Итоговый расчет рыночной стоимости Компрессорные

	Определенная стоимость , руб.	Коэффициент значимости	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	6 347	0,20	1269
Подход с т.з. сравнительного анализа продаж	1 594 879	0,39	622002
Методом дисконтированного денежного потока	9 519 782	0,41	3 903111
ИТОГО		1,00	4 526 382

	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
1	Компрессорные	4 526382
2	Единое землепользование Кад.№: 12:04:0000000:0191	414690
	ИТОГО	4 941 072

Общая рыночная стоимость имущественного комплекса с учетом округлений составляет:

4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.

7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.

Основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.

При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи), которые сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации.

Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки, представлены в следующей таблице:

Факторы	Рыночная стоимость	Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации		Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации
		Продавец	Покупатель	Продавец	Покупатель
Добровольность продажи/покупки	Добровольно	Добровольно	Добровольно	Вынужден продать	Добровольно
Срочность продажи/покупки	Не срочно	Срок ограничен	Срок ограничен	Срочно	Срочно
Информированность об объекте продажи	Информированы	Информирован	Возможность получения информации	Информирован	Недостаток информации
Достаточность маркетингового периода	Достаточен	Недостаточен	Недостаточен	Недостаточен	Недостаточен

Таким образом, продавец обязан продать имущество в короткие сроки, а покупатель испытывает недостаток информации об объекте сделки. Период для проведения маркетингового исследования ограничен для обеих сторон. При планомерной ликвидации, по сравнению с вынужденной, у продавца есть запас времени на поиск более выгодных условий сделки, а у покупателя - для получения более полной информации об объекте сделки.

Для расчета ликвидационной стоимости оценщиками использована методика, основанная на предположениях о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора. Данный метод определения стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.

Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя приобретаемого имущества по ликвидационной стоимости, на которого впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества, данный покупатель может затем реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге разница между рыночной и ликвидационной стоимостью будут являться чистым доходом такого покупателя. Таким образом, для инвестора будет привлекательной возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости. Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств.

В соответствии с вышеуказанной методикой, ликвидационная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

(1 – (Iн.п.* Т пр.с.))

ЛС = РС * –––––––––––––––––––- - ПЗ

(1 + (Iд * Тпр.с))

PC - рыночная стоимость объекта;

Iн.п. - норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора;

Iд. - процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства;

Тпр.с. - время, на которое привлекаются заемные средства (лет);

ПЗ - расчет величины прочих затрат:

• затраты по обеспечению сохранности объекта оценки;

• расходы по реализации объекта оценки.

Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечение заемных средств, рассчитывается по формуле:

Тпр.с. = Тэ.р. – Т э.л., где

Т_эр - срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, на которые не распространяются условия обязательной ускоренной продажи;

Т_эл - срок экспозиции, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости).

В рамках настоящего Отчета расчет ликвидационной стоимости производился в следующей последовательности:

• расчет времени привлечения заемных средств;

• определение нормы прибыли инвестора;

• определение процентной ставки (ставки дисконтирования), отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.