6.4.2 Определение функционального износа

Признаки функционального износа – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружений в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ вызывается:

– недостатками, требующими добавления элементов;

– недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов (сверхулучшений).

Устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов, а также может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям различных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». К устранимому функциональному износу можно отнести отсутствие элементов благоустройства – лифты, пожарная и охранная сигнализация, наличие избыточных элементов (перегородки, планировка помещений), разработка проектной документации в соответствии с требованиями по строительству зданий производственного назначения.

Неустранимый функциональный износ вызывается объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемого здания относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционально износа является экономическая целесообразность осуществления затрат на устранения этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своего назначения.

Функциональный износ объектов оценки отсутствует.

6.4.3 Определение внешнего износа

Экономическое устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращение спроса на том или иной вид продукции, сокращением предложения или ухудшения качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений или коммуникаций, а также правовыми изменениями.

Внешний износ объектов оценки отсутствует.

6.4.4 Определение накопленного износа

Накопленный износ найдем по формуле:

Н = И_физ +И_фун +И_вн, (11)

где И_физ – физический износ объекта оценки, %;

И_фун – функциональный износ объекта оценки, %;

И_вн – внешний износ объекта оценки, %.

Накопленный износ составил: Н =14,7% + 0% + 0% =14,7%.

6.5 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа представлен в таблице 17.

Таблица 17 - Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа

№ п/п	Наименование объекта оценки	Стоимость затрат на воспроизводство (замещение) нового аналогичного объекта, руб	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Экономический износ, %	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб
1	Офис	8 691 903,26	14,7	0	0	14,7	7 414 193,48
Итого							7 414 193,48