Внешний износ

Внешнее устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями.

Внешний износ (ВНи) вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий – финансовых, экономических, транспортной доступности, условиями рынка, экологической ситуацией, законодательной базой.

На момент оценки, внешний износ объектов оценки, на наш взгляд, составляет:

Наименование объекта	Внешний износ, %	Стоимость с учетом фактического физического износа и функционального износа	Остаточная стоимость, руб.
Компрессорные	20	123902	24780

8. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: От = SТ х (100 – Фи/100) х (100-ФНи/100) х (100-ВНи/100).

Все перечисленные показатели рассчитываются в программе.

№ п/п	Наименование объекта	Стоимость, определенная затратным подходом, руб., в т.ч. НДС
2	Компрессорные	24780

5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода.

Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса). При этом бывает сложно распределить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании, т.е. доход, создается всем производственно-имущественным комплексом. Для вычленения и расчета дохода приходящегося на комплекс недвижимости, оборудования и других групп основных фондов при использовании доходного подхода проводится поэтапное решение задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (по представленным данным бухгалтерского учета).

Расчет стоимости по доходному подходу производится методом прямой капитализации дохода.

По результатам исследования объекта оценки на предмет наиболее эффективного использования данного объекта оценки, оценщики пришли к выводу, что его существующее использование на момент оценки является эффективным.

Доходный подход основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта.

В рамках данного подхода проводились следующие виды работ:

- определялась сумма выгод от использования объекта оценки;

- определялся чистый доход от использования объекта оценки;

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

• метод кумулятивного построения;

• метод сравнения альтернативных инвестиций;

• метод выделения;

• метод мониторинга.

В данном случае, с учетом текущих условий рынка земельных участков, ставка дисконтирования была рассчитана методом кумулятивного построения.

Построение ставки дисконтирования состоит из: безрисковой ставки доходности; премии за риск; премии за низкую ликвидность недвижимости; премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения текущей стоимости переходящих площадей по методу кумулятивного построения определяется ставка дисконтирования: к величине безрисковой ставки прибавляется поправка на страховой риск для РМЭ и коэффициент ликвидности рынка недвижимости.

В качестве безрисковой ставки (R_б) берется ставка по вкладам в наиболее надежный банк региона. В настоящей оценке в качестве безрисковой ставки принята средняя ставка по доходности по рублевым депозитам в размере 9,0 % годовых.

Таблица 10

Наименование банка	Наименование вклада	Срок депозита	Годовая ставка в руб.	Источник
Сбербанк РФ	Депозит Сбербанка России	1 год и 1 месяц	8,50%	www.sbrf.ru
Внешторгбанк	ВТБ-24 -Доходный	365 дней	9,20%	http://www.vtb24.ru/yoshkar-ola/personal
Газпромбанк	Газпромбанк - Срочный Плюс	367 дней	9,25%	www.gazprombank.ru
Безрисковая ставка			9,0 %

При расчете ставки дисконта в проекте стандарта РОО указаны следующие риски:

- риски, связанные со степенью готовности объекта к коммерческому использованию;

- риски, обусловленные сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых (планируемых) технических, экономических, экологических параметров на объектах оценки;

- риски противоправного использования;

- коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, проценты по кредитам, налоговые ставки и т.п.;

Расчет ставок капитализации и дисконтирования, а так же расчет операционных расходов по каждому объекту

Расчет ставок капитализации и дисконтирования, а так же расчет операционных расходов по каждому объекту был произведен в Разделе 5.2.3. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Расчет стоимости методом дисконтирования денежного потока представлен в табл.

Расчет стоимости объекта методом дисконтированного денежного потока

Деревообделочные мастерские
Год	2013	2014	2015	2016	2017	Реверсия
Номер периода	0	1	2	3	4
Эффективный валовый доход, руб	1537920	1691712	3383424	3721766	4093942	4503336
Потери от неполной загрузки (10 %), руб	153792	169171	338342	372176	409394	450333
Операционные расходы, руб	529145	582059	640264	704290	774719	852190
Денежный поток, руб	854983	940481	1034529	1137982	1251780	1376958
Расходы по реконструкции, ремонту, руб	0	0	0	0	0	0
Валовый доход, руб	854983	940481	1034529	1137982	1251780	1376958
Налогооблагаемая прибыль, руб	854983	940481	1034529	1137982	1251780	1376958
Налог на прибыль (20 %), руб	170996	188096	206905	227596	250356	275391
Чистая прибыль, руб	683987	752385	827624	910386	1001424	1101567
Ставка дисконтирования, %	12,56	12,56	12,56	12,56	12,56	12,56
Коэффициент дисконтирования	0,88839	0,78923	0,70114	0,62289	0,55336	0,49160
Текущая стоимость, руб	607647	593804	580280	567070	554147	541530
Чистая текущая стоимость, руб.	2902948
Стоимость реверсии, руб.
Стоимость объекта оценки, руб.

Все цены указаны с учетом НДС 18 %.

Эффективный валовый доход, рассчитывался исходя из предполагаемых месячных арендных платежей, получаемых от сдачи объекта оценки в аренду.

Ставка арендной платы выбрана по данным анализа, который включал в себя выборку объявлений из газетных источников (газета «Из рук в руки», "Семь дней" и др.) и агентств недвижимости. Средняя цена аренды 1м² сопоставимых объектов составила 100-550 руб./кв.м. в месяц.