2.2. Анализ местоположения окружения.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих нормальное функционирование операций с недвижимостью, включая передачу прав собственности, развитие, финансирование и управление недвижимостью.

Несмотря на то, что, на рынок недвижимости влияют макроэкономическая, социальная и политическая ситуация, он является, прежде всего, локальным рынком. Это означает, что рынок недвижимости, его состояние и динамика развития существенно отличается в рамках единой социальной экономики, а макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов и т.д.

В результате такой трансформации формируется целая система факторов регионального уровня, которые влияют на состояние и развитие местного рынка недвижимости. К ним относят экономические, социальные, административные и ряд других факторов.

Характеристика местоположения Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1
Преобладающая застройка	жилой сектор, сельская
Транспортная доступность	25 мин. Общественным транспортом до центра г.йошкар-Ола
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	магазины,
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	---
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Автобусы, маршрутные такси.
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Данные о территориальных границах земельных участков (кадастровые планы земельных участков, копии геодезических планов или карт с обозначением и описанием местоположения), функционально обеспечивающих эксплуатацию недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Кадастровый план земельного участка

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей пред­посылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подра­зумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществи­мых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем про­верки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ ННИЭ проводится в два этапа. На первом - участок анализируется без строения, а на втором – как обустроенный. В данном случае проводится анализ существующего строения.

Наименование критерия	ННИЭ
Законодательная разрешенность	Что касается юридической разрешенности, объекты оценки возможно использовать по назначению, с определенными капвложениями и в иных целях.
Физическая осуществимость	Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации проекта, которая определяется размерами, границами, топографией, климатическими условиями и прочими. В данном случае объекты расположены в городской местности и следовательно физически возможное использование – по назначению.
Экономическая целесообразность	Экономическая целесообразность определяется рыночным спросом на недвижимость и получаемым доходом. Анализ развивающегося рынка недвижимости показывает, что возрастающим спросом пользуются нежилые объекты недвижимости, с целью их использования для производства, торговли, хранения продукции, оказания услуг.
Максимальная эффективность	Максимальный ЧОД будет соответствовать ННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование:

Учитывая расположение зданий, приспособленность оцениваемых помещений, Оценщик считает, что наиболее экономически эффективным и физически осуществимым, т.е. оптимальным способом использования оцениваемых помещений является использование по прямому назначению, т.е. для размещения какого либо другого предприятия, в иных целях, также возможно, однако, по мнению Оценщика, является менее эффективным и требует значительных капитальных вложений и сопряжено с возникновением дополнительных рисков.

Данный вывод сделан на основании того, что прямое назначение всего оцениваемого имущества сельхоз производство. Использование в иных целях оцениваемых объектов, на наш взгляд, не представляется возможным из-за специфических особенностей объектов.