5. Правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество

План освоения темы:

5.1. Федеральное законодательство о кадастре, учете и регистрации (1 ч).

5.2. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (1 ч).

Студент должен:

- иметь представление о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

- знать законодательные основы кадастра, учета и регистрации объектов недвижимости и прав на них.

5.1. Федеральное законодательство о кадастре, учете и регистрации

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества (земельных участков, а также зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) регулируются законом о кадастре (2007), который интегрировал ранее раздельно существовавшие системы государственного земельного кадастра и учета иных объектов недвижимости.

ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных предусмотренных законом о кадастре сведений.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с п. 5 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 29.12.2010) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В п. 24 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства от 18 февраля 1998 года № 219 с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г., 22 ноября 2006 г.) это разнообразие недвижимых вещей называется видами недвижимого имущества: земельный участок, здание или сооружение; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения; участок лесного фонда (леса), предприятие, участок недр, многолетние насаждения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2010) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)  — государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Ведение ЕГРП осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объёме, установленном указанным законом. На сегодняшний день — это  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним. Государственная регистрация не является обязательной процедурой и имеет заявительный характер. Однако, в ряде случаев, законодательством установлена зависимость момента возникновения права на объект недвижимости от момента государственной регистрации права на него (например, переход права собственности при покупке, регистрация права собственности на вновь созданный объект).

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

• подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

• подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества);

• подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества ).

  • подраздел III-1 - для записей об аренде;

  • подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

  • подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

  • подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т. п.);

  • подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

  • подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

  • подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

Выписка из ЕГРП  — документ, который подтверждает наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Также выписка показывает наличие (или отсутствие) ограничений и обременений на объекты недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП позволяет гражданам РФ обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, получив информацию по объектам, расположенным на всей территории страны.

Данные, указываемые в выписке из ЕГРП:

• описание объекта недвижимости;

• данные о правообладателях;

• зарегистрированные на объект недвижимости права;

• зарегистрированные ограничения / обременения прав;

• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

Для получения выписки из ЕГРП необходимо заполнить заявление о предоставлении информации и оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц.

Запрос в Росреестр о получении сведений ЕГРП можно осуществлять несколькими способами: при личном посещении (необходимо написать заявление в письменной форме и предъявить удостоверение личности, в случае физического лица), по почте (заявление в письменной форме отправляется по почте, с нотариально заверенными подписями запрашивающего лица в заявлении и прилагаемых копиях документов) или по электронной почте (запрос оформляется в форме электронного документа, заверенного цифровой подписью запрашивающего лица). Также возможен заказ выписки через портал государственных услуг Росреестра.

Для заказа выписки из ЕГРП в электронном виде в отношении всего принадлежащего заявителю имущества, в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 г. № 180 (ред. от 22.10.2010 г.), необходимо обязательное наличие  ЭЦП. Возможность заказа выписки через Единый портал государственных услуг (функций) была деактивирована в 2012 году.

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, предусмотренных законом о госрегистрации прав, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Например, Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 утверждены Правила ведения ЕГРП.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде. Сведения о содержании правоустанавливающих документов:

- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются строго установленному кругу лиц, в том числе:

- самим правообладателям или их законным представителям;

- залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге; судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества и иным лицам, определенным в ст. 8 закона о госрегистрации прав.

Сроки государственной регистрации прав приведены в табл. 3.

Таблица 3.