Динамика земель граждан, занимающихся производством

сельскохозяйственной продукции в Республике Башкортостан

Субъекты права	Ед. измерения.	Годы
		1990	2000	2005	2010	2011
1.Крестьянские (фермерские) хозяйства	физ.лица	-	3817	4799	4175	3996
	тыс. га	-	151	695,8	514,2	525,3
2.Индивидуальные предприниматели	физ.лица	-	-	101,0	334,0	478,0
	тыс. га	-	-	6,3	12,1	19,4
3.Имеющие личные подсобные хозяйства	физ.лица	459000	535154	573105	582471	586220
	тыс. га	117,4	135,1	158,8	162,5	164,2
4.Имеющие служебные наделы	физ.лица	н.св.	10673	11269	10538	10538
	тыс. га	н.св.	16,3	16,7	16,7	16,7
5.Имеющие индивидуальные жилые дома	физ.лица	123000	170018	178042	192075	196267
	тыс. га	11,5	16,8	21,2	24,5	25,2
6.Занимающиеся садоводством	физ.лица	334000	529117	517048	504917	506052
	тыс. га	17,1	34,1	35,6	34,7	34,7
7.Занимающиеся огородничеством	физ.лица	96000	67277	46107	42493	42526
	тыс. га	7,8	7,8	7,0	6,4	6,4
8.Занимающиеся животноводством	физ.лица	-	27655	14476	14354	14352
	тыс. га	-	42,4	24,9	22,7	22,8
9.Занимающиеся сенокошением и выпасом скота	физ.лица	-	10844	12997	14781	14922
	тыс. га	-	1245	1492,6	1581,7	1608,4
Итого	физ.лица	-	-	-	-	-
	тыс. га	153,8	1648,6	2458,9	2375,5	2375,5

Земельные доли в собственность граждан не передавались и на местности не выделялись. Юридически они принадлежали гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, а фактически использовались колхозами и совхозами на условиях аренды. Передача была осуществлена на основе разработанных подразделениями Всероссийского объединения «РосНИИземпроект» схем и проектов перераспределения земель. Из приведенных данных видно, что интерес граждан к земле для занятия сельскохозяйственным производством неуклонно снижается, а для индивидуального жилищного строительства - неуклонно увеличивается.

Крестьянские (фермерские) хозяйства используют землю преимущественно (72%) на праве аренды. На праве пожизненного наследуемого владения используют всего 7,7% таких земель и на условиях постоянного бессрочного пользования – 0,3%. Индивидуальным предпринимателям, не образовавшим КФХ, земельные участки общей площадью 19,4 тыс. га предоставлены на праве аренды. Средний размер крестьянских (фермерских) хозяйств в целом по Республике Башкортостан по состоянию на 1.01.2012 г составил 128,9 га с колебаниями от 12,8 га в Бурзянском районе (45 хозяйств) до 530,1 га в Давлекановском районе (78 хозяйств). Личным подсобным хозяйством (ЛПХ) граждане занимаются преимущественно (49,8%) на землях, переданных в пожизненное наследуемое владение и в постоянное (бессрочное) пользование. В собственности граждан находится 42,1% и в аренде – 8,1% площади земель под ЛПХ. Средний размер личных подсобных хозяйств по Республике составил 0,28 га с колебаниями от 0,16 га в Баймакском районе (10247 хозяйств) до 0,37 га в Бирском районе (8720 хозяйств) и Бакалинском районе (12236 хозяйств) [55].

Согласно земельному законодательству каждый член сельскохозяйственного производственного кооператива (СПК), владелец КФХ и ЛПХ имеет право распорядиться земельной долей по своему усмотрению: внести ее в уставный капитал СПК, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, передать землю в аренду, или же получить ее в натуре для организации КФХ. Это способствует развитию рынка земли и оборотоспособности земельных участков. В то же время это создает нестабильность в землепользовании, уменьшает заинтересованность землепользователя в повышении плодородия земель.

На первом этапе земельной реформы в 1990-1991 гг. в порядке перераспределения земель был создан специальный фонд перераспределения земель для наделения земельными участками граждан. В состав этого фонда включены:

• земли запаса, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в пользование, аренду, владение и пользование;

• включенные в запас нерационально используемые земли колхозов, совхозов и других землепользователей, которые районные Советы могли изымать без согласия их пользователей и владельцев.

Помимо фонда перераспределения земель, созданы также целевые земельные фонды для предоставления земельных участков:

1. семьям уволенных в запас военнослужащих, для беженцев и вынужденных переселенцев;

2. включенным в государственный реестр казачьим обществам;

3. гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Согласно ст.80 ЗК РФ 2001 г., фонд перераспределения земель предназначен для наделения земельными участками, прежде всего, граждан для организации крестьянских хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и сенокошения и выпаса скота. Он формируется в составе земель сельскохозяйственного назначения из земельных участков, поступающих в этот фонд:

• при добровольном отказе граждан от земельного участка;

• при отсутствии наследников;

• при принудительном изъятии земельного участка в соответствии с нормами федерального законодательства.

Условия изъятия и предоставления земельных участков из фонда перераспределения определены ЗК РФ 2001 г. и другими федеральными нормативными актами, а также актами субъектов Российской Федерации. Были созданы также целевые земельные фонды для предоставления земельных участков:

1. семьям уволенных в запас военнослужащих, для беженцев и вынужденных переселенцев;

2. включенным в государственный реестр казачьим обществам;

3. гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Согласно ст.17 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны в установленном порядке предоставлять бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства:

1. военнослужащим, проходящим военную службу по контракту 10 лет и более;

2. военнослужащим при общей продолжительности военной службы по контракту 15 лет и более, за три года до увольнения с военной службы по возрасту;

3. уволенным с военной службы гражданам по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 15 лет и более.

Согласно ст.17 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ, в Республике Башкортостан в течение 1993-2005 гг земельные участки получили 375 семей военнослужащих общей площадью 558,24 га.

В соответствии с федеральными законами «О вынужденных переселенцах» и «О беженцах» от 19.02.1993 г и соответствующим постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.1995 г № 249 в Республике в течение 1993-2005 гг земельные участки получили 3730 семей этой категории граждан общей площадью 1524 га. Из них 32 семьи получили земельные участки для создания крестьянских хозяйств, 1712 для индивидуального жилищного строительства и 1986 семей для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.07.1996 г. № 667 утверждено «Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации и режиме его использования». В Республике Башкортостан в г. Сибае зарегистрировано одно общество, которому выделено 11 га земли для создания конно-тренировочной базы.

Во исполнение федеральных законов «О вынужденных переселенцах» и «О беженцах» от 19.02.1993 г. постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.1995 г. № 249 предусмотрено создание соответствующего целевого земельного фонда за счет фонда перераспределения земель, земель запаса, земель государственной и муниципальной собственности, а также приобретаемых за счет бюджета у граждан и юридических лиц. В Республике Башкортостан такой фонд не создан, но земельные участки в течение 1993-2005 гг. получили 3730 семей этой категории общей площадью 1524 га, в т.ч. 32 семьи для создания крестьянских хозяйств, 1712 семей для индивидуального жилищного строительства и 1986 семей для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» от 2 февраля 1996 года № 135 предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 года № 40-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О ветеранах» имеют право на бесплатное получение земельных участков для жилищного строительства, ведения садово-огородного или фермерского хозяйства ряд категорий ветеранов труда и тыла.

В первые годы земельной реформы фонд перераспределения земли формировали преимущественно за счет бросовых и неэффективно используемых земель. Доля площади таких земель в фонде перераспределения превышала 50%. Это имело положительное значение в том, что колхозы и совхозы освободились от малоплодородных земель, снижавших эффективность всего сельскохозяйственного производства. В то же время исключение их из общего массива нарушало цельность агроландшафта, не позволяло обеспечить комплекс почвозащитных работ на всем водоразделе. А местные Советы, в чьё ведение были переданы эти земли, не располагали необходимой техникой, специалистами и финансовыми ресурсами для их использования. К 1996 г. реформирование сельскохозяйственных предприятий было в основном завершено, и пополнение фонда перераспределения земли за счет неиспользуемых и мало продуктивных земель сельскохозяйственных предприятий уменьшилось. В дальнейшем площадь земель фонда перераспределения земель увеличивалась главным образом за счет возврата земель фермерами, владельцами земельных долей и другими. В связи с этим качественный состав фонда перераспределения постепенно улучшился.

Новый импульс развитию земельной реформы и перераспределению земель придали Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. и ряд принятых на его основе федеральных законов. С учетом этих нормативных актов был отменен «Земельный кодекс Республики Башкортостан» и 5 января 2004 г., был принят новый закон «О регулировании земельных отношений в Республики Башкортостан», а в ряд республиканских законов были внесены изменения и дополнения. Была активизирована работа по приватизации земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок передачи земельных долей в собственность граждан определен Положением о работе районных и внутрихозяйственных комиссий по приватизации земельных долей, утвержденным Постановлением Правительства РБ от 15.03.2006 г. №60, и «Методическими рекомендациями по приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Республике Башкортостан» (Уфа, Госкомзем, 2005 г.).

При перераспределении земель сельскохозяйственной организации устанавливают дифференцированный средний районный размер земельной доли в гектарах и баллах, определяют фактический размер земельной доли и определяют площадь сельхозугодий, подлежащую зачислению в фонд перераспределения.

ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают пополнение фонда перераспределения земель путем выкупа земельных долей органами местного самоуправления. Все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование или в аренду, находятся в государственной или муниципальной собственности и в соответствии с Земельным кодексом РФ являются землями запаса. Земли государственного запаса используют для отвода промышленным предприятиям под строительство различных объектов несельскохозяйственного назначения, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сельскохозяйственным предприятиям для сельскохозяйственного производства. Увеличение площади земель запаса, в том числе и фонда перераспределения земель, возможно:

1. путем выкупа земель у их собственников органами местного самоуправления;

2. в результате пополнения за счет земель, права на которые в соответствии с законодательством прекращены.

Перераспределение земель происходит путем их предоставления или изъятия. Компетентными принимать решения о предоставлении земли являются:

- администрации муниципальных районов (в отношении земель, находящихся за пределами городской черты);

- администрации городских округов и городов (в отношении земель, расположенных в пределах черты города).

Всего в течение года по Российской Федерации было передано в фонд перераспределения земель 6,3 млн. га. В целях ускорения реформирования колхозов и совхозов был издан Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. № 337, согласно которому сельскохозяйственные организации не имели права использовать землю без заключения договоров с собственниками земельных долей. В результате этого фонд перераспределения земель увеличился еще на 3 млн. га и составил в 1997 г. 17,7 млн. га, а к 2000г. – стабилизировался на уровне 35,7 млн. га. Фактически большая часть этих земель была выведена из сельскохозяйственного производства и переведена в залежь. Поэтому, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации 2001 г., фонд перераспределения земель был переведен из земель запаса в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Решения о предоставлении земельных участков для размещения объектов федерального и регионального значения, принимают органы власти на уровне субъекта РФ. При этом учитывают условия, обеспечивающие рациональное использование земель и охрану окружающей природной среды в целом. ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. учитывает, что возможны объективные причины для изменения целевого назначения земельных участков и предусматривает особую процедуру принятия решений в подобных случаях.

Перераспределение земель в целях их рационального и эффективного использования является одним из методов государственного управления землепользованием. Государство начало создавать принципиально новую систему регулирования земельных отношений с учетом требований рынка, многообразия форм собственности и форм хозяйствования на земле.

Земельный рынок в России в настоящее время формируется преимущественно в сфере передачи государственных и муниципальных земель в аренду. Правовой основой сделок с земельными участками являются Федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О внесении изменений в некоторые федеральные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В их развитие принято Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Активизируется процесс оборота земельных участков и в Республике Башкортостан. Основным видом сделок является аренда государственных и муниципальных земель. Доля продажи земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности сравнительно малы: Приобретают граждане земельные участки из земель государственной и муниципальной собственности преимущественно для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства. В целом сделки с землей как рыночный способ перераспределения земельных участков в республике развивается. Республиканским законом «О внесении изменения в часть 4 статьи 25 Закона Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» от 30.05.2007 г. №423-з установлен порядок определения стоимости выкупа сельскохозяйственных угодий для сельскохозяйственных организаций и граждан, занимающихся ведением крестьянских (фермерских) хозяйств на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения участком.

Принят Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006г. №93-ФЗ. Во исполнение ст.11 данного Закона Правительство РБ приняло постановление «О стоимости работ по проведению территориального землеустройства для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и жилищного хозяйства» от 21.02.2007 г. №42.

Постановлением Правительства РБ от 10.04.2007 г. №87 утверждён «Порядок реализации Республикой Башкортостан преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и иных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения». Он предусматривает порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков, порядок отчуждения земельного участка или доли в праве общей собственности гражданина или юридического лица, порядок приобретения Республикой Башкортостан прав на невостребованные доли, а также принудительного изъятия используемого или используемого не в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает приоритетное право на приобретение земельных долей в собственность субъектов РФ и муниципальных образований. Приобретение земельных долей граждан в собственность субъектов РФ и муниципальных образования и передача их в пользование тем же крестьянам является хорошей альтернативой латифундизму, интенсивно формирующемуся в стране. Такой опыт имеется в Белгородской области, где приобретено у граждан земель сельскохозяйственного назначения на общей площади 312,3 тыс. га и передано в управление АО «Белгородский земельный фонд», акции которого находятся в государственной собственности области. В Кировской области крупными сельскохозяйственными организациями выкуплено у граждан 72 тыс. га земельных долей, из которых только 12,9 тыс. га зарегистрировано в качестве земельной доли, а 59,1 тыс. га – в качестве частной собственности на землю юридического лица. А всего только в течение 2007 г. в РФ общая площадь земель в собственности юридических лиц увеличилась на 1168,6 тыс. га.

К функции органов управления по перераспределению земельных участков относится резервирование и изъятие земель у землевладельцев, землепользователей, арендаторов и собственников по предусмотренным законом основаниям и предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» от 10 мая 2007 года №69-ФЗ в ЗК РФ были включены две статьи, посвященные резервированию земельных участков:

• ст.56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»;

• ст.70.1 «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд; и предусмотрен ряд уточнений и дополнений в иные статьи.

Согласно ст.56.1, п.1 ЗК РФ права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков по использованию земельных участков в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд могут быть ограничены. Это означает, что резервирование само по себе не является ограничением прав на землю, и что оно не всегда непосредственно связано с последующим изъятием земельного участка.

В соответствии со статьей 70.1 порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд устанавливает Правительство РФ, тогда как порядок перевода земель из одной категории в другую – закон РФ. Однако порядок изъятия зарезервированных земельных участков на федеральном уровне не определен, хотя необходимость в этом имеется для определения понятий объекта, цели и сроков резервирования; ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при резервировании земельных участков и условий возмещения убытков, понесенных вследствие резервирования.

Изъятие земель является одним из основных, но не обязательных, оснований резервирования. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ. Реализация процедуры резервирования земель влечет за собой установление совокупности ограничений прав на землю и ее оборотоспособности. В отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, решением о резервировании могут быть ограничены права, предусмотренные подп.2 и 3 ст.40 ЗК РФ, а именно:

1) право возведения зданий, строений, сооружений;

2) право проведения оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительства прудов и иных водных объектов.

Согласно с п.8 ст.28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» [ ] от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ, предоставление в частную собственность земельных участков в границах зарезервированных земель запрещено. ЗК РФ (п.3.1 ст.22) ограничивает срок, на который могут быть предоставлены в аренду земельные участки государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах зарезервированных земель. Срок аренды таких земельных участков не может превышать срок резервирования земель. Аналогичным образом регламентируется срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (п.4.1 ст.23 ЗК РФ), вне зависимости от наличия или отсутствия правообладателей таких земельных участков.

С учетом Постановления Правительства РФ «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» от 22 июля 2008 года №561 утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд.

Положение устанавливает требования к решению о резервировании земель, которое должно содержать:

а) цели и сроки резервирования земель;

б) реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель;

в) ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель;

г) сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.

К решению должны быть приложены схема резервируемых земель, перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение о резервировании земель и схема размещения резервируемых земель должны содержать необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании земель.

Резервирование земельного участка, то есть объявление о его будущем изъятии или существенном ограничении в использовании, существует во всех экономически развитых странах и представляет собой весьма деликатный инструмент, которым надо пользоваться очень осторожно с учетом интересов правообладателей конкретных участков и общества в целом. Ограничения, прежде всего, должны обеспечить уменьшение затрат на освоение земельного участка для нового использования (снос объектов недвижимости, рекультивация и т.п.), а также предупредить неоправданное и намеренное увеличение владельцем рыночной стоимости земельного участка после принятия решения о его резервировании и изъятии (выкупе). Ограничения прав на землю при ее резервировании устанавливаются непосредственно федеральными законами, что не требует принятия дополнительных решений и распространяется на все случаи резервирования земель. Ограничение прав на землю при резервировании не может быть обжаловано – обжалуется в таком случае решение о резервировании земельного участка. Кроме того, согласно Федеральному закону №69-ФЗ, в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

1. запрещена приватизация находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков;

2. договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаются в срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель;

3. срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка не может превышать срок резервирования таких земель.

В нормативном порядке также следует определить, возможно ли, и в каком порядке осуществить досрочное прекращение действия резервирования, если стало ясно, что необходимость в нем отпала и земельный участок не будет изыматься и использоваться под предполагавшиеся ранее нужды.

Основным вопросом в связи с резервированием земельных участков, который пока не решен, является вопрос о возмещении убытков обладателям прав на зарезервированные земельные участки. Прежде всего, необходимо определить, должны ли вообще выплачиваться владельцу земельного участка убытки, связанные с резервированием земель. Если да, то в каком порядке, и как определяется их размер. Если исходить из того, что в большинстве случаев резервирование земель осуществляется в целях дальнейшего изъятия земельного участка, то, видимо, целесообразно включать убытки, связанные с резервированием, в выкупную цены земельного участка или в общую сумму возмещения, выплачиваемого иным, кроме собственников, обладателям прав на земельный участок. При этом остается неясным, как быть в случаях, если зарезервированный земельный участок не будет изъян или не выкуплен по окончании срока резервирования. Представляется, что в этих случаях убытки, если они возникли в связи с резервированием земельного участка, в том числе упущенная выгода, должны возмещаться в сроки, которые устанавливаются гражданским законодательством.

В нашей стране накоплен богатый опыт перераспределения земель сельскохозяйственного назначения в процессе:

- отмены крепостной зависимости крестьян в 1861 г;

- столыпинской земельной реформы в 1906-1917 гг;

- национализации земель («черный передел») по декретам «О земле» от 8.11.1917 г и «О социализации земли» от 19.02.1918 г;

- коллективизации единоличных крестьянских хозяйств и создания крупных зерновых и животноводческих совхозов (1927-1933 гг) и последующего укрупнения колхозов в 1950-1952 гг;

- в период освоения целинных и залежных земель в 1954-1960 гг;

-в зонах строительства гидроэлектростанций и крупных оросительных систем;

-в связи со строительством крупных животноводческих комплексов в 1970-1980 гг и т.д.

В первые годы земельной реформы фонд перераспределения земель формировали преимущественно за счет бросовых и неэффективно используемых земель. Доля площади таких земель в фонде перераспределения превышала 50%. Это имело положительное значение в том, что колхозы и совхозы освобождались от малоплодородных земель, снижавших эффективность всего сельскохозяйственного производства. В то же время исключение их из общего массива нарушало цельность агроландшафта, затрудняло внедрение комплекса почвозащитных работ на всем водоразделе. А местные Советы, в чье ведение были переданы эти земли, не располагали необходимой техникой, специалистами и финансовыми ресурсами для их использования.

К 1996 г реформирование сельскохозяйственных предприятий в Республике было в основном завершено, и пополнение фонда перераспределения земли за счет неиспользуемых и мало продуктивных земель сельскохозяйственных предприятий уменьшилось. В дальнейшем площадь земель фонда перераспределения земель увеличивалась, главным образом, за счет возврата земель фермерами, владельцами земельных долей и другими. В связи с этим качественный состав фонда перераспределения постепенно улучшался. ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают пополнение фонда перераспределения земель путем выкупа земельных долей органами местного самоуправления.

Все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование или в аренду, находятся в государственной или муниципальной собственности и в соответствии с Земельным кодексом РФ являются землями запаса.

Необходимым условием обоснованного перераспределения земель является наличие достоверной информации о количестве и качественном состоянии земель, их хозяйственном использовании и правовом режиме, о заинтересованных лицах в перераспределении земель. Источником такой информации являются данные государственного кадастра недвижимости, землеустройства, инвентаризации и мониторинга земель. Однако, в процессе земельной реформы информативная ценность планово-картографических, почвенных и геоботанических материалов утрачена. Поэтому объективно назрела необходимость их обновления путем проведения полевые изысканий и обследований.

Организационной основой перераспределения земель являются схемы и проекты землеустройства. В Республике такие проекты в 1991-1992 г. г были составлены по всем колхозам и совхозам и обобщены по всем районам. В проектах были определены площади земель, передаваемых в специальный земельный фонд района (фонд перераспределения), в ведение сельских Советов и гражданам для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств. Эти земли были выделены на планах и на местности. Оставшаяся площадь сельскохозяйственных угодий была распределена между работниками хозяйств и социальной сферы на земельные доли в размере среднерайонной, но без выделения в натуре и без передачи их в собственность. В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» в 2007-2009 г. г были уточнены списки обладателей права на земельную долю и площадь подлежащих приватизации сельскохозяйственных угодий. Списки обладателей земельной доли в соответствии с «Методическими указаниями по приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…» [70] были составлены с учетом пожеланий дольщиков распорядиться своими участками, утверждены общим собранием трудовых коллективов и главами администраций районов. Участки переданы в общую долевую собственность без выделения на плане и на местности. Были выявлены также земельные участки в счет невостребованных земельных долей, используемые с нарушением земельного законодательства, а также те, собственники которых не определились с характером использования своих участков. В результате этого на территории бывших колхозов и совхозов образовалось множество собственников и пользователей земельных участков, порядок рационального использования которых не определен. Такой порядок может быть определен только на основе проектов землеустройства. А для их необходима устойчивость вновь образованных землепользований и землевладений, методика их разработки и соответствующие службы.

Перераспределение земель в целях их рационального и эффективного использования является одним из методов государственного управления землепользованием. В то же время государство начало создавать принципиально новую систему регулирования земельных отношений с учетом требований рынка, многообразия форм собственности и форм хозяйствования на земле. Земельный рынок в России в настоящее время формируется преимущественно путем передачи государственных и муниципальных земель в аренду. Правовой основой сделок с земельными участками являются федеральные законы: «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О внесении изменений в некоторые федеральные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»,а также постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Основным видом сделок является аренда государственных и муниципальных земель. Доля продажи земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности сравнительно мала. Граждане приобретают земельные участки из земель государственной и муниципальной собственности преимущественно для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства. Закон РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» в редакции от 30.05.2007 г установил порядок определения стоимости выкупа сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственными организациями и гражданами, занимающимися ведением КФХ на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения участком. Правительство РБ постановлением от 10.04.2007 г. №87 утвердило «Порядок реализации Республикой Башкортостан преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения…».

Приобретение земельных долей граждан в собственность субъектов РФ и муниципальных образования и передача их в пользование тем же крестьянам является хорошей альтернативой латифундизму, который пустил глубокие корни в стране. Такой опыт имеется в Белгородской области, где у граждан приобретены земли сельскохозяйственного назначения на общей площади 312,3 тыс. га и переданы в управление АО «Белгородский земельный фонд», акции которого находятся в государственной собственности области.

После оформления права собственности граждан на земельные доли началась смена собственника в праве общей долевой собственности. По оценке Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) в России под контролем, т.е. в собственности и долгосрочной аренде, 196 частных агрохолдингов находится 11,5 млн. га. Из них 32 агрохолдинга контролируют по 100 тыс. га и более каждый. При этом земли сельскохозяйственного назначения контролируют не только отечественные агрохолдинги, но и иностранные. По данным Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) иностранный капитал контролирует в России 150 сельскохозяйственных предприятий с общей земельной площадью более 850 тыс. га. Этому в значительной мере способствовал Всемирный продовольственный кризис 2007-2008 г. г, а также значительное сокращение помощи государства сельскохозяйственным товаропроизводителям и стремление передать их в собственность эффективно хозяйствующим субъектам. На территории Республики под контролем агрохолдинга «Разгуляй» в 2008 г было 260 тыс. га с перспективой расширения зоны своего влияния до 670 тыс. га. Это противоречит положению ст.9 Конституции РФ о том, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Земля должна принадлежать тем, кто на ней работает, а не тем, у кого больше средств. Во избежание концентрации земель сельскохозяйственного назначения в руках крупного капитала, государство в соответствии с действующим законодательством должно реализовать свое право на первоочередное приобретение этих земель в свою собственность и передачу их тем, кто на ней работает.

Перераспределение земель должно происходить в интересах всего общества и каждого человека на основе достоверной информации о состоянии земель по проектам землеустройства с учетом современных потребностей и перспектив развития. Для этого необходимо восстановить землеустроительную службу России, определить правовую и экономическую основу ее деятельности.

Неотъемлемой частью перераспределения земель является их межевание. В России накоплен большой опыт межевания земель. Впервые масштабные работы по межеванию земель были начаты при Иване Грозном в 1551г. Его проводили путем описания границ землевладений со слов их владельцев и на основании охранных грамот. Поэтому называли его Писцовым. С 1755 по 1861гг в России было проведено Генеральное размежевание земель всей Империи.

Большой объем работ по межеванию был выполнен в 30-е годы прошлого столетия в связи с выдачей колхозам Государственных актов на вечное пользование землей. В связи с новым перераспределением земель этот вид работ в 1996 г был восстановлен с использованием современных технических средств и программных продуктов. Но из-за большого объема работ и недостатка средств вместо инструментального межевания получило развитие описание границ земельных участков и поселений. В Республике описаны границы 818 сельских поселений.

Контрольные вопросы.

1. Опыт земельных преобразований в России и его особенности в Республике Башкортостан.

2. Динамика землепользований сельскохозяйственных предприятий.

3. Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

4. Виды земельных фондов и правовая основа их создания.

5. Организационная основа перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.

6. Итоги перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.

8. Право иностранных граждан на приобретение земли в России.

9. Порядок резервирования земель.