Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка.

Для выбора конечной величины рыночной стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных значений, использован подход средневзвешенного значения, в соответствии, с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

На 2009 года в РМЭ информация о рыночной стоимости земельных участков отсутствует. По результатам проведённого анализа можно сделать вывод, что рынок вакантных земельных участков в РМЭ практически отсутствует, что не позволяет нам провести оценку с применением сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом - по условиям инвестиционных контрактов не производился. Т.к. в нашем случае нет никакой информации о каком-либо строительстве или инвестиционных контрактах на данных территориях. Таким образом, стоимость по затратному подходу не определяется.

Расчет рыночной стоимости производился доходным подходом по методу остатка (техника остатка дохода для земли).

Подход	Вес подхода	Рыночная стоимость по подходу, руб.	Средневзвешенная рыночная стоимость руб.	Итоговая рыночная стоимость , руб.	Рыночная стоимость за 1м2 руб.
Затратный	0,00	-	-	7895	7895
Сравнительный	0,00	-	-
Доходный	1,00	7895	7895
ИТОГО:	1,00			7895

Земельный участок общей площадью –5643 кв. м

Кадастровый номер: 12:04:0000000:0191

Адрес земельного участка Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, в 2700 метрах на юго-запад от дома 66 деревня Рябинка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка округленно составляет: стоимость 1 кв.м. 7895 руб.*5643. = 44551485рубля, в т.ч. НДС.

5.2.3. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют основные подходы к оценки: затратный, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход к оценки. Данный подход оценки мы рассмотрим более подробно, так как он является основным при расчете стоимости недвижимости, которая в свою очередь имеет наибольший удельный вес в балансе любого промышленного предприятия.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройки и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В данной оценке использовался метод сравнительной единицы. Стоимость методом сравнительной единицы в настоящем отчете определяется как восстановительная стоимость объекта за вычетом фактического износа.

Полная восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

Этапы расчета метода сравнительной единицы следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объекта недвижимости подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта . Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объекта.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

S1969 =K * C1969 * V,

где K=1 – корректировочный коэффициент;

С1969 – стоимость единицы измерителя по УПВС в ценах 1969 года.

V - строительный объем здания.

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года :

S1984 = K1984 х S1969 ,

где K1984=1,18х1,07=1,263 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

5. Определение полной восстановительной стоимости S1991 в ценах 1991 г.:

S1984 = K1991 х S1969 ,

где К1991=1,56 х 0,94 = 1,466 - коэффициент перехода от уровня цен 1984 г. к ценам 1991 г., который определяется на основании приложения к письму Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д и территориальных коэффициентов к индексам .

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого объекта на текущую дату оценки

ST =KT х S1984 ,

где KT = 66,80– коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется по соответствующему информационно-аналитическому сборнику, в т.ч. НДС.

Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили:

- объектные и сводные сметы на строительство зданий и сооружений;

- сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов :

Пересчет в уровень фактических цен на 01.01.91г. был произведен с помощью системы индексов цен о конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ, принимаемых согласно Постановления Госстроя СССР N 69 от 11.05.83 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Методические указания по упрощенному порядку пересчета остатков сметной стоимости строительства с цен 1984 года на 1991 год” Утверждено Госстроем СССР от 6 февраля 1990 года N 3-Д.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84г. и 01.01.91г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

7. Расчёт прибыли предпринимателя ПП

где,

n – период строительства (лет);

уа – годовая норма отдачи на капитал;

Со – доля авансового платежа от общей суммы платежа

Расчёт прибыли предпринимателя

8. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

Фи = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,

где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;

ui - износ i – го конструктивного элемента в %;

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

и- сумма фактического физического износа (в %) - определяется по ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа зданий. Износ по группам зданий и сооружений определялся с помощью выборочного технического обследования.

9. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта на дату оценки: От = SТ х (100 – Фи/100) х (100-ФНи/100) х (100-ВНи/100).

Расчет стоимости

№ п/п	Наименование Объекта	Объём ( м3)	Стоимость един. изм. по УПВС (руб.)	Индекс перехода к ценам 2011 г. с НДС + прибыль предпринимателя	ПВС в ценах 2011 г., руб	Фактический физический износ, %	Остаточная стоимость, руб.
	Компрессорные	1454	11,9	137,71	2382741	26	619512