35. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.

Субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, согласно ст. 26 ЗК РФ, удостоверяются документами установленных образцов в со­ответствии с Федеральным законом «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных участков.

Можно сформулировать общие правила совершения сделок с землей:

1. правовой основой совершения сделок служат положения ЗК РФ и нормы ГК РФ;

2. сделки не должны вступать в противоречие с законом;

3. при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;

4. сделки совершаются в письменной форме (в нотариальной форме — для ренты и залога);

5. для всех сделок обязательна процедура государственной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года);

6. во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т.д.).

Проявлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Быва­ют такие виды сделок:

1. купля-продажа;

2. дарение;

3. наследование земельных участков;

4. обмен земельными участками;

5. передача земельных участков в уставной (паевый) ка­питал;

6. аренда земельных участков.

Основные принципы правового регулирования обо­рота земельных участков:

1. Оборотоспособность — это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследо­вания, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2.Лица, имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку со­ответствующие земли на основании закона не исклю­чены из оборота или не ограничены в обороте;

3.Земли и другие природные ресурсы могут отчуждать­ся или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.

36. Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделки с земельным участком:

1. Документ об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2) Для физического лица:

а) документ, удостоверяющий личность заявителя;

б) нотариально удостоверенная доверенность (при обращении с заявлением представителя правообладателя).

Для юридического лица:

а) учредительные документы или нотариально удостоверенные копии;

б) документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (при личном обращении такого лица);

в) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа (при обращении представителя)

3) Кадастровый план земельного участка, удостоверенный соответствующим территориальным подразделением. Представление кадастрового плана не требуется, если такой документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

4 ) Договор или иной документ, подтверждающий заключение сделки в отношении земельного участка (п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

5) Решение органа юридического лица, который в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами вправе принимать решение о совершении соответствующих сделок.

6) Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки в отношении земельного участка другим супругом в случаях:

а) отчуждения (продажи, дарения и т. п.) земельного участка, приобретенного в период брака на возмездной основе;

б) аренды земельного участка;

в) в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ).

7) Разрешение органов опеки и попечительства в случае совершения сделки в отношении земельного участка, принадлежащего подопечному (несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному лицу) (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

8 ) Сведения о наличии строений на земельном участке и о правах на эти строения.