- •Реферат
- •Министерство общего и профессионального образования Кубанский Государственный Технологический Университет Кафедра Кадастра и Геоинженерии
- •Содержание
- •Введение
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •5 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •5.1. Методы и основные этапы доходного подхода.
- •5.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •5.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •5.8 Расчет коэффициента капитализаци
- •5.9 Риски вложения в объект недвижимости
- •5.10 Определение надбавки на низкую ликвидность
- •5.11 Определение надбавки на инвестиционный менеджмент
- •5.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •6. Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •6.1 Основные этапы затратного подхода
- •6.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемые объекты недвижимости
- •6.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •6.4 Определение величины накопленного износа
- •6.4.1 Определение физического износа
- •6.4.2 Определение функционального износа
- •6.4.3 Определение внешнего износа
- •6.4.4 Определение накопленного износа
- •6.5 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа
- •6.6 Увеличение полученной стоимости на рыночную стоимость права аренды земельного участка
- •7. Согласование результатов
- •Заключение
- •Офис 285м2 c отл ремонтом в центре, паркинг
4. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход оценки основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениваемыми.
Метод сравнительного анализа продаж (САП)- метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Для исследования данного объекта недвижимости были выбраны 3 объекта-аналога, на основе данных об этих объектах и производится дальнейший расчет.
Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным методом представлены в таблице 8.
Таблица 2 – Описание объектов-аналогов.
Объекты сравнения |
аналог №1 |
аналог №2 |
аналог №3 |
1.Стоимость предложения, руб. |
32 500 000,00 |
28 800 000,00 |
37 000 000,00 |
2.Общая площадь помещений, кв м |
500 |
285 |
410 |
3.Вид собственности |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
4.Условия финансирования |
наличный расчет |
наличный расчет |
наличный расчет |
5.Условия продажи |
рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
6.Местоположение |
ул.Северная |
ул. Северная |
ул. Северная 475 |
7.Техничкское состояние |
Ремонт не требуется |
Ремонт не требуется |
Ремонт не требуется |
В последующем анализе производится корректировка данных по следующему принципу: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж приводится в таблице 3.
Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.
Характеристика |
Объект оценки |
Объект-аналог №1
|
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
Стоимость предложений
Корректировка на разницу между ценой и предложением
Скорректированная стоимость, руб. |
-
-
- |
32 500 000,00 |
28 800 000,00 |
37 000 000,00
|
-5%
|
-5%
|
-5%
|
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Условия финансирования
Корректировка на условия финансирования
Скорректированная стоимость, руб. |
-
-
- |
наличный расчет |
наличный расчет |
наличный расчет |
0%
|
0%
|
0%
|
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Условие продажи
Корректировка на условие продажи
Скорректированная стоимость, руб. |
-
-
- |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
0% |
0% |
0% |
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Местоположение
Корректировка на местоположение
Скорректированная стоимость, руб. |
г. Краснодар, район Северных мостов |
ул. Северная |
ул. Северная |
ул. Северная 475 |
0%
|
0%
|
0%
|
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Вид права
|
Собств. |
Собств. |
Собств. |
Собств. |
Корректировка на вид права |
0%
|
0%
|
0%
|
|
Скорректированная стоимость, руб |
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
|
Техническое состояние
Корректировка на техническое состояние
Скорректированная стоимость, руб. |
Ремонт не требуется |
Ремонт не требуется
|
Ремонт не требуется
|
Ремонт не требуется |
0%
|
0%
|
0%
|
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Инженерные коммуникации
Корректировка на инженерные коммуникации
Скорректированная стоимость, руб. |
Все коммуникации |
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
0%
|
0%
|
0%
|
||
30 875 000,00 |
27 360 000,00 |
35 150 000,00 |
||
Размер помещения Корректировка на размер помещения Скорректированная стоимость, руб. |
570 |
500
+2%
31 029 375,00 |
285
+ 15%
31 464 000,00 |
410
+5%
36 907 500,00 |
Скорректированная стоимость руб./кв. м |
|
62 058,50 |
110 400,00 |
90 018,29 |
Удельный вес |
100 |
47,61 |
12,68 |
39,71 |
Средневзвешенное значение |
79 291,03 |
|||
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
45 195 887,10 |
|||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, расположенного по адресу: г. Краснодар, в районе Северных мостов ул. Северная: 45 195 887,10 рублей (сорок пять миллионов сто девяносто пять тысяч восемьсот восемьдесят семь рублей десять копеек), с учетом НДС 18 %