,00
Скорректированная цена за 1 м кв.		997,50	990,82	1071,79
Удельный вес	100%	33,3%	49,95%	16,75%
Средневзвешенное значение	1006,60
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	573 762,00

5.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки

ПВД – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и расходов. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:

ПВД = рыночная арендная ставка * полезная площадь (кв. метров) * 12 месяцев

В данной работе: ПВД = 573 762,00 * 12 = 6 885 144,00 руб./год

5.4 Определение потерь от недозагрузки объекта оценки

В данной курсовой работе потери от недозагрузки принимаются равными арендной плате объекта за один месяц и составляют 573 762,00 рублей.

5.5 Определение действительного валового дохода (ДВД)

Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД - потери от недозагрузки объекта оценки

Для данного объекта оценки:

ДВД = 6 885 144,00 – 573 762,00 = 6 311 382,00 руб./год

5.6 Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке (операционных расходов).

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято подразделить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;

• условно-переменные или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы собственника, которые он несет всегда независимо от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг.

В основном к ним относятся:

• налог на имущество и платежи за землю;

• налог на имущество - 2,2% от стоимости замещения оцениваемого объекта на дату проведения оценки с учетом физического износа).

Условно-переменные расходы зависят от степени эксплуатации, загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, к ним обычно относят:

• коммунальные платежи;

• расходы на содержание территории;

• расходы на ежегодные и текущие ремонтные работы;

• зарплата обслуживающего персонала;

• налоги на ФОТ;

• расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление;

Как правило, договоры аренды заключаются на условиях чистой аренды, т.е. все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор.[1]

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируются от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.

Налог на з.у. = 8 162 379,00* 0,01036=84 562,25 руб/год.

Налог на ОКС = 45 195 887,10* 0,022= 994 309,52 руб/год.

Условно-постоянные расходы составляют 1 078 871,77 руб/год.

Условно-переменные расходы составляют 573 762,00 руб/год.

Расходы на замещение составили 505 109,77 руб/год.

Таким образом, операционные расходы на объект недвижимости составляют: 2 157 743.54 руб/год