2.2 Участок и прилегающая территория
Оцениваемый объект недвижимости находится в районе Северных мостов города Краснодара (рис 4). Площадь земельного участка составляет 0,09 га. Транспортную доступность объекту осуществляет многочисленный городской транспорт: автобусы, маршрутные такси. Так же улицы Северная и Селезнева являются важнейшими магистральными улицами города, осуществляющие связь между городом и окраиной, что позволяет пользоваться личным транспортом, а так же через них поступает автотранспорт въезжающий в Краснодар со стороны аэропорта и трассы М4 Дон. Однако экологическая ситуация в данном районе не из лучших, за счет большого потока транспорта как внутригородского, так и междугороднего.
Рисунок 4 – Схема расположения района оцениваемого объекта
2.3 Описание объекта оценки
Оцениваемый объект недвижимости – 1 этажный офис, высота этажа 3,2м, 1980 года постройки с площадью застройки 600 кв.м., общая площадь – 570 кв.м., полезная площадь – 484,5 кв.м., находится на земельном участке 0,09га. Участок правильной прямоугольной формы. Фундамент здания ленточный бутобетонный, стены кирпичные, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, деревянные оштукатуренные, крыша А/ц листы, внутренняя отделка повышенная. Фасад здания очень качественно отделан. Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов. Ремонт не требуется, физический износ незначителен.
Оснащено всеми видами инженерных коммуникаций, центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, имеется телефонная линия, линия интернет, так же есть стоянка для автомобилей. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Состояние дороги хорошее. Инфраструктура ближайшего окружения объекта оценки развита хорошо, общеобразовательные, культурно-массовые, медицинские учреждения находятся в приделах 10-15 минут езды.
2.4 Заключение по анализу объекта оценки
В результате анализа объекта оценки и его прилегающей территории можно сказать, что объект находится в благоприятном районе для развития коммерческой деятельности и использования его по назначению. Привлекательность объекта заключается в его удобном расположении в центре города, так как для осуществления подъезда к объекту можно использовать множество транспортных путей и разные виды транспорта. Развивающееся жилищное строительство в районе отрицательно влияет на стоимость объекта, но это влияние компенсируется близостью основного транспортного узла и наличием в районе большого количества промпредприятий.
3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и более эффективное использование – это разумное вероятное и разрешенное использование объектов недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивающее наибольший экономический эффект. На практике анализ наилучшего и эффективного использования проводят путем проверки соответствующих рассмотренных вариантов.
Использование по следующим критериям:
Быть физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу.
Быть законодательно допустимым, то есть срок и форма предполагаемого использования не должно попадать под действия правовых ограничений существующих, либо потенциальных.
Быть финансово самостоятельным, то есть использование должно обеспечить доход равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
Критерий финансов осуществляемых, является положительно возврат инвестируемого капитала, то есть возврат или больший расход на компенсацию затрат на содержание финансовых обязательств и возврата самого капитала.
- быть максимально эффективным, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которой подтверждена рынком.
- для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка, как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности улучшениями. Будут больше стоимость участка без улучшений, наилучшему и более эффективного использования, будет использование собственности с улучшением. Когда стоимость свободного участка превысит стоимости с улучшениями собственности наилучшее и более эффективного использования будет использование земли ,как свободное.
Анализ наилучшего и более эффективного использования позволяет определить наиболее доходную конкуренцию, использования недвижимости, то есть то использование которое соответствует максимальной стоимости объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования выбираемого типичным инвестором на рынке.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного является результат суждений оценщика на основе аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым выражать лишь мнение, но не безусловный фактор в соответствии с функциональным назначением, окружающей застройки объекта оценки единственно физически возможно, юридически обоснованно использование является текущим.