- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1. Общие сведения.
- •1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов Общая информация, идентифицирующая объект оценки Имущество ооо»хххх» - объекты недвижимости
- •2 477 372 Рублей (Два миллиона четыреста семьдесят семь тысячи триста псемьдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1.2 Задание на оценку Объекты оценки – 2 объекта недвижимости
- •1.3. Сведения о заказчике оценки
- •1.4. Сведения об оценщике
- •1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения.
- •1.7. Определение вида оцениваемой стоимости
- •1.6. Стандарты, законы и нормативные акты, использованные при оценке
- •1.8 Основные этапы процесса оценки
- •1.9. Термины и определения
- •Техническая характеристика объектов оценки (помещений)
- •Земельный участок
- •2.2. Анализ местоположения окружения.
- •Характеристика местоположения Объекта оценки
- •2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Анализ рынка
- •3.1. Общая экономическая ситуация в России
- •Уровень инфляции и динамика цен
- •Региональное развитие.
- •Основные социально-экономические показатели в 2011 годах по рмэ
- •Положительные тенденции:
- •Отрицательные тенденции:
- •Основные социально-экономические показатели сводные итоги
- •Рынок труда Занятость и безработица
- •Количество организаций и развитых форм собственности
- •3.2. Анализ рынка недвижимости Рынок недвижимости, его структура и объекты
- •1. Земельные участки
- •Рынок помещений г. Йошкар-Олы
- •Статистика рынка недвижимости города г. Йошкар-Олы
- •Описание процесса оценки
- •Оценка недвижимого имущества
- •5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •5.1.2 Определения поправок и порядок их внесения
- •5.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода
- •5.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •5.2.1. Оценка рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, методология процесса оценки. Основные принципы оценки
- •5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков I. Общие положения
- •II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •III. Общие рекомендации по проведению оценки
- •IV. Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •10. 1Оценка стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка
- •Определение величины и временной структуры доходов и расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка.
- •5.2.3. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •Определение фактического физического износа, %
- •Функциональный износ
- •Внешний износ
- •5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода.
- •Расчет ставки дисконтирования
- •5.4. Согласование результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости Компрессорные
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.
- •Расчет времени привлечения заемных средств
- •Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора
- •Определение процентной ставки (ставки дисконтирования) кредитора
- •Расчет ликвидационной стоимости объекта
- •8.Расчет прогнозируемой стоимости Объекта оценки
- •9. Список использованных источников.
- •Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
Определение фактического физического износа, %
Компрессорные.
№ |
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес конструктивного элемента % |
Процент износа конструктивного элемента |
Удельный вес износа Конструктивного Элемента % |
1 |
Фундаменты |
7 |
26 |
1,82 |
2 |
Стены и перегородки |
37 |
26 |
9,62 |
3 |
Перекрытия |
12 |
26 |
3,12 |
4 |
Крыша |
11 |
26 |
2,86 |
5 |
Проёмы |
9 |
26 |
2,34 |
6 |
Полы |
7 |
26 |
1,82 |
7 |
Отделочные работы |
5 |
26 |
1,3 |
8 |
Внутренние санитарно технические и |
5 |
26 |
1,3 |
9 |
Прочие работы |
7 |
26 |
1,82 |
|
Итого |
100 |
|
26,00 |
Сборник УПВС расценка за 1 км.куб в зависимости от гр. капитальности (см. Приложения);
Примечания:
1) При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 53-86 (р), .
Функциональный износ
Функциональный износ (ФНи) – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечивать полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают:
позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть
позиции, включенные в стоимость нового строительства, но которых не должно быть
На момент оценки объекты оценки имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающих современным требованиям).
Величины функционального износа для объектов оценки рассчитаны согласно следующей таблицы
(http://www.moshouse.ru/likbez/habitation_aging.php)
Характеристика планировки, основных конструктивных элементов и внутреннего благоустройства зданий и сооружений |
Функциональный износ. % |
Планировка регулярная удобная; здание оснащено всеми видами благоустройства по норме (возможно при этом отсутствие горячего водоснабжения, и телефонной связи); перекрытия и перегородки несгораемые; температурно-влажностный режим в пределах нормы, звукоизоляция |
До 15 |
То же. но перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично или ж/б, имеющие трещины; отсутствуют некоторые виды благоустройства |
16-25 |
Планировка в основном регулярная, но недостаточно удобная; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, телефонная связь и др.); перекрытия деревянные частично или полностью или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры |
25-35 |
Планировка нерегулярная, неудобная; частичное несовпадение по вертикали, отсутствуют перечисленные ранее виды благоустройства; перекрытия и перегородки полностью деревянные или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры |
35-45 |
Хаотическая планировка, не совпадающая по вертикали; неблагоустроенные для удобной эксплуатации помещения; перекрытия и перегородки деревянные или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры |
Более 45 |
Учитывая, что технические характеристики объектов оценки претерпели видимые ухудшения функциональный износ составит:
Наименование объекта |
Функциональный износ, % |
Стоимость с учетом фактического физического износа |
Остаточная стоимость, руб. |
Компрессорные
|
20 |
619512 |
123902 |