Объекты недвижимости

№ п/п	Объект	Определение	Правовое основание
	Земельный участок	часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами	Земельный кодекс РФ от 2001 года
	Земельный участок	часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами	Земельный кодекс РФ ред. от 21.12.2009
	Земельный участок	участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.	Земельный кодекс РФ ред. от 31.12.2014
	Приусадебный земельный участок	для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок в границах населенного пункта. Используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов	ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О личном подсобном хозяйстве» (принят ГД ФС РФ 21.06.2003)
	Полевой земельный участок	используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.	ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О личном подсобном хозяйстве» (принят ГД ФС РФ 21.06.2003)
	Садовый земельный участок	земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений	ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.12.2008)
	Дачный земельный участок	земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)	ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.12.2008)
	Огородный земельный участок	земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории)	ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.12.2008)
	Лесной участок	земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 Лесного кодекса РФ	Ст. 7 Лесного кодекса РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 29.12.2010)
	Искусственно созданный земельный участок	земельный участок, созданный в морском порту путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий	п. 14 ст. 4 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2010)
	Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок)	сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них	ФЗ от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 28.12.2013)
	Искусственные дорожные сооружения	сооружения, предназначенные для движения транспортных средств, пешеходов и прогона животных в местах пересечения автомобильных дорог иными автомобильными дорогами, водотоками, оврагами, в местах, которые являются препятствиями для такого движения, прогона (зимники, мосты, переправы по льду, путепроводы, трубопроводы, тоннели, эстакады, подобные сооружения)	Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 18.10.2007) (ред. от 03.11.2010, с изм. от 13.12.2010)
	Объект капитального строительства	здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек	ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.11.2010)
	Самовольная постройка	жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил	ст. 222 Гражданского кодекса РФ
	Предприятие	как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. Имущественный комплекс – это совокупность объектов недвижимого имущества и используемого в технологическом процессе внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в границах определённого земельного участка. В состав предприятий входят имущественный комплекс предприятия (нематериальные активы, материальные активы), а так же совокупность прав владения, пользования, распоряжения	Ст. 130 Гражданского Кодекса РФ
	Недвижимое имущество, недвижимость	земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в т.ч. здание, сооружение, объекты незавершённого строительства	Ст. 130 Гражданского Кодекса РФ
	Недвижимое имущество (недвижимость)	земельные участки, участки недр и все объекты, которые связанные с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы	Ст. 1 Федерального закона от 21 июня 1997 года №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
	Жилое помещение	изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)	ст. 15 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010)
	Жилой дом	индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании	Ст. 16 Жилищного кодекса РФ 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010)
	Квартира	структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении	Ст. 16 Жилищного кодекса РФ 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010)
	Комната	часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире	Ст. 16 Жилищного кодекса РФ 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010)

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 Гражданского кодекса РФ). Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статей 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» и 258 «Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства» Гражданского кодекса РФ.

Невозможен раздел в натуре, например, однокомнатной квартиры. Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11, от 25.10.96 N 10) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Такое разъяснение базируется на ранее сложившейся практике в отношении раздела в натуре индивидуальных жилых домов. Пленум Верховного Суда РФ в подп. «а» п. 6, п. 7 и 10 Постановления от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (ред. от 25.10.1996) разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

В соответствии со ст. 134 Гражданского кодекса РФ, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению рассматриваются гражданским законодательством как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Как гласит ст. 135 Гражданского кодекса РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

В Методических указаниях по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов ГЭС и ТЭС (гидроэлектростанций и тепловых электрических станций) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 ноября 2000 г. N 261) говорится: «Энергетические производственно-технологические комплексы ГЭС и ТЭС (ЭПТК) являются основной частью имущественного комплекса и означают сложную вещь, состоящую из зданий и сооружений (разнородных вещей), функционально и технологически связанных, образующих единое целое и предназначенных для производства (выработки) электрической энергии за счет использования механической энергии воды или в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива», однако, документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минрегиона РФ от 20.06.2006 N 74.

Установление составляющих сложной вещи производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта, обосновывающей неразрывность составляющих частей ЭПТК и в соответствии с ГОСТ 19431-84 «Энергетика и электрификация. Термины и определения» (утв. Постановлением Госстандарта СССР от 27.03.1984 N 1029).

В состав ЭПТК входят следующие здания и сооружения:

• для гидроэлектростанций - энергетические; административно-бытовые; водоподпорные и водосбросные; судоходные и лесосплавные; рыбохозяйственные; водозаборные; природоохранные; вспомогательные; инженерные сети, подъездные пути железнодорожного и автомобильного транспорта и другие объекты, предусмотренные проектной документацией;

• для тепловых электрических станций – энергетические; административно-бытовые; топливные; водозаборные; природоохранные; вспомогательные; инженерные сети, подъездные пути железнодорожного и автомобильного транспорта и другие объекты, предусмотренные проектной документацией.

Административно-бытовые, транспортные и другие здания и сооружения, входящие в ЭПТК, не могут быть изъяты из него без внесения, в установленном порядке, изменений в проектную документацию.

Для зданий и сооружений незавершенного строительства, входящих в состав ЭПТК, выполняются отдельные технические описания, являющиеся составной частью технической документации.

Согласно ст. 225 Гражданского кодекса РФ², бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 ЖК РФ). Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающим в нем на законных основаниях гражданам, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ст. 17 ЖК).

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и наоборот осуществляется органом местного самоуправления с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов.

Как гласит ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1)  частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2)  государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3)  муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1)  жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2)  специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3)  индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4)  жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

1.3.Определение государственного земельного строя. Земельная политика в системе государственного управления. Система федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих управление земельным фондом. Система законодательства, регулирующего земельные и имущественные отношения

Совокупность всех земельных правоотношений (в том числе законных и незаконных), сложившихся в обществе, представляет собой государственный земельный строй, который регулирует виды и формы собственности на землю, систему управления земельными ресурсами, систему землепользования и землеустройства, права и обязанности субъектов земельных отношений, систему платы за пользование землей.

Земельная политика – система мер регулирования, влияющих на условия реализации прав собственности на землю с целью обеспечения наиболее эффективного варианта использования земли в интересах максимального удовлетворения текущих и будущих потребностей общества.

Ниже представлена классификация методов и инструментов земельной политики, образующих механизм регулирования земельных отношений.

Методы территориального планирования и градорегулирования:

• Нормативно-правовые инструменты регулирования.

• Градостроительные мероприятия по развитию инфраструктуры.

• Запреты и предложения по использованию.

Методы земельного менеджмента:

• Прямая купля-продажа, обмен земельных участков.

• Экспроприация, принудительный выкуп земли.

• Оптимизация размеров, форм земельных участков.

• Санация.

Финансовые и налоговые методы:

• Земельное налогообложение.

• Софинансирование затрат на развитие транспортной, инженерной, коммунальной инфраструктур.

• Уравнивание стоимости при/для реализации градостроительных мероприятий.

В самом общем виде под  управлением земельным фондом  понимается исполнительно-распорядительная деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления в пределах их компетенции, направленная на публично-правовое регулирование земельных отношений в Российской Федерации в целях обеспечения рационального использования и охраны земель. Данное публично-правовое регулирование распространяется на всех граждан и юридических лиц (включая иностранных) вне зависимости от их организационно-правовых форм и видов прав на земельные участки.

К органам общей компетенции относятся: Правительство Российской Федерации и соответствующие органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления – городские, районные, поселковые и сельские администрации.

Органы специальной компетенции подотчетны исполнительно-распорядительным органам общей компетенции и, в свою очередь, подразделяются на функциональные и отраслевые (ведомственные) органы.

К функциональным органам специальной компетенции относятся: Росреестр, Росимущество, Министерство природных ресурсов и экологии, Федеральная санитарно-эпидемиологическая служба и др.

Отраслевыми (ведомственными) органами являются различные министерства и ведомства, в ведении которых находятся земли определенного целевого назначения (Министерство сельского хозяйства и др.).

К компетенции федеральных представительных и исполнительных органов по управлению земельным фондом относятся:

• установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

• установление ограничений оборотоспособности земельных участков;

• государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля и ведения государственного кадастра недвижимости и др.

К компетенции представительных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации относят:

• разработку и принятие нормативно-правовых актов в области регулирования земельных отношений в соответствии с федеральным законодательством;

• установление границ и правового режима особо охраняемых территорий в границах субъектов Российской Федерации и др.

К компетенции местных органов исполнительной власти отнесены:

• предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность или пользование;

• изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для муниципальных нужд;

• планирование использования земель и контроль за правильностью их использования в границах муниципальных образований и др.

Конкретные виды и объемы деятельности муниципальных органов по управлению земельным фондом устанавливаются федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации.

Вся система органов управления выполняет определенные функции по отношению к земле. Под функциями государственного управления земельным фондом понимаются основные направления деятельности государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны земель.

Законодательство в сфере недвижимого имущества – это совокупность законов и других нормативно-правовых актов, посредством которых государственные органы власти могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

К общественным правам относят:

1. Право на налог (имущественное налогообложение);

2. Право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

3. Право полицейской власти;

4. Право забирать имущество в казну.

К частным правам относят:

1. Возможность владения имуществом физических и юридических лиц;

2. Пожизненное имущественное право;

3. Права на недвижимость в соответствии с законом.

Выделяют 3 группы, на которые подразделяются источники права:

1гр. Федеральные законы и иные нормативно-правовые акты в сфере недвижимости (Конституция РФ, Гражданский Кодекс, Земельный Кодекс и т.д.);

2 гр. Законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ;

3 гр. Законы о местном самоуправлении и местные нормативно-правовые акты.

Система нормативно-правовых актов федерального уровня, регулирующих земельные и имущественные отношения, приведена в табл. 2.

Таблица 2.