5.10 Определение надбавки на низкую ликвидность

Поправку на ликвидность необходимо учитывать, так как объекты недвижимости по определению являются низколиквидным товаром. Это необходимо учитывать, так как во время экспозиции объекта неизбежна потеря части дохода.

Кл = Кбр х Т / 12,

Где Т – время экспозиции, месяцев.

Рассчитаем поправку на ликвидность, приняв период экспозиции равным 3 месяца:

Кл = 10,5% х 3 / 12 = 2,62%

5.11 Определение надбавки на инвестиционный менеджмент

Поправка на инвестиционный менеджмент связана с риском качества управления объектами.

Кинв = Кбезр. х 0,5 = 5,25

5.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Исходя из полученных данных, рассчитаем ставку капитализации:

Кд = 10,5% + 3,6% + 2,62% + 5,25% = 21,97%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 7.

Таблица 7 – Определение рыночной стоимости недвижимого имущества методом капитализации доходов

Наименование объекта оценки	Помещение под офис площадью 570 кв. м., расположенное на земельном участке площадью 0,09 Га
ПВД, руб/год	6 885 144,00
∑ Потерь, руб./год	573 762,00
ДВД, руб/год	6 311 382,00
Операционные расходы, руб/год	2 157 743.54
ЧОД, руб/год	4 153  638,46
Коэффициент капитализации	21,97%
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, руб.	18 905 955,66

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, расположенного по адресу: г. Краснодар, р-н Северных мостов ул. Северная составляет: 18 905 955,66 рублей (восемнадцать миллионов девятьсот пять тысяч девятьсот пятьдесят пять рублей сорок шестьдесят шесть копеек), с учетом НДС 18%.

6. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

6.1 Основные этапы затратного подхода

Основной принцип, по которому используют затратный подход – принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма, которую нужно потратить на приобретение земельного участка и строительство нового объекта, аналогичного по своим характеристикам оцениваемому.

Основные этапы затратного подхода:

1. определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемые объекты недвижимости;

2. определение затрат на восстановление оцениваемого объекта;

3. определение величины накопленного износа;

4. уменьшение затрат на восстановление нового аналогичного объекта на сумму накопленного износа;

5. увеличение полученной стоимости на рыночную стоимость права аренды земельного участка.

6.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемые объекты недвижимости

Право аренды – срочное возмездное право владения или использования земельного участка в соответствии с договором аренды. Тип ценности права аренды определяется объемом полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с договором аренды.

Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с распоряжением Министерства имущества РФ от 10.04.2003 №1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка».

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, сроков действия прав, обременений, целевого назначения и разрешенного использования участка. Рыночная стоимость права владения земельным участком зависит от ожидаемой величины продуктивности и вероятности получения дохода от права аренды участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Оценка производится затратным, доходным и сравнительным подходом в соответствии с методическими рекомендациями. На практике как правило используется метод сравнения продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет рыночной стоимости земельного участка;

2. определение величины коэффициента капитализации;

3. расчет рыночной арендной платы на земельный участок;

4. расчет права аренды на земельный участок.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течении определенного времени. Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использование без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предупреждения деятельности, также она зависит от целевого назначения разрешенного использования и вида права.

Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж:

1)Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам:

- целевое назначение;

- вид права;

- местоположения;

- разрешенное использование.

2) Анализ исходной информации.

3) Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка. К элементам сравнения относятся:

- стоимость предложения продаж;

- корректировка на уторговывания;

- корректировка на условие продажи;

- месторасположение;

- корректировка на площадь;

- наличие инженерных коммуникаций.

4) Определение величин поправок и их внесение в исходные данные. Внесение поправок с учетом разницы между оцениваемым объектом и его аналогом осуществляется в той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой. В цену аналогов необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

5) Расчет стоимости земельного участка.

В таблице 8 показаны объекты-аналоги рассматриваемого земельного участка, отобранные из предложений на рынке недвижимости, сопоставимые по вышеперечисленным характеристикам. Распечатки предложений о их продаже приведены в приложении Г.

Таблица 8 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка

Объекты сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Стоимость предложения, руб.	7 500 000,00	13 000 000,00	8 850 000,00
Условия финансирования	Наличный расчет, единовременный платеж	Наличный расчет, единовременный платеж	Наличный расчет, единовременный платеж
Условия продажи	Рыночные	рыночные	Рыночные
Вид права	Полное право собственности на землю	Полное право собственности на землю	Полное право собственности на землю
Общая площадь, кв. м.	450	750	860
Местоположение	г. Краснодар, р-н Северных мостов	г. Краснодар, р-н Северных мостов	г. Краснодар, р-н Северных мостов
Инженерное оборудование	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Наличие построек	Нет	Нет	Нет
Источник информации	www.Avito.ru	www.Avito.ru	www.Avito.ru

Необходимо определить показатель и единицы сравнения, определяющие стоимость земельного участка. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке поправки производятся в цене объекта аналога. Оценка земельного участка путем сравнения его с объектами аналогами производится по элементам сравнения (цена за 1 га, за 1 сотку, за 1 кв.м).

Необходимо учитывать следующие элементы:

- корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой продажи;

- условия продажи (корректировка вводится при вынужденной продаже);

- корректировка на площадь (вводится при значительном отклонении площади объекта-аналога, которое может существенно повлиять на окончательный результат расчета) ;

- корректировка на местоположения .

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения показан в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж

Характеристика	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Стоимость предложений Корректировка на разницу между ценой и предложением Скорректированная стоимость, руб.	7 500 000,00 -5% 7 125 000,00	13 000 000,00 -5% 12 350 000,00	8 850 000,00 -5% 8 407 500,00
Местоположение Корректировка местоположение зем. участка Скорректированная стоимость, руб.	г. Краснодар, р-н Северных мостов -10% 6 412 500,00	г. Краснодар, р-н Северных мостов 0% 12 350 000,00	г. Краснодар, р-н Северных мостов 0% 8 407 500,00
Размер земельного участка. кв м Корректировка на площадь Скорректированная стоимость, руб.	450 +10% 7 053 750,00	750 +5% 5 187 000,00	860 +2 % 8 575 650,00
Скорректированная стоимость руб./ кв. м	15 675,00	6 916,00	9 971,68
Удельный вес	7,12	42,82	50,06
Средневзвешенное значение	9069,31
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	8 162 379,00