Права та обов'язки сторін

ЦК дуже стисло зазначив ті особливі права та обов'язки, які мають сторони договору прокату. їх, безумовно, більше, що може знайти свій відбиток у типових умовах договору.

Наймодавець у договорі прокату несе обов'язки і має права такі, як і наймодавець у договорі найму (оренди)', але, що стосується капітального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. З ст. 791 ЦК). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за прокат речі (ст. 789 ЦК).

Що стосується прав та обов'язків наймача, то вони в цілому тотожні правам та обов'язкам наймача у договорі найму (оренди). Але, виходячи з того, що за загальним правилом предмет прокату може використовуватися для задоволення побутових потреб, наймач не має права на укладення договору піднайму (ч. І ст. 791 ЦК), не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 791 ЦК). Між тим наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦК).

101. Поняття договору найму житла. Сторони у договорі найму житла.

Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу в користування.

Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, які властиві ринковій економіці, засади задоволення житлової потреби обумовили суттєві зміни у відношеннях найму житла. У сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, так і поза ними-у розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, врегулювання яких здійснюється житловим законодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР1 (далі - ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користування ним у зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла в будинках державного та комунального житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фондах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відповідному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішення компетентного органу про надання житла та виданого громадянинові ордера на житлове приміщення. Права, обов'язки та відповідальність сторін чітко регламентовані ЖК, на підставі яких і укладається договір.

У сучасних умовах відносини з найму житла в публічних житлових фондах набувають яскраво вираженого соціального відтінку. Відповідно до Концепції державної житлової політики1 основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких відносяться громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему,-малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, тощо. Указаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою потребам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу України2.

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву "договір комерційного найму житла". За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користувача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла в публічних житлових фондах укладення договору найму у приватному житловому фонді не передбачає додаткові передумови, зокрема рішення будь-якого органу про надання житла або видачу розпорядчого документа (ордера) на житло. Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов'язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання в гл. 59 "Найм (оренда) житла" (статті 810-826) ЦК. При цьому зазначається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. З ст. 810 ЦК).

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 спи 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладення договору визначено передачею житла в користування, це є реальний договір.

Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управитель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти відносно наймодавця та наймача. Унаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, у подальшому може лише передавати його в користування фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв'язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з кількома особами на стороні наймача.