19912, 20112- Расчетные значения стартовых показателей

1984 Г 1966 г 1971 г 1967 г 1982 г 1969 г 1973 г 1969 г 1972 г балл руб./га 1966, 1967, 1969, 1971, 1972, 1973, 1982, 1984, гг – годы почвенного обследования

Рис. 19 Сравнительный анализ показателей оценки сельскохозяйственных угодий IV тура по районам I оценочной зоны с показателями ГКОЗ 2001 г, актуализации 2005 г и сопоставимыми показателями

Технологические свойства почв оценивали по энергоемкости почв и условиям их обработки (контурность, рельеф, каменистость) по формуле 6:

Ит = [Дзэ ۠· Бэп + (Дзт - Дзэ) ۠· 100] ۠· Кр ۠· Кк, (6)

где Ит - интегральный показатель технологических свойств объекта кадастровой оценки;

Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;

Бэп - балл энергоемкости почв;

Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков;

Бк - балл контурности участков;

Кр, Кк - коэффициенты влияния рельефа и каменистости.

На основе индексов технологических свойств почв определены технологические индексы их свойств по хозяйствам, по районам, оценочным зонам и Республике в целом.

По энергоемкости почв за эталонные 100 - балльные условия принято удельное сопротивление отвального плуга при вспашке стерни старопахотных черноземов на глубину 20 - 22 см равное 0,50 кгс/кв.см. Баллы плодородия и энергоемкости почв определяли по почвенным разновидностям (табл. 12), а затем сводили по хозяйствам, районам, зонам и Республике в целом. Ранее было показано, что показатели плодородия почв по результатам обследования разных лет существенно отличаются.

Произведенное в процессе реформы перераспределение земель с выделением земельных долей, специального фонда перераспределения, земель крестьянских фермерских хозяйств и т.д. значительно ухудшило технологические свойства участков, что также оказывает заметное влияние на показатели оценки земель. Следовательно, материалы разных лет обследований даже в пределах одного хозяйства и района не сопоставимы.

Таблица 12

Плодородие и энергоемкость почв сельскохозяйственных угодий Шаранского района Республики Башкортостан по ГКОЗ 2001г (фрагмент)

№ почв по республиканскому классификатору	Название почвенных разновидностей	Баллы по		Площадь
		плодородию	энергоемкости	га	%
0285	Серая лесная глинистая	59	110	290	0,2
0287	Серая лесная среднесугл.	57	100	1769	1,3
0500	Темно-серая глинистая	77	110	919	0,7
0501	Темно-серая лесная тяжелосугл.	78	104	1324	1,0
0521	Темно-серая лесная слабосмытая тяжелосугл.	72	104	1209	0,9
…
2950	Овражно-балочные дерновые смытые и намытые тяжелосугл.	20	104	3395	2,5
2952	Полностью смытая	1	0	16	0,0
	Всего по району	75	105	134 454	100,0

При оценке земель по местоположению учитывали удаленность участков от пункта сбыта-получения продукции и их грузоемкость, которые в процессе проводимой реформы также претерпели существенные изменения и поэтому нуждаются в корректировке.

На основе данных IV тура оценки земель в 1989 г в процессе Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определен их рентный доход и кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2001 г. Земельная рента складывается из дифференциальной и абсолютной ренты. Дифференциальная земельная рента объектов оценки определена как разность между стоимостью валовой продукции и ценой производства, скорректированной по индивидуальным факторам затрат - технологическим свойствам и местоположению объекта оценки по формуле:

P_i =B_ni – З_iH_o + ∆P_тi + ∆P_мi , (7)

где P_i – дифференциальная земельная рента с _i-го объекта оценки, руб./га;

B_ni – валовая продукция, обусловленная плодородием почв _i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование земель _i-го объекта оценки при средних в зоне условиях технологических свойств, местоположения земель и индивидуальной урожайности, руб./га;

H_o – норматив минимально необходимой для расширенного воспроизводства рентабельности;

∆P_тi , ∆P_мi – рента, обусловленная соответственно технологическими свойствами и местоположением i-го объекта, руб./га.

Шкала дифференциальной ренты (рентного дохода) сельскохозяйственных угодий составлена путем сложения показателей трех частных шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, их технологическим свойствам и местоположению участка. Итоговые показатели государственной кадастровой оценки определены по хозяйствам района и объектам оценки в границах хозяйств (табл. 13, 14) по районам, оценочным зонам и Республике в целом (рис. 14).

Таблица 13

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Кадастровый №	Объекты оценки (бывшие хозяйства)	Балл бонитета с/х угодий	Индекс технологических свойств	Удельный экв. км	Рентный доход руб./га		Кадастр. стоимость руб./га
					Дифференци рованный	Расчет ный
1	СПК им. Бахтизина	80	1,04	62	562	574	18932
2	К-з «Знамя»	78	1,03	50	550	562	18549
3	СПК «Алга»	85	1,05	61	660	672	22167
…
18	ОАО им.Хузина	80	1,06	67	545	557	18370
	По району:	75	1,05	57	479	493	16268

Таблица 14

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по землепользователям в границах бывшего колхоза «Знамя»Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Объект кадастровой оценки	Балл бонитета с.-х. угодий	Индекс технологических свойств	Удален ность, экв.км	Рентный доход, руб/га		Кадастровая стоимость руб./га
				Диффе ренциро ванный	Всего
Колхоз «Знамя»	82	1,03	50	630	642	21186
В т.ч. Новокутовский с/совет	61	1,05	50	229	241	7953
КФХ «Светлана»	77	1,11	50	506	518	17094
КФХ «Колос»	77	1,11	50	506	518	17094
Фонд перераспределения и т.д.	69	1,04	50	385	397	13101

Абсолютный рентный доход установлен единым для Российской Федерации в размере 12 руб./ га. Общий уровень всего расчетного рентного дохода установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода на 12 руб./га.

Кадастровая стоимость единицы площади (1га) объекта кадастровой оценки определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по результатам ГКОЗ 2000-2001 гг в целом по Республике составил 10100 руб./га с колебанием от 3673 руб./га в Краснокамском районе до 21623 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты оценки сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1.01.2001 г утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 04.02.2002 г №33.

Введение новой системы налогообложения потребовало завершить работу по оценке не только сельскохозяйственных, но и остальных видов земельных угодий по группам их функционального значения:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли под внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями и сооружениями для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, кроме занятых болотами, нарушенные в процессе разработки и прочих;

V группа - земли под лесами, не переведенными в состав лесного фонда.

VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Такая работа была проведена в 2005 г. Предусмотренная федеральными методическими указаниями VI группа земель в Республике не была выделена из-за отсутствия объекта оценки. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства РБ от 25.07.2005 г. № 150 и положены в основу исчисления земельного налога и сделок с земельными участками. Ставки налога на земельный участок установлены по фиксированному нормативу (проценту) изъятия части стоимости сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с распоряжением Правительства РБ от 03.11.2006 г №1090-Р и постановлением от 22.08.2007 г №234 в Республике путем индексации отдельных экономических показателей была проведена актуализация удельных показателей стоимости (УПКС) государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ). В результате этого, средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения РБ составил 17597 руб./га с колебанием по районам от 3985 руб./га в Татышлинском районе до 39381 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты актуализации в целом по Республике и районам утверждены постановлением Правительства РБ от 22.08.2007г. №234 и показаны на рисунке 20.

Анализ результатов ГКОЗ 2001 г и их актуализации в 2006 г показывает, что повышение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам произошло не в равной пропорции. При этом материалы почвенного обследования не были приведены к сопоставимому стартовому уровню ни в 2001, ни в 2005 гг, что снижает объективность оценки. Приведение этих материалов к единому стартовому уровню позволило бы установить более обоснованные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков и тем самым повысить их социальную эффективность.

Рис. 20 Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2006 года в сравнении с результатами предыдущей оценки 2001г, руб./га

По результатам ГКО сельскохозяйственных угодий 2001 г их актуализации 2005 г определены индексы увеличения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по районам (рис. 21). Из приведенных данных видно, что повышение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в результате актуализации в 2005 г показателей оценки 2001 г по районам произведено не в равной мере.

Не коррелируют они и с изменением индекса баллов по плодородию IV тура оценки земель в 1989 г и его сопоставимых показателей на 2005 г (рис. 19). Так, по индексу кадастровой стоимости северо-восточные районы отнесены к 2 группе с показателем от 1,66 до 1,85, а по плодородию почв районы входят во все 3 группы с индексом от 1,00 до 1,60. Аналогично и по другим районам.

В процессе ГКОЗ населенных пунктов произведена оценка расположенных в их границах земель сельскохозяйственного использования. Показатели ГКОЗ населенных пунктов утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 27.12.2002 г. №383. В соответствии с постановлениями Правительства РБ от 12.03.2007 г №58 и от 07.11.2007 г №321, от 30.06.2008 г №233 и от 28.12.2008 г. №383 была проведена их актуализация.

Постановлением Правительства РБ от 19.01.2005 г №5 утверждены также показатели ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Их средние значения колеблются от 2,51 руб./кв. м в Федоровском районе до 23,58 руб./кв. м в Уфимском районе.

от 1,21 до 1,40

Рис. 21 Зонирование территории Республики Башкортостан по увеличению индекса кадастровой стоимости и плодородия сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан